住限呎楼能否不等于住贵楼？

发展局局长黄伟纶在周四（24日）宣布，将最低私楼单位280平方呎要求的适用范围扩大，由去年12月公布的两个私楼项目，增至所有政府卖地、铁路物业发展、市区重建局项目，以及私人发展商的换地和修订地契申请。由周五（25日）起，所有换地及修订地契的申请均受新措施所限。

此改动是回应社会“住大啲”的诉求，尤其堵塞早前不包市区私人重建这个纳米楼供应重镇的漏洞。可是，不少人担心住大一点就要住贵一点。要疏解此矛盾，政府要广建资助房屋和调整旧楼补地价机制，增加可负担单位供应。

扩大限呎措施总体值得肯定。对二、三人家庭来说，280呎单位也算不上宜居，而且新例“严人宽己”，不包括政府自家兴建的公营房屋，而且距离订立法定最低人均居住面积的目标仍然遥远。公营单位量缺是因为政府过往觅地和建屋过程慢，累积大量申请个案，遂以尽建单位清理人龙，但政府施政失误的责任不应由市民承受。任何阶层的市民也值得宜居。

适切住所是基本要求

市面出现私人纳米楼、龙床盘不是无因，除了因为地盘面积狭小外，还有发展商以缩小单位面积来压低楼价令买家较容易“上车”，以及发展商兼顾政府卖地当中的限量条款及同时满足自身兴建大单位和其他设施的要求，遂兴建迷你单位充数。

针对上述原因，限呎令生效后会出现三个后果。一是令一些楼盘开则平均一点，有助小家庭增加单位选择。二是增加狭小地盘开则的难度，不过既然地盘狭小，政府拿出来卖地或者容许私人重建其实未必是好事。相较之下，限呎导致楼价上升的后果最受关注。以一个呎价1.8万元的单位为例，假设市况和其他卖地条款不变，单位面积由200呎增至280呎，楼价就会多144万元，住户要不吃不喝三四年才可储蓄这笔款，置业担子就更重。

要好心不成坏事　得广建资助房屋

黄伟纶在去年曾经回应，买家可以用八、九成按揭置业。但借款额增加，压力测试下的入息要求会更高，符合资格者或会减少。即使通过，他们要面对高杠杆投资，而当下和未来经济起伏不定，置业风险较往年高。当然，他们可以挑选现存纳米楼，但此举同样会推高其价格。他们亦可以选择租屋，惟租金不见得便宜，而且同样面对业主不断加租，只是市民次选。

市民想住得大一点、可负担和减低楼市波动影响，但在私楼市场难以兼得。尤其香港有大批楼宇老化，等待重建，私人发展商不会做亏本生意，收购、重建开支通通要钱，我们难以期望新楼用贴近大众负担能力的价钱出售。若然在限呎之上，再推出限价又是否可行？限价比限呎难操作得多，太宽松就如同没用，但太紧就会打消建楼意欲，就重建而言，发展商担忧日后无利可图而放弃收购重建，拖慢楼宇和社区更新步伐。

权衡之下，政府广建资助房屋来是较可行的稳定楼市和提升居住面积方法。限呎后的私楼最快在三、四年后落成，公营房屋新供应只要快马加鞭也可赶及在相若时期落成，市民日后不再局限挑选私楼单位。另外，早前有发展商社企提出私楼渐进式按揭，以补地价优惠换取五成首付延后供款，亦是一个选项。针对市区旧楼私人重建，政府亦应考虑以减低补地价换取发展商调低售价。最后，政府须为人均居住面积立法。适切居所、可负担、低风险，本就是居住的基本要求，不应取舍。