【01周报社论】置业扼杀创业 房策走错20年
在港府的楼市调控“辣招”不断加辣之下，香港的楼价仍然不断突破新高，香港人的蜗居困苦有增无减。但在责怪中资炒高地价、投资者炒高楼价之余，更根本的问题，其实是港府以置业为主导的房屋政策，已经走错了20年。只有革新港府思维，回归到以公营房屋、特别是出租公屋为主导的房屋政策，香港才有望打破楼市捆绑经济、扼杀创意、害苦年轻人的枷锁。
被视为本港楼市主要指标的中原城市领先指数（CCL），最近创下了148.67点的历史新高，相比起回归初期的楼市疯狂时代，现时的楼价指数较当时还要高出近五成。对于一些早已购入物业、身家随楼价水涨船高的有产阶级来说，楼价长升长有固然是一大喜讯，但对于广大的无壳一族，特别是年轻人来说，楼价飙涨的背后，是无数香港人一段又一段的悲歌。最教人充满无力感的，未必是楼价飙升本身，而是整个社会在张牙舞爪的楼市魔兽面前，仿佛束手无策。若说政府袖手旁观，亦不公道，毕竟政府已经一再“出招”，无论是增加土地供应、多番推出税务辣招、收紧楼宇按揭贷款等等，虽然也曾为楼市降温，但这些调控措施结果都一一被市场消化，最终更如泥牛入海。
但是，相比起回归之初，目前拥有自置物业的家庭，已由约100万户升至现时超过130万户，更多人成为业主，是否就能实现董建华当初的构想——愈多香港人成为业主，香港人的归属感愈强、社会亦更稳定和谐？环顾当下的香港，更多人置业不但达不到当初所构想的宏愿，甚至出现相反的情况，买不到楼的人渐渐失去希望、买得起楼的却沦为楼奴，要过着营营役役的生活，有楼阶级与无壳蜗牛的贫富差距日益扩大。
自回归以来的实践与论证，以置业为主导的房屋政策可谓充满了缺陷：在楼市处于上升周期之际，敌不过市场；当楼市下行之时，又敌不过民怨，结果为香港带来没完没了的折腾。所谓“敌不过市场”，当前的楼市局面就是最好的写照。香港是一个细小而外向的经济体，楼价的升势，往往受到外力所带动，例如在2008年，本港楼价曾经因为环球金融海啸而略为调整，但是跌势持续数个月后，楼价便再掉头回升，其底因是美国联储局推出量化宽松政策，香港银行体系亦因而严重“水浸”，大量息口低廉的贷款涌向物业市场，纵使港府推出再多的“辣招”，亦难敌滔滔不绝的热钱洪流。
直至近期，内地地产发展商纷纷南下香港投地，屡创天价的土地成交，恍如为炽热的楼市注入更大量的兴奋剂。虽然有一些香港人责怪内资企业炒贵地皮推高楼价，但内地楼市处于调整、人民币贬值预期犹存，加上香港借贷成本仍低企，内地发展商来港闯天下，也只是在商言商的决定。香港一向“打开门口做生意”，自然难以回避楼价上升的副作用，港府再多楼控招式，也是徒然。
至于“敌不过民怨”，相信不少港人仍记忆犹新。在科网泡沫爆破、经济陷入低谷、复遭沙士疫情蹂躏的2003年，楼市可谓一沉百踩，当年的负资产宗数一度超过十万宗，加上不少打工仔因失业率高涨而被打破饭碗，生活陷入困顿，因断供而被银行收楼有之，深陷财困而自寻短见者亦不乏其人，因为楼价下挫所积压的滔天民怨，终于因为23条立法等政治争议而被引爆。结果政府所有的建屋、拓地大计，又因为要安抚民怨而嘎然而止。
