楼盘价格插水惹业主维权　将有更多城市推“限跌令”？｜时事焦点

今年以来，内地一线城市纷纷升级调控政策让楼市降温，部分三四线城市却正在迎接“逆向”调控，发布“限跌令”以阻止房企以低价卖楼。
究竟“限跌令”的来龙去脉如何？房企以低价卖楼的原因又是甚么？内地舆论对“限跌令”有何正反意见？本文将为大家一一分析。

今年8月21日，湖南岳阳发文规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，成为了第一个祭出“限跌令”的城市。

其后，云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、湖南株洲等地先后召开座谈会，强调要加强市场监督管理，遵循房地产市场发展规律，严防恶意降价，扰乱市场秩序，立即停止违规销售行为，下架所有涉嫌低价销售的楼盘信息。

媒体之所以称各地政府这一系列做法为“限跌令”，是因为部分房企或中介在降低销售价格并明显低于市场正常价格时，受到了官方约谈或制止。

据陆媒《澎湃新闻》统计，截至目前，包括湖南岳阳、湖南株洲、江苏江阴、山东菏泽、云南昆明、辽宁沈阳、河北唐山等7个城市公布房价“限跌令”，主要都是三四线城市，但也包括昆明、沈阳这些二线省会城市。

其实这并不是内地第一次祭出楼价“限跌令”。每次楼市回调，开发商都会涌现“降价潮”。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出台类似限制政策，也主要是以部分三四线城市为主。

昆明有楼盘价格插水　业主维权

究竟在推出“限跌令”前，这些城市的楼市出现了甚么怪象？据《华夏时报》报道，岳阳市住建局相关工作人员表示，在今年5、6月份，一家开发商将旗下三个楼盘从备案价8千元（人民币，下同）/平方米左右降至5千元/平方米左右进行销售，造成市场混乱，引起在降价前置业的市民的心理不平衡。

《每日经济新闻》的报道则指，昆明一个楼盘的原价为1.6万元/平方米，部分高价单位达到1.9万元/平方米，开发商却在8月初以特价单位名义将售价降至约1万元/平方米。若以原价为1.6万元/平方米计算，降幅达37.5%。如此大幅度的降价引来了前期置业者维权，前期置业者集体到售楼部向开发商讨说法，甚至要求“集体退房”。

《时代周报》的报道指，沈阳一个楼盘推出部分特价单位，原均价1.1万元/平方米的住宅项目，特价单位降至8千元/平方米。

楼市分化明显　三四线城市预防暴跌

截至目前，公布“限跌令”的城市多是三四线城市，都处于市场下行趋势，库存压力大且市场去化缓慢。中原地产首席分析师张大伟表示：“目前楼市分化现象明显，一、二线城市预防暴涨，三、四线城市则在预防暴跌。”

以唐山为例，据克而瑞环京统计决策系统统计，本年1-7月，唐山实现成交金额202.73亿元，同比下降31.24%，成交均价9941元/平方米，同比下降9.19%。7月份唐山成交价回调，商品住宅成交面积为25.4万平方米，环比减少18%；成交均价为9475元/平方米，环比下跌7%。

昆明方面，克而瑞数据显示，今年8月主城商品房成交82.61万平方米，环比下降4.4%，同比下降34.58%，成交量仍处于低位运行。整体成交均价为10442元/平方米，环比下降4.29%，同比下降21.03%。

房企回笼资金压力加大

这一波房企降价销售背后的原因为何呢？回笼资金压力加大是原因之一。据同策研究院的数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。第二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较第一季度下降了1.34个百分点，较提出三道红线的2020年下降了1.23个百分点。这说明调控的效果开始显现，房企都把降低负债，优化三道红线当做首要战略。

同策研究员研究总监宋红卫指出，自7月份以来，整个房地产行业进入下行渠道，资金回笼较难，偿债的压力凸显。为了现金流，降价销售，以价换量，成为不少房企的选择。

库存去化缓慢

房企降价销售的另一个背景是伴随著成交下滑，市场去化更加缓慢，库存压力增大。例如据中国房地产决策咨询系统数据显示，截至8月，昆明库存1129万平方米，消化周期19.9个月；唐山主城区新建商品房库存586.36万平方米，去化周期更是高达40多个月。

有官方背景的中国网的分析指，纵观全国楼市，存在库存压力大、去化缓慢情况的并非只有个别城市，可以预见，未来随著政策收紧效应显现和整体市场继续下行，不排除更多城市出台“限跌令”。

警惕“限跌令”的副作用

关于“限跌令”措施，其实内地也存在正反两面的声音。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式可以理解，但部分房企打起价格战的主意就值得警惕了，“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题，类似砸售楼处的现象。同时，如果房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出：“如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的。”

不过也有意见指出要警惕“限跌令”的副作用。财联社的时评表示，在“三道红线”压力下，不少房企都把“活著”作为经营目标，努力加速房款回笼，来缓解资金链压力。对房企来说，“限跌令”会导致在市场调整过程中无法及时回款。