加息不必撤辣 楼市要软著陆
汇丰和渣打银行周四（18日）上调拆息挂钩按揭（H按）的锁息上限，以同业拆息走高及最优惠利率不变的情况而言，H按实际息率由2.5厘升至2.75厘。加上新冠疫情打击市场气氛，以及政治局势引发的移民潮，愈来愈多人担心楼市下跌，要求政府撤销“辣招”以作提振。
根据差估署楼价指数，本港楼价在过去四年反复上落，波幅约莫一成。惟楼价指数在去年9月达到398.1历史高位后至今反复向下，而且今年4月、5月及6月的楼价指数皆较三年前为低，意即2019年同期购入单位的市民现在即使过了三年期限，不用缴付额外印花税（SSD），但出售的话仍须损手离场。而对上一次这样楼价三年不升的情况已经要数到1998至2003年的楼市低潮，无怪乎社会上开始有人担心，廿年来只升不跌的香港楼市或者已经转势。
撤辣三理由：无用、过时、振经济
近月要求政府撤销“辣招”的呼声众多，行政会议召集人叶刘淑仪虽然最惹人关注，但更多声音其实来自地产商以及地产代理业界。他们的理据主要可以分为三类：一是“辣招”作用有限，例如有人指出“楼控措施频频加辣，仍然无阻楼价升势”；二是不合时宜，例如有业界反问“原先辣税出现的原因现今是否一样”，甚至有人直言“香港楼市目前并不存在投资过热，‘辣招’本就应适时退场”；三是撤辣有利经济，例如说“市场普遍相信‘减辣’有助提振本港楼市，惠及经济”，以及“加速物业市场疫下回勇且带动经济”。
当中部份人针对的是打击非本地人置业的买家印花税（BSD）和／或双倍印花税（AVD），也有人主张全面检讨“辣招”，例如缩减额外印花税及放宽双倍印花税，“有助增加换楼机会”和市民“喜欢一层楼自住，一层楼收租”。
有效打击炒风 投机风险犹在
首先，“无阻楼价升势”并不能否定“辣招”的成效，因为其可能令升幅放缓，亦即若然没有推出“辣招”，楼价便会更加高不可攀。其次，以额外印花税为例，港大教授、前土地供应专责小组成员邹广荣的一项研究指出，在2010年前多达两成售出单位的持货不足两年，但在2010年及2012年分两轮引入“辣招”后，持货不足两年的交易占比大幅减至接近零。而比对印花税统计资料及二手楼交易买卖宗数可知，自2014年至今涉及额外印花税的住宅交易占整体宗数多数时候都在2%以下。
不少意见认为，额外印花税只是将出货日期延后，并不能够遏抑投机活动。但持货时间愈长，投机者的资金流动性便愈低，涉及的投资风险亦都愈大，“辣招”无疑增加了投机难度。至于近期楼价回落，连续三个月的指数低于三年之前，诚然令到住宅买卖变得无利可图。但须注意的是，仅在去年9月楼价指数才创新高，去年底至今年初的指数其实仍较三年前同期高出约莫9%，楼市吸引投机的基本面是否已经消除，目前言之尚早，现阶段不应贸然“撤辣”。
本地人优先置业 外客未必要双重税
至于2012年推出的买家印花税，虽然同样有打击投机炒卖的成份，但原意同时包括了帮助本地市民优先置业，时任运输及房屋局局长张炳良便说要“优先照顾、回应本地永久居民”。当时一手楼出售数目约莫在每年1.1万至1.3万之间，加上居屋尚未复售，住宅单位供不应求的情况严重。近年一手楼的推售数目虽然约莫在1.5万至2万之间，而居屋推售又从一年4千多个单位增加至约莫9千，但从新楼以及居屋超额认购动辄数十倍的情况来看，住宅单位显然仍然供不应求。既然如此，优先帮助本地人置业的买家印花税便有维持的需要。
而2013年推出、2016年“加辣”的双倍印花税，按时任特首梁振英的说法，是为了“遏抑投资需求”，“即自己已经有住宅单位，继续去买住宅单位这个需求”。置业放租当然能够满足一些市民的租楼需要，但众所周知楼价及租金的升幅远远跑赢通胀，不少人选择租楼只是因为缺乏财力“上车”，是不能而非不为。而因为他们只能交租、无法享受投资物业的回报，与有楼人士的财富差距也在扩大。既然目前楼价及租金仍然高昂，自置居所比率亦都偏低，政府自然有必要维持双倍印花税以协助无楼市民置业。当然，首置自用的非本地客是否同样应该获得豁免于双倍印花税，这亦值得政府考虑。
楼价高令市民吃苦 把握时机有序降温
不少人希望放宽“辣招”以提振楼市，但若然“提振楼市”指的只是令楼价继续上升，那么广大市民只会更难“上车”而非受惠。若说“提振楼市”是要令交投再次活跃，那么我们仍然要问，当中的交投是满足市民的真正需要，抑或只是投机行为。纵容投机或许能令地产代理多赚佣金、政府多收税款，但推高楼价的代价最终只会由市民承受，衍生楼奴、蜗居、㓥房等问题，社会整体得不偿失。
归根结柢，本港楼价及租金在过去廿年分别上升429%和112%，远超物价通胀的52%，并产生了楼市只升不跌的错误预期。在现今的“撤辣”呼声中，我们反而应该庆幸额外印花税、买家印花税和双倍印花税在过去打击了投机及投资行为，减低了楼市的泡沫化速度，因而更有能力面对现在的经济及金融风险。
美国联储局的急剧加息固然可能冲击本港楼市，但联储会点阵图显示的2023年预期仍只是接近3.8厘，而且美国2005至2006年以及2018年的加息期间，香港楼价只是平稳发展以及回调不足一成。当然，目前除了加息以外还有其他不利因素，坊间对楼市如1997至1998年间般崩盘的忧虑，也是可以理解。但避免楼市崩盘，我们需要的是软著陆，而现在正是时候有序地令楼价达至合理水平。贸然放宽“辣招”以“提振楼市”，反而容易令本已泡沫化的楼市进一步风险加大，最终只是推后而非消弭危机，决策者不得不察。