东涌地皮连续4次流标“第二击上垒”　测量师：政府下调底价促成

地政总署公布，东涌扩展区106B区临海住宅用地以6.02亿元批出予新地（0016），以项目最高可建住宅楼面面积401,160平方呎计算，是次每呎楼面地价1,501元。

是次地皮成交呎价仅1,501元，料为东涌新低纪录。早前市场预测，该地皮每呎楼面地价由约1,250元至2,000元，地皮估值由5亿元至8亿元。

政府、港铁东涌地连续四次首推时流标、“第二击上垒”

华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，上述地皮已是东涌发展项目连续四次“第二击上垒”。他指出，东涌为配套设施未成熟的新区，近几年区内四个包括政府及港铁的新项目，无独有偶，首推时流标但在重推时成功批出。

这情况首次出现于2020年首推的东涌填海区商业地，在17个月后的2022年初在政府加入容许可用作数据中心的条款才成功卖出。之后的是港铁2021年和2023年首推的东涌牵引配电站项目和东涌东站第一期发展项目，港铁调低入场费门槛及/ 或缩少项目规模下，分别在9个月及13个月后总算能批出予发展商。

政府下调底价、调整招标条款

梁沛泓表示，今次刚批出的东涌填海区临海地段，首推与重推均获4份标书。在政府提出更新的技术报告下，强调项目可建高达745伙，比之前政府的预计的415伙多。最终在市场估计的合理范围内批出，反映了伙数增加的影响，相关成交价亦是理想。

“第二击”能成功“上垒”，主要是因为政府及港铁考虑上述项目首推时收到的标价或反应，就现实的市况下调底价，甚至在招标条款作出较大的调整，好让项目可以批出。虽然，近日有倡议停止卖地的声音，但是东涌新发展区的私人项目众多，随著资助房屋的落成和新港铁站工程的展开，政府及港铁悉数批出规模细的项目，测试发展商新近取态，亦为合适的做法。

小蚝湾成未来关注点

另外，港铁小蚝湾的第一期首批发展早于2023年2月首推但流标。小蚝湾能否延续东涌的现象，以“第二击上垒”，还看港铁之后的部署。

戴德梁行料落成后每呎可卖1万元

戴德梁行香港估价及顾问服务部执行董事黄俭邦指，新地成功中标的地段位于新开发区，虽然与未来地铁站有一定距离，但招标结果仍符合市场预期，这是一个良好的市场讯号。该地盘预计落成后，将会以中小型单位为主，估计落成单位每方呎楼价在9,000至1万元之间，开扬海景对买家有一定吸引力，并对当区的房地产环境产生积极的影响。

他又指，这次招标的成功将为未来的楼市带来正面的影响，也将为市场注入信心。随著房地产市场逐渐回稳，该行预计未来对于住宅楼市的稳定性和增长前景持续保持乐观。

2023年9月曾流标　当时收4份标书

值得留意，该幅东涌临海住宅地皮曾于2023年9月推出招标，当时共接获4份标书，惟因入标价未达政府所定底价而取消。

最高可建楼面40万呎、料建745伙

该地皮涉及地盘面积约为11.46万平方呎，指定作私人住宅用途，最高可建楼面40.11万平方呎，可提供745伙。

调高伙数至745伙　增加中标发展商设计弹性

地皮上次2023年推出时，有发展商质疑该项目有著排污容量的设计上限330伙，低于当时政府的预测414伙。今次地皮重推，发展局局长宣布该项目可建高达745伙，即平均每户建筑面积538平方呎。地政署亦将一份相关的技术报告供有兴趣的投标的人士参考。