房住不炒｜上海学区房半年回落近300万　经纪：降温周期料会更长

上海今年出台多条政策严控楼市，伴随一系列政策的落地，当地的学区房价格从高位不断回落。在8月，上海针对二手房贷款出台“三价就低”政策，除了影响二手单位的成交量，更令学区房再度降价。
有上海的地产经纪称，当地的学区房价格不断下降，在“房住不炒”大背景下，针对楼市的调控政策持续且密集的出台，相信本轮降温的周期将变得更长。

《澎湃新闻》报道，多数学区房价格回落，有房源挂牌价下调近300万元（人民币，下同）。地产经纪表示，在对口上海浦东的明珠A、明珠B、浦明师范等学校的区域，以一套两房47平方米的单位为例，去年12月底至今年1月初，同一面积的单位成交总价约600万元，目前售价仅约480万元，回落约20%。

上海梅园板块的学区房，由于对口的学区资源优势明显，一直以来都吸引众多重视教育资源的置业人士入手，但该区的学区房价格也正从高位回调。诸葛找房数据显示，梅园五街坊的“三学区”一套51平方米的单位，今年3月12日挂牌价达1020万元，经过5次降价后，目前报价725万元，较最高挂牌价减少近300万元。

有经纪介绍，目前上海大部分住宅都出现价格回落的情况，也有部分不急售的业主未变动价格或暂时撤回出售单位，“我们也遇到过房东不愿降价撤回后，过了几个月又降价挂牌的情况”。然而，价格回调并未引来众多买家下定，反而助长买家持观望态度。

受此影响，不少地产经纪都因为“不开单”而离职。有经纪透露，其所在的分店主攻周边二手学区房，在楼市高峰时期每月成交量近30单，基本上出一套卖一套，但今年3月以来开单数量明显减少，不少经纪陆续离职，而最近几个月，一个月成交3单都较为困难，“我们门店有两个小组，一共16人左右，最近几个月每月基本上会离职2人，算下来离职率得有10%”。

今年以来，上海共出台10余项楼市新政促进房地产市场平稳健康发展。今年3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，全市各大重点高中一半以上的招生名额都会被分配到全市各区所有初中学校。8月6日，上海各银行审核贷款金额以参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价——以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

不少经纪认为，一系列政策落地目标明确，“政府的目的很明确，就是要控房价，之前那一波涨得太多了，要控一控房价”。另一方面，由于房价降温，投资客比例不断减少，目前置业的客户大多为自住需求，想买楼用于投资的已经不多见。

除了不断落地的政策改变置业人士的预期，银行的放贷周期长以及放贷额度也不断缩水。有经纪表示，目前银行的审批贷款额度基本上都要打上5至8折，一系列操作主要是通过限制贷款额度来减缓成交量，从而令价格上涨的速度放缓甚至下降，但对于置业者而言，降低贷款额度的同时，意味增加了首付的金额，不少人会因贷款额度降低导致无法成功置业。

按照国家统计局数据，今年8月份，随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧，8月全国新楼和二手单位上涨的城市数量不断减少，并降至年内最低。有业内人士表示，楼市将在一段时间内低位运行，此前积累的泡沫逐渐被挤掉，“当买房者为了自住而不从投资角度考虑，市场才迎来真正健康”。