楼市没有撤辣的条件

叶刘淑仪日前提出政府可考虑为内地来港专才住宅买家豁免“双重印花税”，并引起社会误以为此乃政府政策方向。现时置业风险重重，不论是叶刘所说的内地专才诉求，还是针对楼市由高位回落之势，政府仍未有“减辣”、放宽置业门槛的条件。

自2010年起，政府先后推出多项管理楼市需求措施，包括打击短炒的额外印花税，针对非永久性居民的公司和境外人士的划一15%买家印花税，以及针对非首置和来港置业买家的划一15%从价印花税。辣招的背景是楼价持续上升和出现短炒获利个案，而且楼价在政府出招后回调不久再转升，政府要持续加辣。有本地学术研究回顾近年楼市，佐证内地买家增加与楼价向上相关，政府增加置业门槛无可厚非。

叶刘希望政府豁免的是内地来港未满七年人士缴付后两种共三成税项，并认为此举有助吸引专才和刺激楼市。这关乎政府应否在内地买家群组之内，区分投机和自住客。我们乐见内地人才选择在香港发展事业，他们需要长远居所也可理解，此种自住需求不同于投机。若他们及早置业，也许能巩固他们留港的决定，但这也不足以支持撤辣。

可区分投机客和自住买家

就此，政府可考虑为长时间持货的自住买家设退税措施，例如他们在港置业满三年，加上在居住满七年、取得本地居民身份后获退还全部或部分辣税。比起直接豁免，先付后退安排可避免短时间涌现买家，刺激楼市。如果政府推出此项措施，对象也可扩大至所有地方来港工作的人才，同时限于个人买家，不接受公司名义持有物业。

目前经济虽然面临下行风险，不利楼市的因素浮现，但既然过往几年楼市相对稳健，政府毋须急于在楼价回调数个百分点的时候出手减辣。观乎在叶刘受访片段发布后，地产股和物业代理股份一度被舞高后回落，就反映外界对楼市政策相当敏感，政府托市的形象深入民心。此外，有能力置业但不愿或没有能力支付三成税项的内地买家仍然可以租住物业，居住问题不是那么大。

政府有责任严控楼市风险

再者，税款对稳定楼市有相当效用，有学者研究由额外印花税实施至2017年，业主持货期延长，有效打击短炒。税项未能压抑楼价，研究的学者的解释交投减少导致供应减少，推高了一、二手楼价格。当然，这亦关乎政府没有大力觅地建屋，以及没有决心推出一手楼空置税等措施，令民众相信住宅量长期求过于供。

有实力的住宅买家不少，政府三大辣税未能阻止楼价上升，但至少可以赶绝短炒投机。再者，楼市牵动经济，政府有责任严控楼市风险，而维持税项配合调低按揭成数和压力测试等措施，有助减低勉强上车的人数，避免出现大规模负资产或断供个案。

时移世易，眼下宏观经济转趋悲观，加息因素尤其困扰本地楼市，楼价从去年第三季的高位回落。不过，若然政府急于以减辣托市，只会令业主错误期望楼市只升不跌，而且政府有办法透过调整措施顾及境外人才的自住需求。政府的楼房政策仍应满足本地人安居为目标，限制非本地置业需要仍是必须。