港大经管｜剖析香港住房危机：演变与对策

本研究利用详细的人口普查数据，分析香港高住房支出的分配效应，并记录2006至 2016年间，公共房屋如何在住房支出快速上升的情况下，为众多居民提供保障。然而，随着私人楼宇（以下简称“私楼”）住房支出的急剧上升，公共房屋资源出现了分配不均的问题。私楼租户数量大幅增加，而较小住宅单位的楼价和租金上涨幅度不成比例。年轻一代不仅需承受过高的住房支出负担，还面临在住房阶梯上向上流动的困难。笔者因此认为，香港的住房问题正在限制整体经济增长，并讨论了可能的政策应对措施。

撰文：何汉梁、洪雨林、王柏林

1. 引言

自2010年以来，香港已连续14年被评为全球住房最难以负担市场（Demographia 2024）。低收入家庭挤住于狭小的分间楼宇单位（俗称“㓥房”）之中，这样局促不堪的居住环境影像，有损香港的国际形象。缺乏可负担的住房选择广被视为对社会不利，不仅给住户造成困难，亦压抑一个城市的经济增长（Glaeser与Gyourko 2018；Hsieh与Moretti 2019；Baum-Snow 2023）。

本研究通过分解人口、楼价和建屋数据，来衡量住房危机的分配效应。2002年香港住房政策重新定位，之前进取的城市发展和建屋现象从此告终，笔者聚焦于随后20年内的变化。政策重新定位后，私楼楼价和租金急剧上升。如【图1】所示，2006至2016年期间，私人住房价格指数飙升241%，私人住房租金指数亦急升94%。

笔者主要比较2006年和2016年，以免其中数据受到人口普查数据中收入定义的变化和短期扭曲现象（如新冠疫情）所影响。研究基于收入、住房类别和居住人口特征，以分解住房支出份额的趋势；又按收入组别和年龄组别分解住房拥有权的变化；并按质量细分楼价、租金和供应的趋势。

从研究记录可见，大型公共房屋使大量本地家庭免遭私楼住房支出急升影响。然而，随着私楼住房支出上升，公共房屋错配问题频生，私楼租户的人口显著增加。面积较小私楼单位的楼价和租金相应上涨。从这些研究发现可见，未能对准有需要的市民提供住屋援助，导致不受公共住房制度保障的年轻人和低收入家庭面临住房支出飙升的困境。

本研究所得的结果如下：首先，不论收入水平，公共房屋居民的住房支出在其收入中占比，远较私楼住户为低。此外，大量中等收入家庭居住于受资助公共房屋。因此，香港的住房支出份额与家庭收入之间呈现出不寻常的U形状态。例如2006年基于收入十分位数组别中，最低收入组别的住户将26%收入用于住房，而第四和第五组别的同类支出占比则为16%，至于最高收入组别的相应占比为21%。

其次，私楼住房支出上升的趋势，并未转化为本地大量人口的住房支出趋升的现象。即使期间住房支出飙升，平均住房支出在收入中的占比，更从2006年19%的相对较低水平，下降到2016年16%的更低水平。反观2006至2016年期间持续上升的住房支出，几乎完全由私楼租户（2006年仅占全港人口的11%）所承担。私楼租户的平均住房支出占比趋升之际，自住业主和公共房屋租户的相应占比反见下降。由于私楼租户在整体收入分布中只占一小部分，住房支出占比在各收入水平均有所下降。

第三，笔者发现2006至2016年期间，公共房屋愈发不合理地分配给中等收入家庭。在中等收入组别中，公共房屋租户人口占比上升了大约4个百分点。同时，最低收入组别的公共房屋租户占比则下降了超过5个百分点。

第四，年轻一代愈来愈多与父母同住或租住私楼，而成为业主或公共房屋租户的可能性大大降低。

第五，即使低质量住房的供应不成比例地增加，其楼价和租金仍不成比例地上涨。这些发现既与低质量私楼租住单位需求上升的趋势脗合，亦可能与公共房屋持续错配给中等收入家庭有关。

