【01周报社论】一千万元上车盘 让年轻人看见绝望
近期有一个北角新盘掀起社会热话，因为此项目的低层400呎单位，索价竟逾1,000万元，被市场评为“癫价”。发展商的销售策略很可能是要更进取地测试市场承接力，以在疯狂的市况中赚到尽。但类似的400呎“上车盘”价格畸高，已成为社会普遍现象，港府在公营房屋方面亦未能回应普罗大众、特别是年轻人的住屋需要，在当下的楼市，年轻人看到的只有“绝望”。
这个将在复活节前开售的北角新盘，是近期最受市场瞩目的项目，由于市区新盘向来“买少见少”，位于港岛区的临海住宅项目就更加稀缺，因此这个北角新盘的开价、销情等，便被市场视为楼市后向的重要指标，特别是本港楼价在今年首季已急升近半成下，市场正注视新盘销情会否持续炽热，为楼价升势续添柴火。
而令市场惊讶的是，这个北角新盘索价竟然高达每平方呎50,000元，就算包括各种巧立名目的“折扣”，折实价亦达每平方呎约30,000元，但同区的临海二手住宅单位，成交呎价只是约15,000元。更令人哗然的是，这个北角新盘的432呎，只有楼景、园景，望不见海景的“上车”一房单位，索价亦超过1,000万元。虽然邻近的二手单位，普遍楼龄已逾30年，旧楼价格较全新楼盘为低并非不合理，但新盘较同区二手要价差距近倍，连约400呎的“上车盘”单位亦索价上千万，在市场上极为罕见。
其实发展商开出如此“癫价”，很可能是要测试市场承接力。这家发展商过往的销售策略往往都倾向先行开高，若试出当时市况有能力消化本来看似“不合理”的高价，便可继续高价出货以赚尽一分一毫。一旦市场消化能力未如理想，大可再提供更多不同名目的销售优惠、变相降价，以加速去货。而在楼市日益高烧的当下，发展商自然有更大诱因以“癫价”推盘，尽吸一批心急置业的用家、以至银弹充裕的投资客。
因此，这个新盘的400呎“上车”单位索价上千万元，是否有人愿意接火棒，仍有待观察楼盘正式开售之后的市场反应，但即使这口叫价有点“夸张”，不过现实却是，同类呎数的“上车盘”售价已日益高昂，以近期新盘开价动辄要价达每平方呎15,000元以上来计算，400呎的单位至少要卖600万元，就算年轻人幸运地获得家人支持，可拿出高达180万元的首付，但余下的楼按贷款分20年摊还，在目前的超低息环境下仍要每月偿还超过20,000元，是一个相当沉重的负担，况且随着美国加息步伐日益加快，已经见底的本港息口水平，势将逐步趋升，届时供楼负担将更百上加斤。
事实上，“上车盘”售价日益高昂的问题，已非自今日始。根据差饷物业估价署的统计，由回归至今，本港整体楼价累积升幅约为八成七，但同期A类单位，亦即40平方米（约431呎）以下的“上车盘”单位，售价累积升幅已逾一倍，特别是最近几年升幅明显更急。此除因本港社会环境变迁，每个家庭的平均住户人口下降，出现了更多小家庭，令细单位的需求增加外，同样不能忽视的因素，是近年港府多次推出楼市“辣招”，对单价较高的单位在税项、按揭等作出更严厉的限制，结果造成更多的投资、投机资金拥向呎数较细、单价较低的“上车盘”细单位，如同令其价格升势火上加油，害苦年轻的置业者。
但是，令年轻人更感绝望的，不单单是“上车盘”愈来愈贵，而是上车愈来愈难的同时，政府对此却显得束手无策，帮不上忙。过去年轻人希望置业安居，尚可寄望购买居屋，以较相宜的价格购买一个安乐窝，但新一期居屋最贵的售价已达385万元，而且随着私楼楼价趋升，售价与私楼挂钩的居屋价格亦将愈来愈贵，市场正预计下一期居屋极可能出现未补地价亦要呎价过万的“楼王”。
年轻人的绝望，与其说是楼价飙升，更根本的问题是，年轻人在这困局下，显得孤立无援。
