林郑要除去焦虑　勿只针对土地短缺　更要增加公营房屋比例

房委会上周五（11日）公布轮候公屋时间再创高位，要等候5.1年才可获首次配屋。面对申请个案累积，加上未来几年公屋兴建量下降，轮候时间势必再增。特首林郑月娥表示情况令人“非常焦虑”，反映房屋和土地供应不足，又希望社会在土地辩论中得到共识。
然而，林郑的焦虑，实为自招。政府自我规限公营房屋比例，预留多幅土地兴建私人单位，又不肯加强租务保障，才是公屋轮候居高不下的原因。更合理的说法，是政府“成功争取”公屋短缺。

公屋申请数目长期处于高位，远超三年首次配屋的承诺。《香港01》早前报道，公屋兴建已经落后进度，加上预期公屋兴建量在2023年后下跌，未来公屋供应堪忧，轮候时间势必再增。林郑随即借题发挥，呼吁各界协力开拓土地，有地才可兴建公屋。此等说法，无疑是推卸港人安居之责。

首先，不谈土地房屋分配，只谈供应，无以解决问题。这个问题，沿自曾荫权政府时期，不愿争取更多土地建屋，及早安排更多申请者上楼。到梁振英年代，2014年制订的《长远房屋策略》，采纳了长远房屋策略委员会的建议，定下十年出租公屋单位供应为20万个，占整体公私营单位的42.5%，另有4成，即18.8万个拨归私营房屋单位。

这个比例显然低得不合理，在2015年3月底，房委会已经累积13.79万名一般申请者，以及14.06万配额及计分制申请者。兴建中及日后落成的单位，仅能应付当时需求，新申请者唯有望穿秋水。再者，定下目标后，公屋兴建在最近几年落后进度，要清空轮候册队伍更是无期。

若说现时公屋兴建落后进度，即使当初承诺增加供应，今天也不会达标，这种说法甚为误导。公屋兴建落后进度，原因之一正是预留地皮兴建私营单位，而港铁、市建局等公营机构，也不考虑把上盖物业部份兴建廉租房屋。不少新公屋单位唯有靠改划非住宅土地才可兴建，又或者只在小型地皮兴建。此举动的成本效益较差，也很容易导致地区居民反对（近日有将军澳居民反对把五幅地发展公屋），加上改划、平整土地需时，落成年期一再拖延。政府回应已经把一些本来兴建私楼的地皮转为兴建公屋，但效用远未明显。

第二，政府把紧绌的公屋单位拨作绿置居，加剧公屋供应短缺。先不谈绿置居加剧公屋户之间的阶级矛盾，绿置居无助公屋流转，释出租住单位。关键因素是，住户在购入绿置居五年后，可以补地价出售单位，变为私楼。当经济好景，补地价后就变成天价绿置居；经济转差，楼价下降，也有利补地价，让业主借机牟利。即使不出售，可供出租的公屋也减少。绿置居根本违背增加公营房屋供应的政策，上月运房局局长陈帆更宣布把绿置居当作公屋单位计算，除了滥竽充数，混淆视听，坊间实在想不到有其他理由。

政府不肯大刀阔斧增建公屋，估计担心私楼供应趋紧，令楼价波动，影响一发不可收拾。《长远房屋策略》订明，政府在定下公私营供应比例时，会考虑“确保私营房屋市场稳健发展”。几年过去，新落成私楼单位数目达标，甚至超标完成。中原城市领先指数破顶，楼价节节上升。政府可说“兑现承诺”，承托楼市。然而，这个状况健康吗？连中原地产创办人施永青也认为楼市不健康，因为楼价长时间与购买了脱节，青年人难以单靠工资买楼。说穿了，政府保障的地产财团及物业投资者的利益，却苦了一众无壳蜗牛。

有远见的政府，应该在当地已经拨更多土地兴建公屋和资助房屋，例如至少合计七成半，透过加大公营房屋供应调控楼价，消化公屋轮候队伍，同时增加公营房屋总量及土地使用量，毕竟现时私人房屋的总存量及占地比例及远比公营房屋多。

林郑月娥对申请公屋人士迟迟未能上楼、供不应求的情况非常焦虑。她要做的，不是只向公众喊话，征求同意辟地，更应征召土地、房屋、规划部门商讨，如何增加公营土地，阻止再让利于地产财团，坚决增加土地的公营房屋比例和数目，以及加强租务保障，还㓥房户、基层市民、青年人安居希望，也替林郑自我疗愈这焦虑。