最后，笔者认为香港在公共住房制度之外缺乏可负担住房选择，此一问题已严重阻碍了整体经济增长。因此，必须对住房制度进行根本性改革，笔者将在本文的结论提出具体政策建议。

2. 背景

本节介绍香港住房制度的背景资料，从中回顾了香港住房政策的相关历史，并描述市场上不同住房类别，以及分析所用的数据。

2.1 香港住房政策简史

香港的公共住房制度于1950年代创立，旨在安置大批非法居住在寮屋区的难民。1967年暴动后，时任总督麦理浩推出大刀阔斧的城市发展计划，以疏导市民在住房方面的普遍不满情绪。建屋计划包括将郊区发展为新市镇，大大扩展了公共租住房屋（公屋）计划，提供资助租住单位。同一期间推出的居者有其屋（居屋）计划，则提供资助自置单位。

然而，1998年的亚洲金融危机触发香港出现深度衰退和楼价暴跌，政府于是重新定位其住房政策。具体而言，政府在2002 年煞停土地拍卖，并暂停居屋计划。【图2a】显示，2000年代初期，新的公共房屋和私楼兴建急剧下降。在随后十多年间，资助自置单位的建造几乎陷于停顿。1997至2003年期间，平均每年落成的新住宅单位达到70,900个，但在2004至2020年期间，平均每年仅建成29,300个新单位。直到2017年，新的资助自置居所单位才重新开始兴建。

2.2 香港的住房阶梯和人口趋势

由于公共住房制度庞大，香港的房地产市场可按住房类别分为4类：私楼租户、公屋租户、公营房屋业主和私楼业主；每类的主要特征详见下文。【表1】和【表2】提供了摘要统计数字。

公屋租户

公屋租居住于由特区政府拥有和营运的资助和通过经济状况审查的出租公营房屋。这些租户在2006年占香港人口的33.7%。公屋单位面积通常介乎300至400平方英尺，按先到先得的轮候名册加以编配。申请人必须满足入息和资产要求，才可获编配公屋单位，并须定期就经济状况作出申报。单位租金取决于政府政策，收入超过规定限额的住户须缴交1.5倍或双倍的基本租金。名义租金增幅根据全港收入增幅而调整，每两年调升上限为10%。【图2b】显示，即使有关期内私楼市场租金飞涨，公屋租金仍保持稳定。

公营房屋业主

公营房屋业主居住在由政府建造的自置物业，这些单位不得出租或转售。2006年，这类业主占全港人口的17.7%。大多数公营房屋业主所购物业为居屋单位，面积一般为500至700平方呎，售价通常比私楼市场价格低35%至50%。这些单位通过抽签机制分配给合符资格的买家。另一部分公营房屋业主则居于租者置其屋（简称“租置”）计划单位。这些单位原为公屋单位，在1998至2006年期间以大幅折扣供现有租户购买。

为了获得转售或出租其单位的权利，所有公营房屋业主均须按当前市价补偿原先所享的楼价 折扣。本研究将已补地价的租置和居屋业主列作私楼业主而非公营房屋业主。鉴于这一沉重的财务负担，补地价的情况甚少。截至2023年，大多数这类业主（超过77%的居屋业主和98%的租置业主）选择不补地价，因而无法轻易出租或转售其单位。

私楼业主

这类业主居于可以自由出售或出租的物业。截至2006年，私楼业主占本地人口的35.5%。

私楼租户

私楼租户在香港人口中所占比例很小。这些住户向私楼业主租住其单位。截至2006年，这类租户仅占总人口的10.3%。

人口趋势

1997至2019年间，香港人口增长缓慢而稳定。中国内地居民移居香港受到很多限制，部分原因在于香港主权从英国回归中国后，有需要稳定政治情绪。期间，香港人口增幅平均每年为0.6%。2019年以后，由于政治动荡和新冠疫情，人口增长更转为负数。