更甚者，就算年轻人愿轮候居屋，但据房委会数据，到2020/2021年度之前，资助出售单位的落成量没有一年能够达到8,000伙的目标，落成量最多的一年，即2018/2019年，亦仅6,600伙。在僧多粥少之下，又有几多年轻人能幸运地购得价格可能较私楼略低，但一点也说不上“便宜”的居屋单位？
虽然，候任特首林郑月娥曾表示关心年轻人的居住问题，但她的政策主张，似乎亦未能拆解难题。例如她提出增加绿置居、亦即公屋级数的廉价资助单位供应，先不说十年兴建20万个公屋单位的目标进度仍严重落后，28万宗公屋轮候申请根本无法消化。就算林郑月娥有魔术棒，可以变出更多公屋单位变成绿置居，但这个计划主要对象是公屋户，而非年轻人，就算公屋户购买绿置居后交出公屋单位，一般年轻人亦难以符合现时的公屋对薪金以至资产要求，无助他们圆安居梦。
至于林郑月娥提出的另一个房策新点子，即是“港人首置上车盘”，其出发点虽用意良善，但其构思却显得问题丛生，最大的问题，是这个计划的定位稍高于居屋、略低于私楼，在居屋价格亦高居不下的今天，“港人首置上车盘”售价势必相当高昂。而且在目前港府觅地显得左支右绌之下，仅有的土地无论是建公屋、建绿置居、建居屋、建港人首置上车盘，又或建私人住宅，只是拆东墙、补西墙，纯属自欺欺人而已。
故年轻人的绝望，与其说是楼价飙升，更根本的问题是年轻人在这个困局下显得孤立无援，政府只是眼白白地坐观失控的楼市吞噬年轻人，让年轻人穷尽气力追赶根本追不上的楼价、又或将青春与汗水都被高租金高楼价消耗殆尽。仿佛年轻人的人生意义，就是与失控的楼市魔兽展开无了期的搏斗，所有对未来的理想、志愿、希望都要为此而抛诸脑后。如此的窘境，教年轻人怎会不绝望？
正因如此，港府若继续以小修小补方式处理住屋问题的深层次结构矛盾，只是在一个没有出口的迷阵中不断“撼头埋墙”，不可能从根本上解决问题。必须透过更彻底的改革，打破现时将住屋问题与置业问题严重混淆的迷思，将政策焦点重新对准如何为香港市民、包括年轻人，营造一个可以安居乐业的环境。
要做到这一点，关键是政府要摒弃盲目追求推高自置居所比率、千方百计“逼”市民买楼的错误思维，将房屋政策重点放到公营房屋，特别是在出租公屋之上，不但要设法实现目前供应20万个出租公屋单位的十年建屋计划目标，更应该设定更进取的公屋建屋目标，同时要革新整个公营房屋政策，提供更多元化的公屋种类，打破住公屋等于“穷人”的固化思维，让更多香港人都可以住进出租公屋，在解决安居问题、不用再为追赶楼价而营营役役后，可以将更多心思放在工作，以至创业之上，为香港社会的发展、经济的转型，带来更多新动能。
其实，与其说这是一个“革新”，不如说这是回到房屋政策的“初衷”。香港在1970年代起的经济繁荣，基础正正是时任港督麦理浩大刀阔斧地推动房屋改革，大量兴建公营房屋，让普罗“无根”的香港人有了可以安身立命的“家”，在解决住屋问题后，为香港社会带来更充沛的劳动力、更积极的创业精神。
而且当时的“公屋”种类亦相当多元化，例如房屋协会就兴建了不少居住品质较佳、社区设施更完备、出租予入息较高的家庭的“乙类”出租单位。若香港有更多定位较现时的公屋略高的公营出租单位，让一些入息、资产水平略高于现时公屋申请资格的市民，包括年轻人，可以入住这些新式公屋，令年轻人不用再为住屋问题而发愁，当下香港的住屋问题以至青年问题，才有解决的基础。
亡羊补牢，未为晚也，但以现时社会躁动不安、年轻人对社会积累的沉重怨气来看，政府要拆解房屋难题所余下的时间恐已不多，此将有赖候任特首林郑月娥为房屋政策拨乱反正。虽然有人担心她在房屋政策上只会“梁规林随”，继续走梁振英以置业为主导的房策歪路。但观乎林郑月娥最近谈到房屋问题时，表示现时的公、私营房屋比例有调整的空间，相信她亦已开始意识到现时房策走错路的问题，香港的年轻人能不能重新看见对未来的希望，还看林郑月娥能否知错、改错。