内地香港楼市不同　调控需要各师各法

本周一（22日），人民银行授权全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），显示LPR一年期下调5个基点至3.65%，5年期以上下调15个基点至4.3%，也是继今年1月及5月之后LPR利率再次下调。由2019年8月起，工行、建行、农行、中行及邮储行五大国有银行规定个人房贷以LPR作关联定价，与香港的H按按揭相似，因此普遍认为内地下调LPR利率主要是为了救楼市。

内地在今年之前全力调控楼市，令楼价开始下跌，一部分内地房地产企业也因为之前过度扩张而陷资金链断裂问题，引致多地有楼盘烂尾未能交付，甚至有买了烂尾楼的业主联合罢交供款。内地房市危机持续发酵，对经济的负面影响渐渐浮现，中央政府今年以来也对楼市管控放宽了许多。除了降息之外，多个城市下调了首付比例，又放松限售限购的要求，“稳楼市”成为了主要政策目标。

香港楼市风险远低于内地

就在内地降息前不久，香港主要银行上周才调高了H按的封顶息，一些评论于是借机指香港应该顺势跟随内地步伐放宽对本地楼市的管控，例如要求政府撤销“辣招”等。不过，内地与香港的经济环境很不一样，楼市风险不尽相同，香港政策没必要跟随内地政策一起改变。就正如内地近年在经济和货币政策上与美国分道扬镳，也是根据国内经济的实况制定政策。

香港的楼市非常稳健，与内地难以直接比较。从供款者的角度而言，现在大部分银行在调高完H按封顶利率后才升至2.75%。而且向银行做按揭的业主理论上已通过了加息3%的压力测试，他们的持货能力充足。反观内地的房货利率一般与LPR利率相若，即使减息后首置买楼的房贷利率仍高达4.3%左右，两者的起点根本不一样，不能直接比较。事实上，内地利率一向比香港高，香港利率则因为受到联系汇率所影响长期跟随美国处于极低息水平，有份令本地楼市一直高烧不退。

反过来从地产商的角度看，香港发展商资本充裕及稳健，楼市即使出现停滞或轻微回调，也不会轻易引发经济系统性风险。香港对楼花监管非常严谨，并不会像内地出现“烂尾楼潮”的问题。开发商要证明已付清地价，以及有足够资金完工才能卖楼花，而且业主在楼花完成前也不用供楼，这使多年来甚少烂尾楼出现。而且，香港的发展商并没有过度扩张的问题，虽然楼价下跌难免会影响盈利，但四大地产商今年仍然能维持盈利，除非楼价突然大跌，否则不会出现太大的经济结构问题。反倒是资金充足的港资地产商，去年看准了内地房企资金困难加大往内地投资。

楼市平稳最好

不能否认，以楼市在香港经济的重要性而言，一旦楼市崩溃整个香港经济也将跟随。不过，现时的楼市远远未到崩溃的水平，只是渡过了过热的阶段。现在“辣招”再加上全球经济疲弱的情况下，楼价才渐渐打断了升势，但仍然处于相当的高位。本港楼价及租金在过去廿年分别上升429%和112%，远超物价通胀的52%。

也许“减辣”刺激楼市是改变当下经济困境最“简单”的方法，但楼价过高造成严重的社会问题，也令资金空转、实体经济欠缺起色。汲取以往教训，我们更应明白当下香港要走出经济困境，不能再重蹈覆辙。趁着香港的经济有一定的负压能力，我们应该把握时间和机会，重点发展香港的实体经济，加强香港在关链产业链上的地位，巩固作为中国国际金融中心的功能，而非轻言“减辣”又走老路。