2.3 研究采用数据

笔者使用涵盖2001至2021年的5次香港人口普查 / 中期人口统计数据。每次普查每5年收集1次总人口的5%样本。香港人口普查数据是此项研究的最合适资源，原因有二。首先，它是香港可用的最大微观数据集，提供了家庭和个人层面的全面人口和收入资讯。其次，它包括详细的住房类别数据，让研究得以衡量不同住房租住群体的收入和住房支出，并评估住房负担能力。

笔者的分析以2006年、2011年和2016年的数据为核心，2006 年之前的数据排除在外，因为租置计划允许公屋租户购买租住的单位。2021年的数据亦不包括在内，因为在该次人口普查中，家庭收入的衡量方式与之前各次普查并不一致。

在以下各节中，住户收入的定义为所有住户成员的每月总现金收入，包括工作获得的收入和其他收入。住房支出的定义为租户的每月租金和业主的每月按揭供款，报称租金为零的租户则不包括在内。为兼顾住户人数，收入和住房支出都通过将总额除以家中等值成人数目，再于所有住户成员之间平均分配。

3. 住房支出的分解

本节利用详细的人口普查数据，检视2006至2016年期间人口住房支出的趋势。

3.1 住房支出的横截面模式

笔者首先按家庭收入、住房类别和人口特征分解2006年和2016年的住房支出份额，从中发现：一 、公营房屋人口的住房支出份额远低于私楼人口；二、住房支出份额与收入之间的横截面关系呈U形，因为大量中等收入家庭居住在受资助房屋。从这些发现可见，香港的房屋市场大受公营房屋扭曲。

【图3】展示2006年按住户收入和住房类别划分的住房支出份额⸺定义为收入中用于住房支 出的份额。研究发现，居住在公营房屋中的家庭在所有收入组别中，其支出份额远低于居于私楼的家庭。

举例来说，在最低收入组别中，公屋租户所缴租金仅占其收入的22%，而私楼租户所付租金则占其收入的40%。此外，在同一组别中，公营房屋业主的住房支出仅占其收入的10%，而私楼业主的住房支出则占其收入的47%。类似模式亦可见于整体收入分布之内。

在各住房类别中，住房支出份额随收入上升而下降。在私楼租户中，最低收入组别的住房支出占比为40%，但在最高收入组别中，占比则降至24%。在私楼业主中，最低收入组别的住房支出份额为47%，而在最高收入组别中，占比则降至26%。耐人寻味的是，公屋租户的住房支出份额也随收入上升而下降，从最低收入组别的22%降至最高收入组别的4%。然而，公营房屋业主的住房支出份额在各收入组别中都相似，约为11%。

【图4】展示2006年和2016年各收入十分位数组别的平均住房支出份额。图中揭示出一种不寻常的U形关系：在香港，中等收入家庭的住房支出份额远低于高收入和低收入家庭。2006年，最低收入十分位数组别的住户住房支出占比平均为26%，较中等收入住户高出10个百分点。高收入家庭的平均住房支出份额也约为21%。这种不寻常的U形模式⸺低收入和高收入家庭的住房支出份额高于中等收入家庭⸺在2016年依然存在。这种模式所以不寻常，原因在于在大多数其他国家，随着住户的收入增加，住房支出份额单调递减。

住房支出占比与收入之间的U形关系可以用两个事实来解释：一 、高收入人口较中等收入人口更有可能居住在私楼；二、私楼住户的住房支出占比在整体收入分布中都要高得多。如【图7】所示，在中间组别中， 38% 的家庭住在公共房屋。然而，在最高组别中，只有 2% 的家庭住在公共房屋。此外，如【图3】所示，私楼居民的住房支出要高得多。