但是，世上没有只涨不破的泡沫，更加没有只升不跌的楼价，若果环球或本港经济有一时山高水低，触发楼价显著调整，那么，现时超过130万个拥有物业的家庭，面对财富严重蒸发缩水，又会有何感受？特别是数以十万计，近年在楼价飙升之际才置业上车的计家庭，一旦再爆发如2003年般的负资产浪潮，恐怕政府又会急如热窝上的蚂蚁，急急撤回辣招、停建屋、停卖地，又再救市。当置业比率愈高，香港在楼市调整周期之中只会摔得更痛，民怨亦更大，向来处于弱势的香港政府，又如何抵挡？
要扭转这个回归20年以来的房屋政策错误，政府必须深切反省所谓“自置居所比率愈高对社会愈有利”的根本误解，更加必须要改变思维，循另一个方向思考房屋政策的将来——就是以公营房屋、特别是出租公屋为主导，其实亦即是还原基本步，将房屋政策，回归到为香港人提供安居之所，而非置业致富的初心。
或许有人觉得，以公营房屋为主导的房屋思想很“社会主义”，不适合奉行资本主义的香港。但是，有这种想法的人，应该想想上世纪70、80年代，正因为时任港督麦理浩推出十年建屋计划，透过大量兴建公营房屋，为数以百万计的香港人提供设备齐全、居住环境合理，更重要是价格相宜的安居之所，才为香港的经济、社会发展铺垫了坚实的基础。
事实上，以公屋为主导的房屋政策，道理并不难明白。若大部分香港人都能住在租金相宜、环境合适的出租公屋单位，毋须再为储首付赶上车而省吃俭用、不用再为担心供不起楼而过着营营役役的工作生涯，拿出本来用作买楼的资金用作创业，又或者找一份自己真正喜欢、有所发挥的工作，香港的经济在更浓厚的创业氛围下，是否会比现时更有活力？若有更多带着正面态度看待工作的打工仔，生产力是否也会更高？
或许有人会担心，当人人有公屋住，安逸的生活环境会令人产生惰性。但是，如果有更多香港人工作所得的收入，不用再缴交日益高昂的私人住宅租金、不用再为供楼而捂紧荷包，除了可以有更多的钱财来改善自己和家人的生活，透过增加消费开支令各行各业皆可受惠之外，还可以鼓励更多人创造自己的事业，相比起现时有不少香港人，将大量“血汗钱”用作置业供楼之用，而创业又要把大部分盈利贡献给业主，哪一个情景更加符合香港的整体利益？
简而言之，以公屋为主导的房屋政策，并不是要推行房屋“大跃进”，而是借着大量增建公屋，从根本上为大部分香港人解决安居的问题，就算经济顺逆、楼市高低，香港人都可以拥有一个安稳的家，将本来被楼市所捆绑的资金、生产力、创造力、消费力，进行再分配，雨露均沾到各行各业、惠及不同的经济与社会领域。试想，如果香港能以10年、20年的时间，将住在出租公屋的人口比例，由目前约三成，逐步回到1990年代初的四成，甚至可以进一步扩至五成、六成，当大部分香港人不用再为买不起楼而发愁、不用再为高追楼价而苦恼，从中可释放的能量，可以为香港带来多少家充满活力的新兴企业？可以为香港释放多少的消费新动力？
不能否认的是，构想永远是美好的，政府要实现上述宏图，不可能一蹴而就，因为要大量增建公屋，既要张罗更多土地，也要筹集更多资金，以至在具体执行上，要将出租公屋的种类进一步细化，以应付不同的社会阶层、不同收入人士的需要，亦要思考当更多人住进公屋时，私人物业市场要如何重新定位等问题。不过，当中最首要的条件，是香港政府必须迷途知返，不要再执迷于推高置业比率，带领香港走出这条走错了至少20年的冤枉路，并且设定更进取的公营房屋建屋目标，并在土地政策、融资方式等方面加以配合。凡此种种，即将在月底选出的新一届特首，务必深刻反思回归以来的房策得失。