【施政报告】油旺千亿重建未有着墨 政府规划仍欠长远视野
行政长官林郑月娥于今天（10月10日）发表上任后第二份施政报告，有关城规议题再次成为焦点之一。可是，市区重建部分却未有足够着墨，只轻描淡写地说一句不直接相关的“我们可运用新增的土地储备，将现时市区的稠密人口分散，有利落实旧区重建，改善居住环境，达致更均衡的全港空间发展布局”。市区重建局于上年宣布研究重建油麻地及旺角（下称油旺）一带近212公顷的旧区，预计将耗资超过5,000至6,000亿元，及亏蚀近1,900亿元，市建局行政总监韦志成预料明年中完成研究并咨询公众，势将掀起另一场“大辩论”。天文数字的背后，涉及重大公众利益、影响城市命运，而是次施政报告内未有清晰交代其发展理念，令人忧虑政府高层未够重视计划，甚至质疑本港的城规质素、理念还未能满足时代所需。
旧区超级重建 财政岌岌可危？
市建局于去年五月展开油旺重建研究，范围覆盖多达212公顷，及约3,300幢旧楼，以市建局过往最大型项目《观塘市中心计划（K7）》计算，油旺重建范围等如40个观塘市中心（前裕民坊一带）。事实上，该区旧楼普遍老化，平均楼龄高达 48 年，更高达半数超过50年。加上旧区建筑及交通规划过时，诸如油旺路面面积竟占44%，远较太古城的17%为高，但交通效率却不如人意。
另外，市建局指出，若以现时地积比与其他规划标准重建，预计发展计划将录得近1,900亿元的亏损。据韦志成在2017年的网志解释，以当时市建局于土瓜湾重建项目的赔偿标准，并市价加以调整，重建范围的建筑面积每平方呎呎价约为 15,700 元，现时总建筑面积约2,200万平方呎，收购成本共需约3,476亿元（现时估算己有调整）。当局以楼面地价每平方呎11,200元估算，现时的重建模式料只能带来近2,100亿元的收益，故会造成千亿亏蚀。同时，以现时规例重建，该区未来将减少近10,000个住宅单位。
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因此，市建局欲以增加发展密度的方针重建。当局就“正、负、零”不同的密度增减制定规划方案，分析市建局的财政负担，并称只有“正”方案（增加密度）能减轻财政承担。此外，当局更希望转移地积比及放宽建筑物高度限制，图进一步增加重建潜力。
固有重建模式并不可取
油旺重建规模庞大，几乎与在市中心重新规划新区无异，并将主导香港未来二十年市区重建的过程，重要性不言而喻。政府若是高瞻远瞩， 当及早思考该区规划定位，制定重建区将在未来城市发展中的角色，此举不仅有助缓解市区老化，更能借规划为城市整体带来裨益。诸如新加坡，总是能够宏观地订立未来二三十年的发展愿景，同时有系统地将此落实在不同的中、短期规划策略，成就了与时并进、且具效率的城市发展。港府宜见贤思齐，及早为油旺地区建立重建愿景，针对未来社会经济需要妥善地构建空间布局，并清楚说明予公众如商/住土地比例、私营与公营房屋的平衡及公共休憩用地比份等的规划标准，适当引领公众讨论。
同时，政府及市建局亦应思考以破格思维重建油旺。市建局受制于自负盈亏的财务考虑，借以“用尽”旧楼地积比以大幅增加楼面面积，加上政府豁免补地价的安排，建立一套可观的重建“生意”。惟重建后的“豪宅”一般非为广大市民所能负担，而且更严重影响社区环境、街道景观、保育、甚至产生屏风楼、楼宇过密和热岛效应等问题，因而常被社会诟病轻视公众利益。油旺重建若在此基础上开展，难免招惹公众猜疑，包括局方近来一直暗示项目潜在严重亏蚀，“要求”政府放宽密度要求，也不过是在寻求最大化项目利益。若按这种模式推动油旺重建，主事机构只顾及自身财务考量，则香港恐怕难以借此良机，借重新规划市中心用地以寻求发展突破。
以民为本 建立长远城规视野
退一步说，即使财政赤字无可避免，但倘若重建宏图能有效平衡城市的经济发展及社会需要，政府也能有效加以阐明，则纵使亏蚀千亿，大概也能得到市民的支持。况且，市建局的首要宗旨为服务市民，推动可持续的市区更新，似不应单单满足机构的商业利益。因此，在油旺重建之先，政府须适宜改革市建局的财政安排，检讨、阻止“自负盈亏”损害市区更新的宗旨。
其实，市民所期望的，并非就财政安排上的泛泛之谈，而是看见有目标、有理想、且有根据的重建规划蓝图。特别是，油旺重建的规模之大为前所未有，有别于过往重建范围过为细小及零散，以致在重建后未能协调原有区域的规划。政府理应把握机会，主导油旺重建区的规划，与市建局协调，就未来数十年城市发展在经济及社会上的需要，共同构建区内规划布局。可惜的是，施政报告还是依循简单工作汇报的套路交代重建发展，未能带出行政长官对香港城市格局的愿景、宏图。亡羊补牢，未为晚也，希望政府能早日详加规划相关议程。