3.2 住房支出占比的趋势

下文将分解2006至2016年期间按住户收入、住房类别和人口特征的住房支出占比变化。笔者的主要发现在于：一 、只有私楼租户（占本地人口一小部分）的住房支出大幅增加；二、几乎所有其他住房类别群体的住房支出占比都已下降。这些事实表明，公共房屋有助于大多数香港居民免受私楼住房支出上升的影响。

【图4】显示，2006至2016年期间，所有收入十分位数组别的住房支出占比均有所下降。低收入住户的下降幅度略小于中等收入和高收入住户。例如第一个收入十分位数组别的支出占比下降了约1.5个百分点。相比之下，最高两个收入十分位数组别的支出占比下降了约4个百分点。

从【图5】可见，住房支出占比不均匀下降，主要基于高收入住户的住房支出大幅减少。【图5a】显示，2006至2016年间按收入十分位数划分的实际家庭收入变化。本研究发现，收入在整体分布上升，而低收入住户的实际收入增幅最大。例如最低收入十分位数组别的平均实际收入增幅达22%，而最高收入组别的平均实际收入增幅则达7% 。

【图5b】显示 2006 至 2016 年间按收入十分位数划分的实际住房支出变化。笔者发现，低收入家庭在此期间的住房支出有所增加，但高收入群体的住房支出有所下降。例如，第二收入十分位数组别的平均实际住房支出增加了15%，而最高收入组别的平均实际收入下降了19%。

【图6】标示2006至2016年期间，按收入五分位数和住房类别划分的住房支出占比变化。本研究发现，租住私楼的家庭是唯一一个在各收入水平中住房支出占比有所增加的群体。此外，私楼租户的住房支出占比增幅巨大。对于收入最低的四个组别的私楼租户，住房支出占比增幅达5至8个百分点。

相比之下，公屋租户的住房支出占比显著下降。在最低收入组别中，公屋租户的住房支出占比从22.5%下降至14.8%，减幅达7.7个百分点。在较高收入十分位数组别中，下降幅度则较小，但这主要是因为公屋租户的住房支出占比已经非常低（【图3】）。

2006至2016年期间，私楼和公营房屋业主的住房支出占比分别下降了9个和7个百分点。如【图7】所示，私楼和公营房屋业主在最高收入五分位数中约占所有住户的75%。因此，业主的住房支出减幅，在该收入组别住房支出占比4.3个百分点的降幅中，占高达146%的比例。

4. 住房类别的演变

本节将按收入和年龄组别，分解2006至2016年期间的住房类别分布。

4.1 按收入组别划分的住房类别

首先按收入分解本港人口在住房类别分布的变化。笔者从中发现3个事实： 一 、私楼租户占比在整体收入分布中有所增加；二、公屋租户的人口占比在收入分布的中间组别有所增加，但在收入分布的底部则下降了；三、这些变化在有子女的住户中最为明显。换句话说，公屋愈来愈多地错配给了相对富裕的群体，对有子女的住户尤其造成不利影响。

【图7】显示2006年香港按收入十分位数划分的住房类别分布，其中公屋租户主要是收入较低的家庭。除了最高收入十分位数组别的个别情况以外，公营房屋业主在各收入组别中均匀分布。私楼业主与收入呈正向的相互关系。在收入最高的10%十分位数组别中，67.5%属私楼业 主。私楼租户虽然分布在不同的收入阶层，但在高收入组别中占比更大，部分原因在于香港 的高收入和高技能外籍就业人口。

【图8】展示2006至2016年期间，各收入组别中不同住房类别的人口占比变化。结果显示，私楼租户的人口占比在所有收入组别中都有所增加。在最低的两个收入组别中，私楼租户的占比上升了6至8个百分点。在最高组别中，增幅也很大，约为7个百分点。相比之下，中间组别中，私楼租户占比的增幅最小，约为2个百分点。

虽然居住在私楼的人口占比有所增加，但私楼和公营房屋业主的人口占比，在各收入分布中则有所下降。在最高的4个收入组别中，私楼业主的占比下降了3至4个百分点。在中间的3个组别中，公营房屋业主的占比同样下降了3至4个百分点。

