莱坊：一手货尾量偏高　明年楼价最多升5%　租金或创历史新高

莱坊今日（11日）发表2024年中国内地及香港物业市场展望。报告预测，明年香港住宅楼价最高升5%，租金亦上升3至5%。豪宅楼价保持平稳，租金则上升0至3%。

今年楼市如“过山车”　交投一曾增至9000宗

莱坊高级董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，香港楼市主要受内需及供应影响。他形容，今年住宅楼市如同“过山车”，于年初的成交量偏低，撤辣前平均每月成交量维持在约2,200宗水平，而撤辣后急增至最多9,000宗，但后续缺乏利好因素承接，楼市成交量及楼价皆回落。故他预计，今年住宅楼价将跌约7%，而全年一、二手成交宗数为约2.3万宗。

对于后市，他表示，楼市调整期未完，加上一手货尾量仍然处于高位，故市场须要等一手货尾量回落至较低水平 ，方能见楼价回稳上升。此外，在楼价反复的情况下，住宅租金反平稳向上，将吸引更多投资者入市，尤其“大手客”。

预计明年住宅价格最多升5%、租金有望创新高

展望2025年，王兆麒预计住宅楼市将平稳向上。他续指，进入减息周期，明年楼市机调会比今年好，市场购买力将逐渐回复。惟市场仍存在货尾量偏高这一不利因素，录得逾2.1万宗水平，阻碍楼市复苏速度，故他料明年香港住宅楼价将由持平至升最多 5%，而全年一手和二手交易预计将轻微上升至5.5万至5.8万宗，较今年上升约10至15%。

受政府放宽投资移民计划的投资选项至住宅的影响，预料逾5,000万元的豪宅交投将增加，价钱保持平稳。另外，政府多个人才计划对住宅租务需求继续有刚性支持，预计全年租金升6至7%，预计明年租金有望再上升3至5%，创历史新高。

至于政府卖地方面，今年出售的政府土地大多数为过去的滚存用地，预计2025年政府卖地收入将达80亿至140亿元，而全年补地价金额约100亿至150亿元。

料港岛、九龙区写字楼租金双双下跌

写字楼方面，港岛甲级写字楼预计租金下跌0至3%，九龙区写字楼亦下跌0至2%。另外，优质零售街舖租金会持续平稳，而工业物业租金会下跌2至3%。

莱坊执行董事及香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，目前香港岛的甲级写字楼空置率高企，市场仍需时间去消化来年新增的400万平方呎供应量，她预计港岛区的甲级写字楼租金在 2025年将下跌0至3%。

莱坊高级董事和九龙区商业物业服务部主管吴志峰则表示，今年的写字楼需求同步大幅度减少，九龙区写字楼的整体交易量由2023年的1,155宗跌至今年的825宗水平，跌幅达29%。加上未消化的货尾亦较多，故无法带来租金反弹。他预计，2025年九龙区写字楼租金预计将下跌2至4%。

零售物业面临降级消费影响

至于零售物业市场，莱坊高级董事及商舖部主管麦海伦表示，香港的零售市场正显著的下滑，今年首十个月的总零售销售录312亿元，较去年同期估计下跌7.1%，故她预计全年总零售销售将较去年有机会下跌5%。

她解释，因全球经济的不确定性，及本地住宅市场表现欠佳等因素，加速本港降级消费的趋势，降低零售商扩充的欲望，影响零售物业的成交量和租金。再者，网购崛起亦直接影响超级市场零售额。更重要的是，香港最大的零售客源的内地旅客，目前更倾向于深度文化游，进一步奢侈品销售影响。

收益回报不足、投资物业市场疲弱

投资物业方面，莱坊大中华区投资部主管胡孝直表示，今年房地产资本市场表现疲弱，首11个月物业资本市场录得总交易额为346亿元（物业价值在港币1亿元以上），较去年同期下跌58%，融资成本和收益回报不足仍然是投资者的主要忧虑。他预计，明年资本市场将关注未售出的豪宅单位及银主盘，用家的投资气氛亦会因减息而改善。另外，一般住宅物业的租金指数将上升。