楼市断崖插水！地产大鳄劈价跳船　有人输到连安乐窝都无埋｜灯神

楼市大插水近三成，工商舖物业同样大插水，呢一个星期市场不断传出有不少投资者要减减磅，当中近年开始蚀让沽货的“磁带大王”陈秉志，更加连自己安乐窝都要沦为银主盘。

另亦有多年“金身”不败的纪惠集团，近期频频放售旗下物业资产，但竟然出现“第一滴血”，就连CEO汤文亮都忍唔住要系专栏讲一句“食得咸鱼抵得渴”。

自住花园独立屋沦银主盘　安乐窝都无埋

有“磁带大王”之称嘅陈秉志都可以话是呢个星期嘅焦点。点解咁讲？ 皆因他一个自住多年、位于薄扶林域多利道188号的花园独立屋，喺上个月已经被银主接管推出放售。呢一间独立屋实用面积6,083平方呎，附设一个占地约1.8万平方呎的私家花园，相当夸张。

陈秉志自爆欠债3.5亿

灯神睇翻啲资料，原来陈秉志系2021年将呢间豪宅抵押向富邦银行（香港）借钱，佢近期仲向外媒《彭博》自爆，自己拖欠富邦银行一笔约3.5亿元贷款。有市场消息指，佢为咗还钱曾经以3.5亿元叫价放盘，但无人问津，最终因为未能为自住独立屋成功找到买家，连自住屋都要变成银主盘。

灯神收到消息指呢间独立屋市值系4.3亿元，平均呎价约70,689元，更加系高过当年买入价超过4亿元，如果卖得出，过去37年期间，大幅升值约17倍。

“灯神之神”汤文亮被破金身　3880万蚀沽中环地舖

另外就系备受市场关注、由“灯神之神”汤文亮担住CEO嘅纪惠集团。纪惠集团近月频频放售旗下物业资产，但普遍都系可以赚钱离场，不过最新竟然老猫烧须，录得多年以来嘅第一滴血，即系首宗蚀让成交。睇返资料，今次纪惠集团要蚀沽嘅舖位，系中环租庇利街一个面向中环街市的地舖，最新以“蚀让价”3,880万元沽出，呎价约2.52万元。

汤文亮昔日看好中环街市准备活化

至于点解要买入呢个地舖原来又有段故，原来系因为纪惠集团喺2011年因为看好中环街市准备活化而买入，最终斥资7,280万元入市。据知舖位目前由连锁咖啡店以月租12.5万租用，是次纪惠集团持货14年转手劲蚀3,400万元，舖位楼价大幅贬值近一半。

灯神估计，今次纪惠集团“金身”被破，主要都系因为近年舖市价值大跌，加上活化后中环街市未能拉高周边舖位价值，以及过去数年本港经济受疫情影响等原因有关。

“收租王”永伦密密沽货　金钟商厦放售插六成

至于有“收租王”之称的永伦集团亦再度放售旗下商业物业，而且仲要蚀住卖。永伦主席伦耀基旗下的茂盛控股（0022），最新以意向价6,116万元，放售金钟远东金融中心极高层海景单位，较7年前商厦高峰期的购入价，大幅低近1.04亿元约或63%。

其实永伦集团近期沽货沽得好频密，包括在2月份一周之内连环沽出3项物业，套现接近10亿元。据灯神了解，永伦集团仍有多项商业物业在市场上放售，包括甲厦单位中环皇后大道中9号34楼、美国银行中心13楼等。

“百亿舖王”黎永滔弃重建　招标卖旺角全幢物业

楼市大挫，早年有意收购旧楼重建的投资者，亦都要狠心放弃重建计划，转为放售物业。有“百亿舖王”之称的投资者黎永滔，佢所持有嘅旺角亚皆老街67至71号全幢物业，曾经计划重建成商住项目，计划将地下3层将作零售商舖，楼上为住宅并提供30伙，单位实用面积200至300平方呎。

意向价6亿招标卖全幢物业

不过最近黎永滔转阵，委托代理公开招标全幢物业，意向价6亿元，意味黎永滔正式放弃重建。呢一幢大厦最值钱就系地舖，租户为本地科技券商富途证券，以每月约100万元租用，而全幢物业计，预计将全幢租出后每月租金收入高达168万元，以意向价6亿元计，租金回报为3.36厘。

银主每隔一至两年为抵押品重新估价、审视风险

为何多位资深投资者近期频频沽货呢？灯神就此又再向经络按揭转介首席副总裁曹德明讨教一下。曹生就话，近期积极沽货的人士都是一些重磅投资者，始终工商舖、住宅的价格跌幅太多，目前无论银主或财仔都备受压力，为咗控制风险，就开始向业主CALL LOAN。部份业主可能仲有机会透过业主身份放盘，不过有些个案银主会直接没收物业，正式沦为银主盘。

另外，曹生又补充一句，银主通常每隔一至两年，都会对贷款人的抵押品重新估价，审视抵押品过去一至两年的估值变化。

灯神听完专家所言，都替一众投资者担心，希望佢地可能尽快减磅！