与此同时，中等收入组别中居于公屋的人口比例，增加了约4个百分点；组别中，公屋租户占比下降了超过5个百分点。从中等收入人口的增加和低收入人口的减少可见，2006至2016年期间，原本专为低收入人口而设的公屋愈来愈多地错配给了相对富裕的市民。

【图9】显示，住房类别占比的变化在有子女（15岁以下）的住户中特别明显。例如在最低收入 组别中，有子女的公屋租户的占比下降了11个百分点，而私楼租户的占比则增加了15个百分 点。由此可见，公共房屋的错配情况在有子女的住户中特别严重。

4.2 同比龄组别划分的住房类别

上文指出，有子女的低收入住户不成比例地不获编配公屋单位。笔者随之调查同比龄组别划分的住房类别分布有何变化，首先记录2006年同比龄组别划分的住房类别分布，然后记录2006至2016年期间这一分布的变化。研究所得的主要发现在于，愈来愈多年轻人租住私楼单 位和与父母同住，而非在住房阶梯升级成为业主或公屋租户。

【图10】显示2006年同比龄组别划分的住房类别分布。图中与父母同住的个人被列为另一类 别。笔者发现，在20至29岁年龄组别中，80.2%的个人与父母同住。这一比例在30至39岁年龄组别中降至35.6%，在40至49岁年龄组别中更降至17.7%。

迁离父母居所后，个人被列入其他4种住房类别中。30至39岁年龄组别中租住私楼的占比最 高，日后则随年龄增长而下降。在 30至39岁年龄组别中，14.3%租住私楼单位。在40至49岁年龄组别中，10.4%租住私楼单位。在50至59岁年龄组别中，则只有7.3%租住私楼单位。

40岁以上的个人作为自住业主比例大致保持稳定。40至49岁年龄组别中，33.1%是私楼业主；50至59岁年龄组别中，34.2%是私楼业主；60至69岁年龄组别中，33.9%是私楼业主。40至49岁年龄组别中，15.4%是公营房屋业主；50至59岁年龄组别中，18.1%是公营房屋业主；60至69岁年龄组别中，17.5%是公营房屋业主。从这些模式可见，居民在40岁之前大致上已经作出自置物业的决定。

然而，个人租住公屋的占比随年龄增长而增加，甚至70多岁；例如在40至49岁年龄组别中占23.4%，在50至59岁年龄组别中占 32.0%，在60至69岁年龄组别中占39.5%，在70至79岁年龄组别中占43.3%。

【图11】显示2006至2016年期间住房类别分布的变化。图中揭示几个事实：首先，各年龄组别中与父母同住的个人显著增加。增幅最大的是30至39岁一组，占比从35.6%增至43.5%。在40至49岁的年龄组别中，占比从17.7%增至22.4%。在50至59岁年龄组别中，此一占比则从8.4%增至10.3%。

其次，私楼租户占比在所有年龄组别中都有所增加。在30至39岁一组，占比从14.3%增至19.4%。在40至49岁年龄组别中，占比从10.4%增至17.9%。在50至59岁年龄组别中，此 一占比则从7.3%增至11.5%。

第三，公屋租户的占比在所有年龄组别中都有所下降。在30至39岁一组，占比从13.7%降至10.4%。在40至49岁年龄组别中，占比从23.4%降至21.4%。在50至59岁年龄组别中，此 一占比则从32.0%降至28.2%。

第四，20至49岁年龄组别中。业主占比急剧下降。在20至29岁一组，占比从9.2%降至6.2% 。在30至39岁年龄组别中，占比从36.4%降至26.7%。在40至49岁年龄组别中，此一占比则从48.5%降至38.3%。

5. 私楼售价、租金和供应：2006 至2016 年

研究先前录得私楼租户人口的大幅增加，在低收入人口中更尤其如此。私楼居民人数增加，可能会改变私楼市场的价格和供应。笔者按质量分段检视私楼楼价、租金和供应的变化，主要发现在于低质量私楼楼价、租金和供应不成比例地增加。这一发现与低质量私楼需求不成比例增加的现象一致。

