美联：2024年交投量创三年新高　料明年楼价回升5%、租金涨6%

2024年完结在即，美联报告指出，回顾今年楼市整体表现反复，全年楼价仍然录得跌幅，本年迄今跌约6.8%，而租金于今年首11个月则升5.5%，并连续2年出现“租金升、楼价跌”的背驰现象。至于交投方面，估计今年一、二手交投将分别录得约1.6万宗及约4万宗，同创3年新高。美联预测，明年楼价有望回升约5%，而一手成交量则同比升逾一成至1.8万宗，创6年新高。

料明年楼价回升5%、一二手交投升至高位

美联集团行政总裁（住宅）马泰阳表示，展望2025年，随著近期多项利好因素涌现，包括减息潮持续、“供平过租”重临，以及预期中央政府持续实施刺激经济政策等，相信有助提振楼市稳步回勇。他预期，明年楼价有望“反攻”，扭转连跌3年的走势，回升约5%；

至于租金方面，相信人才及内地生将持续来港，对租务有正面作用，估计明年租金将继续上升，预计全年升约6%跑赢楼价升幅。届时明年“价租”走势将再度一致，将打破连续2年“租升价跌”的背驰情况。

加上发展商持续积极推售货尾，相信全年一手成交量将同比再升逾1成至1.8万宗，将创6年新高；二手成交量则再涨约5%至约4.2万宗水平，有望达4年高位。

今年住宅“价跌量升”、一二手成交量创3年新高

美联物业住宅部行政总裁布少明指出，回顾2024年楼市，最大转变莫过于香港政府的房屋政策“急转弯”，先于2月底全面撤销辣招；其后亦放宽物业按揭至2009年前的较宽松水平；并暂停压力测试，“多管齐下”以提振楼市。但由于楼市需时“固本培元”，导致随后升势有所减弱，但整体而言，全年楼市交投仍有不俗表现。布少明估计，2024年一手成交量将录得1.6万宗，同比增逾5成；至于二手住宅成交量估计可达4万宗水平，同比上升超过1成，无论一手及二手成交量皆创出3年新高。

今年楼价累跌6.8%、租金逆市上扬5.5%

楼价方面，在各项负面因素，包括中美关系不明朗及新盘库存高企下，今年全年楼价持续低位徘徊，本年迄今跌约6.8%；反观租金继续逆市上扬，今年首11个月升约5.5%，主要由于早前的租务旺季，加上不少准买家转买为租观望后市，以及各地人才持续涌港等因素带动租金表现，导致连续2年出现“租金升、楼价跌”的背驰走势。

贷款跌、存款升 银行或进一步减息

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，目前本港楼市利好与利淡因素并存，利好因素包括美国减息潮持续、中央政府继续推出刺激经济政策提振楼股市场、恢复“一签多行”推动消费及经济复苏、“人才”计划持续发酵带动本港买租市场，租金高企及“供平过租”重临，租金回报率变得吸引，势带动长线投资者入市等。至于负面因素有中美关系前景不明朗及新盘货尾量处偏高水平等，但总括而言，利好因素仍多于利淡因素，有助带动楼市稳中向好。

楼按贷款500万每月供少7.3%

今日美国联储局一如市场如期减息0.25厘，为3个月内第3度减息，累计减1厘；今次香港银行亦跟随美息回调，最优惠利率下调0.125厘，进一步舒缓供楼人士的压力。本港再减息0.125厘，P按息率减至3.5厘，若以楼按贷款500万元为例，并以30年还款期计算，每月供款减至约22,452元，较9月初未减息前的P按息率为4.125厘相比，每月供款减少1,780元(或约7.3%)。

人才涌港利好租务市场、将军澳为最受内地客欢迎地区

另一个需要留意的重点，内地生及人才涌港利好香港租务市场。以美联集团促成的租务成交计算，内地租客(以姓名的英文拼音鉴别)占个人租客比率于2022年录约16.3%，随著2023年本港与内地恢复全面通关，内地生持续来港租楼，加上特区政府积极抢人才，吸引不少专才持续来港，令去年内地租客比率升至约23.4%，而今年首11个月更进一步攀升至约27.2%，带动租金向上。

至于今年首11个月最受内地租客欢迎的头3甲地区为将军澳、中西区及南昌站；屯门、沙田、启德、北区、大埔、东区、大围亦见到内地租客的足迹，当中不乏毗邻大学一带的地区。

料人才“租转买”落地生根

值得留意，自2022年底特区政府推出“高才通”计划吸人才，抵港初期一般选择租住；计划至今已接近2年，租务将陆续到期。在楼价高位回落、租金上升、按息下调的情况下，配合楼市全撤辣，相信有意留港落地生根的部份人才会“租转买”，对住宅买卖市场带来支持。事实上，内地租客热门地区的部份屋苑“租升价跌”明显，令“租转买”更具吸引力。