强拍收购｜尖沙咀太极大楼“流拍”历来第三宗　分析：底价过高

本地投资者持有的佐敦柯士甸道132至134号太极大楼今日（28日）透过戴德梁行进行强制拍卖，底价8.123亿元，不过项目未获承接，在无人竞投下收回，成为历来第三宗旧楼强拍“流拍”个案。

据了解，持有大部分业权的投资者朱鸿钧，有派代表出席今早的强制拍卖会，不过该名代表没有领取号码牌。最终拍卖官在无人出价的情况下，收回物业。

太极大楼为一幢于1967年落成的12层高商住旧楼，地盘面积约5,441平方呎，申请人持有该幢物业约83.33%权益。以重建地积比率12倍计算，项目可建总楼面约65,292平方呎。

原由邓成波持有　屡次易手

上述太极大楼逾85%业权原由邓成波家族持有，三年前曾以约6.28亿元售予一名澳门投资者，不过该宗交易最终未能完成，物业重返邓氏家族手上。直至今年8月份，再以约4.5亿元沽出，三年贬值约28%或1.78亿元。市传该幢大厦的新业主为资深投资者朱鸿钧。

华坊指流拍是预料之内

华坊咨询评估资深董事梁沛泓认为，物业早于2019年初入表申请强拍， 延至2021年中进行聆讯，并于2021年12月批出底价8.123亿元；其间经历社运和疫情，尖沙咀商舖及商业单位价格大幅回落。

他续指，跟据旧楼现有价值比例并以2019年2月为估价日基础的计算下，已收购和未收购单位的价值分别占76.4%和23.6%，即申请方需付逾1.9亿元收购余下业权。但是以上述约4.5亿元的成交价和76.4%倒推粗略计算，整项目只值5.89亿元；比强拍底价低27.5%，认为底价过高，“流拍”是预料之内。

旧楼价值评估不会按市况更新

梁沛泓又认为，一如前两次的“流拍”，在现行强拍机制下，旧楼的现在价值评估不会按市况更新。商舖价值下跌但住宅价值平稳时，拍卖收益仍按2019年初的比例分摊，不利申请方，申请方因而选择推倒重来。

此外，他指，申请方聘请的三位估价师，对重建后商业大厦3楼以上单位的呎价意见分歧不大。因此，法官采纳了他们的在这主要部份的意见，定出项目总发展价值14.4亿元。可是，近月银座式商厦单位录大幅蚀让个案；14.4亿元明显高于现时市况水平，直接导致项目的地价底价过高。

宝声、邓成波家族旗下项目亦曾“流拍”

事实上，过去市场也曾出现两次强制拍卖“流拍”的情况，如2020年11月首宗出现的个案为九龙城狮子石道73及75号旧楼物业，原由宝声集团提出强拍，不过当时发展商未有到场出价，流拍收场。当时宝声董事长陈燿璋回复《香港01》表示，近年香港整体市况出现不少负面事情，令资产价格出现回落，但底价未有反映该些因素。

至于第二宗为舖王邓成波家族申请强拍的尖沙咀加连威老道61至73号旧楼项目，在2021年7月“流拍”。当时邓成波第五子升域集团创办人邓耀升虽然有出席拍卖会，但未有举牌参与竞投，随后透过发言人指出，集团会适时因应成本和效益作出全盘的考虑，纯属商业决定。