5.1 按质量分段划分的售价和租金

【图12】标示2006至2016年期间，售价、租金和租售比随住房质量出现的变化。笔者使用差 饷物业估价署公布各区和单位大小类别的指数，来衡量售价和租金的变化。对于每个质量分段，笔者使用2016年香港人口普查中按地区和住宅单位大小划分的私楼平均租金，以计算质量指数。

【图12a】显示，楼价和租金在低质量分段中不成比例增加。例如在港岛区，最小单位（A类）的售价和租金在2006至2016年期间，分别上升226.4%和113.8%，而最大单位（E类）的售价和 租金分别上升69.0%和29.4%。向下倾斜的回归线进一步突显出这些差距，明显强调不均匀的增长模式。

【图12b】显示，租售比的变化在各质量分段中相对稳定，回归线近乎水平的状态就足以证明。各分段之间的租售比差距小于售价和租金的差距。例如在港岛区，最小单位的租售比增加了52.7%，而最大单位的租售比则增加了30.7%。

5.2 按质量分段划分的供应和新建造

【图13a】显示2006至2016年期间，香港私楼租户人口的住屋质量累积分布函数。这个质量分布通过经质量调整的租金指数与人口普查中的观察所得租金，互相结合后构建而成。

该图显示了质量分布的左移的现象。这一转变在累积分布函数的左尾最为显著，可见私楼租务市场上低质量单位为数日多。举例来说，质量指数低于5000的私楼租房单位比例从2006年的65.6%升至2016年的71.2%，反映整体住宅质量下降趋势。

【图13b】展示小型单位的新建量也显著增加，相对于大型单位而言更尤其如此。2018年以前，私楼市场新建量以 B类单位（40 平方米至69.9平方米）最多，但从2018年起则以A类单位（<40平方米）为主。以往，A类单位仅占新建私楼5%至20%，但这一占比在2019年飙升至48.5%的峰值。同时，B类单位占比从1997年的75.2%的高水平跌至2019年的30.6%。

该图显示了质量分布的左移。这种转变在CDF的左尾部最为显著，表明私人租赁市场中低质量单位的普遍性增加。例如，质量指数低于5000的私楼租房单位比例从2006年的65.6%上升到2016年的71.2% ，这表明整体住房质量的下降。

图13的(b)部分显示了小型单位的新建量也显著增加，尤其是相对于大型单位而言。B类单位（40平方米 –69.9平方米）的新建量在2018年之前主导了私人市场，但在2018年被A 类单位（<40平方米）超过。此前，A类单位仅占新私人住房供应的5%至20%，但这一比例在2019年飙升至48.5%的峰值。同时，B类单位的比例从1997年的75.2%的峰值下降到2019年的30.6%。

6. 政策影响

本文通过分解人口、楼价和建造的数据，深入剖析香港住房危机的起源和后果。笔者聚焦于2006至2016年，发现公共房屋有助大量家庭免受私楼住房支出急升的影响。然而，公共房屋错配问题也日益严重，对小型私楼单位的需求则不成比例地增加，造成这类单位价格飙升，年轻租户承担了不成比例的重担，逐渐缺乏在香港住房阶梯向上流动的能力。

不过现时住房情况大致依旧。即使自2019年以来市道放缓，而加息导致楼价下跌，但住宅租金又再上升。从2023年5月到2024年5月，面积小于1,000平方呎的单位租金指数上升了5.5%。公屋和私楼的租金差距仍然很大。申请公屋的轮候时间仍然漫长，平均是5.5年，而2010年平均只需2年。

