【社论】土地政策新思维　专款专用助建公屋　印花税辣招应恒常化

根据差饷物业估价署最新公布的楼价指数，香港住宅楼价已突破2015年9月的高位，再创历史新高。自2010年开始，港府已先后推出四轮物业印花税“辣招”，期间楼价仍升不停，反映市场已适应、甚至消化“辣招”的效应，政府已难有“减辣”空间，应思考的反而是将印花税“辣招”恒常化，把有关税收直接用作兴建公营房屋，以解港人尤其基层的蜗居之苦。

市场原先估计，去年本港楼价必跌无疑，全年楼价跌半成至一成将是“基本消费”，但结果却跌得一地眼镜碎。按差估署的楼价指数，楼价在去年3月已经见底，低见271.4点后便拾级反弹；截至去年11月的最新数据，楼价指数已升至306.6点，较低位累升近13％，去年初11个月累计升幅亦达7.5%。

楼价迭创新高　港府四度推辣招

当然，这或许未全面反映港府在去年11月5日正式实施的印花税辣招—将住宅物业交易印花税税率，划一至楼价的15%，并只有首次置业的香港居民能够豁免，但港府出招后纵令楼价稍为回软，惟药效相对有限。

因为这次已非港府首次推出印花税辣招，而是2010年来的第4次，而且过去三轮辣招顶多只能够稍稍拖延时间，却无阻楼价飙升的大趋势。在2010年11月，上届曾荫权政府引入额外印花税（SSD，Special Stamp Duty），向持货不足两年内转售的住宅物业交易额外征税，之后本港楼市成交虽然减少，不过整体楼价只是在随后的两个月微跌约1%，之后又再弹升。

直至2012年10月，即梁振英上任特首约3个多月后，港府又再推出针对外地与公司名义买家的买家印花税（BSD，Buyer's Stamp Duty），以及将持货解禁期由两年延长至3年的“加强版SSD”。而2012年底推出“双辣招”后，2013年2月则开征针对购置多于一套住房的双倍印花税（DSD，Double Stamp Duty）。连环出招的结果，是楼价指数横行了约4个月，之后又再趋升。至2015年9月，楼价指数已高见306.1，即较2010年首次“辣招”时高出近一倍，达到90％。

其后，在市场担心美国息口趋升、内地经济放缓、香港经济前景不明朗等负面因素影响之下，楼价才稍为从高位回落，跌至去年3月的低点271.4，期内累计跌幅约11％。在经历近半年的调整后，不少一直静候“捞底”时机的买家已按捺不住，重投楼市，有的是有实际成家立室或换楼需要的本地刚性置业需求，亦有的是看中住宅物业每年有约2至3厘稳定租金回报的长线投资者。加上随着人民币贬值预期不断强化、推升内地人作境外投资的意欲，内地投资者在本港楼市再趋活跃，个别一手新盘的内地客占比更升至30、40％，再为楼市回升添加柴火，终迫使港府在去年11月再推第四轮辣招。

供应断层待解　超低息推升楼价

然而，若以这几年的楼价表现，就认为楼控辣招无效，或许有欠公允，毕竟，在美国量化宽松政策造就超低息环境，令本港按揭利率持续偏低，扰乱楼市周期，且上届政府疏于拓地建屋造成严重的供应断层，令楼市求过于供之下，若没有这一系列印花税辣招为炽热的楼市浇浇冷水，本港楼价升势必然更急更猛，港人蜗居之苦将更甚。

而从另一个角度看，这几轮的印花税辣招未阻楼价升势，亦因为这些措施已逐渐被市场适应、消化，楼市投资客、内地客已视之为入市成本的一部分，令港府已难再有减辣空间，遑论撤招。港府若因应一些既得利益团体，例如亲商界政党、地产代理等要求，放宽甚至取消印花税调控措施，将慷纳税人之慨，向物业投资者以至既得利益团体让利；不难预料，结果将令楼价升势如火上加油，不但令香港人要承受楼价更高昂的苦楚，更会将香港推向更凶险的楼市泡沫风险之中。

既然港府减辣、撤招已没空间，更应思考的是将辣招由只为一时应急的“逆周期”措施，转变为恒常化的措施，把课征得来的各种带有惩罚性的印花税收益，直接投入公营房屋的建设，透过政府实现资源再分配，助港人特别是基层安居。转为恒常措施，在保障港人首次置业权利的同时，对楼市的投资者甚或投机者，以“寓禁于征”的方式以缓抑其购置本港住宅物业的需求，可彰显住宅楼宇作为港人生活必需品，而非投资、投机商品的定位。

若政府将楼市辣招恒常化，并将课征得来的税金直接投入兴建公屋，将可大大纾缓房委会的财政压力，以加快建屋进度。

征税压抑投机　挪腾资金建公屋

截至去年9月底，公屋轮候册的申请数已达28万多户，但港府的10年建屋计划，有把握可建的公屋数量仅约23.6万伙，较目标的28万伙存在极大落差，其结果是公屋轮候时间愈来愈长，“3年上楼”的施政承诺已难实现。有关注公屋问题的团体估计，最新的实际轮候时间将长达6年，意味仍然未能上楼的市民，要更长时间在私人市场挨贵租，又或为迁就本身财政能力，而要愈住愈细、愈住愈差，安居乐业之路愈来愈遥远。

造成这个局面的其中一个因素，是负责兴建公屋的房委会面临严重的财政缺口，单是要应付未来5年的建屋开支，便涉资约1,178亿元，而房委会的财政储备结余，到2021年时只会剩下180亿元。就算政府预留了740亿元“房屋储备金”，但要应付下一个5年，以至更长远的公屋建屋需要，亦势面临资金紧绌、巧妇难为无米炊之困。

因此，若政府将楼市辣招恒常化，并将课征得来的税金直接投入兴建公屋，将可大大纾缓房委会的财政压力，以加快建屋进度。根据税务局的数据，在2015至2016的财政年度，整体物业印花税的收入达285亿元，当中有相当部分是来自SSD、BSD、DSD等楼控印花税收入，若将相关税收直接投入建公屋，以现时每个公屋单位的平均建筑成本约62.6万元推算，每10亿元的注资，就可多建近1,600个公屋单位，为追赶建屋目标、为港人圆安居梦，迈进积极一步。

缺钱缺地缺人　房策三难题须解

只是，要加紧兴建更多公屋，没钱当然万万不能，但有钱亦非万能，因为香港当下的建屋困难除因缺钱，更是缺地又缺人。土地方面，香港的新市镇发展进度缓慢—新界东北、洪水桥等项目固然不断拖拉，更关键是港府不敢触碰占用大片土地的棕地、私人会所背后的既得利益，结果只能在其他已高度发展的区份插针式觅地建屋，不但令建屋规模受到极大掣肘，且各区住屋愈起愈密集，更令市民生活质素下降。故要兴建更多公屋，港府在土地政策上必须有新思维，拓展更多新市镇、新发展区，以解决应付建屋所需的土地问题。

此外，就算解决了缺钱、缺地的问题，更要解决建造业人手不足之困，现时不少建造业工种长期面临人手短缺，不但令建筑成本飙升至世界最贵的水平，工程延误更成为香港的常态，除透过培训吸引更多年轻人入行，一定程度的输入外劳，以应付各项重要基建特别是与民生攸关的公营房屋工程，是港府应积极考虑的方向。

只有将物业印花税“辣招”恒常化，把税款直接注资建公屋，同时积极打破香港在土地、人力资源等瓶颈，香港才有充分条件应对住屋问题此老大难题的挑战，为这一代以至下一代香港人创建理想的安居之所。