三大铁路沿线盘同期推出　定价户型各有睇头　一文睇清入市攻略

楼市持续升温，发展商密密出货，三大新盘昨（9日）不谋而合同日开价，加入战团的包括挟铁路站上盖优势的新地南昌站汇玺第2A期、主打大户型的长实马鞍山星涟海、以及七成单位享海景的会德丰将军澳MONTEREY，三盘首批推售单位合共涉及489伙，或有机会同期开售，爆发抢客战。不过，三个新盘各具特点，《香港01》整合各盘定价、户型及配套等优劣，加上比并同区二手热卖盘，为准买家掌握入市要点。

继早两月启德发展区爆新盘战后，战线续蔓延开去，三大发展商昨同日为旗下全新楼盘开价，热况属近年少见。新盘正面交锋，首要比较亦是买家最关心的固然是“价钱”。

星涟海定价贴近同区二手

其中，位于马鞍山、靠近白石哥尔夫球场的星涟海，首批折尽平均呎价13,961元，与毗邻的大型半新盘项目迎海的二手呎价13,558元相比，仅约3%的差幅，亦与迎海5期“迎海．御峰”上月首批折实均价13,520元相若。若以金额计，项目入场单位为769平方呎3房户，折实售945万元，此银码于区内二手屋苑不乏选择，如银湖．天峰8座低层一伙762平方呎3房户，近日成交价918万元；另靠近马铁站、但楼龄逾23年的新港城，3房套房户新近造价为750万元，但面积618平方呎较细。

另一位于将军澳的MONTEREY，毗邻的全为近两年推售的半新盘，如天晋II及同系O' South（澳南）3个项目等。若相比同区去年8至10月推售的海翩汇及蓝塘傲，首批折实均价11,196元及13,237元，MONTEREY折实均价14,208元，较之高约27%和7%，惟蓝塘傲上周加价两成加推余货单位，折实均价已超过2万元，MONTEREY顿时变得相宜。

只不过，项目今批价单以2、3房单位为主，涉及银码较大，定价800万元以下的单位少于60个（未折实），换言之，占近七成单位售价逾800万至千余万元，相同银码足够于区内其他二手屋苑购入2房及3房单位，如都会駅或维景湾畔等。如MONTEREY 5座9楼一556平方呎单位，价单定价885.6万元，相比楼龄16年的维景湾畔9座中低层一伙638平方呎3房户，新近造价888万元。

汇玺呎价贵“四小龙”三成

三盘之中，汇玺的呎价相对进取，首批折实18,998元，由于项目位处四小龙与奥运站之间，如与前者相比，现四小龙（宇晴轩、升悦居、碧海蓝天及泓景台）二手呎价介乎1.25万至1.46万元不等，即较汇玺低三至五成。若与奥运站屋苑呎价比，差幅稍拉近至约一成，如维港湾及浪澄湾现时二手呎价约1.6至1.7万元。

是次汇玺推出单位占近三成、即约70个属定价800万元以下，七成属800万元以上。如汇玺1B座25楼G室，面积352平方呎1房，价单定价售797.8万元，呎价2.44万元，同金额足够于邻近大角咀港湾豪庭购入497平方呎3房户。

三盘各揽不同客源

攻上车客的细单位大行其道多年，仍是市场抢手货。三个新盘中，汇玺及MONTEREY均有提供开放式及1房细单位，其中，MONTEREY提供面积仅239平方呎的开放式户，细绝将军澳区私楼，但未出现在首批价单之内。反而，项目首批186伙以2房及3房比重较大，涉71及69个，另26个面积351 至863平方呎的1房、及20个平台特色户，相信可吸引年轻夫妇及小型家庭换楼客。

而汇玺则为少有提供大量细单位的铁路项目，全盘1,050伙中，占520伙、即近半数为开放式及1房户，明显主攻上车客及长线投资者。首批210伙中，开放式占27伙，1房占81伙，两房及4房各占48伙及54伙。由于开放式及1房户的仅267至381平方呎，面积细，故即使折实均价逾1.89万元，少量单位的银码最平500万元有找。唯独清一色提供3、4房大户的星涟海，定位会是换楼客。

汇玺地理位置占优

三盘的楼花期均相若，预计均为2018年的第二、三季先后落成。当中，汇玺的主要卖点，除了是新地的品牌效应，亦是其地理位置，属少有市区铁路站上盖项目，往香港站只需9分钟车程。项目将自设29.8万平方呎商场，与住宅落成期相若，平民化一点则可步行往附近富昌邨商场或碧海蓝天基座商场。惟值得留意，项目的低座邻近西九龙公路，虽已采双层中空玻璃幕墙隔声，或仍会存在噪音问题。

另外两盘与铁路站亦算相近，星涟海步行往乌溪沙站约需15分钟，旁边有两层高的迎海购物商场；而MONTEREY距离港铁将军澳站、Popcorn商场或宝盈花园商场约10至12分钟步程，尚算方便，且屋苑七成单位享有海景。