持续缺乏可负担住房对香港经济极为不利。即使特区政府已经尽力出台多项计划来吸引人才和投资，但收效始终有限。即使在创新方面大额资助，但本港在机械设备和知识产权方面的 实际投资却从2012年的2,780亿港元（占本地生产总值的13.7%）降至2023年的1,730亿港元（占本地生产总值的5.8%）。即使入境限制放宽，但 2023年5月至2024年5月期间，劳动力增长仅为0.4% 。

香港经济为何难以成长 ? 究其原因，缺乏可负担住房正在阻碍其吸引境外人才和投资。事实上，理应想像一下海外人才面临的选择。根据城市土地学会的资料，新加坡每平方米的平均租金仅为香港的86%；北京、上海、深圳和广州的租金更分别只及本港的52%、44%、39%和27%。既然所有竞争对手的租金都便宜得多，人才又怎会来？缺乏人才落户，外资又怎会来？

根据上述分析，本研究有3项政策建议：

一 、香港应将住房政策重新定位为进取式城市发展，这是麦理浩在1970年代大兴土木的策 略，为香港随后的繁荣奠下基础。但在亚洲金融危机之后2002年放弃了这个计划，直接引发今日的住房危机。现时应回归早已证实行之有效的发展模式。此一计划涉及在新界全速发展新市镇，重新划分和升级现有的住房存量，并改革当前的城市规划流程，以消除繁文缛节。

二、重点应从着重兴建低质量的租住公屋，转为致力建造高质量的自置居所。上述证据表明，公屋单位并不缺乏，问题核心在于公屋租金定价不当和资源严重错配，结果造成私楼小型单位租金飞涨、挤逼又不安全的“棺材房”激增，以及阻碍向上流动性。因此，住屋政策应转而协助中等收入家庭在住房阶梯步向自置居所。

三、当局应改革固有公共住房制度。将公屋租金与住户收入挂钩，以便为有需要的家庭提供资助。另一项改革措施，由房屋局放宽对出租和转售公屋的限制，将未能充分利用的公屋单位流向有需要的家庭。

特区政府已采取的数项改革措施方向正确，例如行政长官在 2024 年《施政报告》中承诺增建资助出售单位的比例、收紧富户政策、减少重建的繁文缛节，以及加快北部都会区的发展，都是令人乐见的改革指令。

然而，市民一般并不了解，香港经济困境离不开缺乏可负担住房。例如面对来自社会上各方压力，香港以“审慎而有序”的方式应对地价下滑现象，亦即大幅减少卖地。这种谨小慎微的发展政策，将有损香港的长远竞争力。

本地不少人仍然记得1998年亚洲金融风暴的阴影，而误将外来的金融危机归咎于香港进取的发展计划，而且亦未考虑到现时技术移民的高度弹性的住房需求，来吸收增加的住房供应。 现时本港入境限制比1998年宽松得多，劳动力市场供应紧张得多，中国国民的财力也雄厚得多。香港更毗邻深圳，这是全国最年轻、最具活力和最精于创新的城市，其市区发展正日渐受到土地供应限制。

市区高速发展必定会促进香港的经济增长。同样，深圳经济特区也具备有利于投资的条件，但有别于香港的是，深圳近40年来致力推动城市发展，能够吸引来自全国各地的顶尖人才。正因如此，深圳已从落后的乡郊地域，迅速发展成为经济产值超越香港的龙头城市。

为确保香港的经济未来，必须深化住房和发展改革，以便引入高技能人才、提升社会流动性、吸引外来投资，让香港重新展现积极性和商业活力。决策者应该勇于带领有关改革。

香港大学经管学院在1月9日发布《香港经济政策绿皮书20255》，探讨香港经济领域各个层面面对的挑战并提出政策建议，涵盖财政韧性、股票市场动态、强积金制度、住房问题，以及香港在全球供应链中的角色、人工智能的发展等等，香港01获授权刊登。本文作者何汉梁为圣路易斯华盛顿大学经济学系博士生，洪雨林为香港城市大学经济及金融学系博士生，王柏林为港大经管学院经济学、管理及商业策略助理教授。