土瓜湾重建︱公务员合作社的前世今生　旧区居民不满计划拒绝搬离

60年代初，在伊利沙伯医院工作的梁匡志站在政府批出的土瓜湾靠背垄道地段，眼见身后只有一座人称“红灯山”的石山，附近尽是荒芜，没有一条像样的路。他环看四周，在这块烂地上甜滋滋地想像他未来的安乐窝是何模样。50多年后， 这片荒芜地带已被公务员合作社发展成完整的社区，现已86岁的梁伯功不可没：他兴建了自己的楼宇，出资开发了附近路段。
随着屯马线落成，旧区重建的推土机瞄准了土瓜湾，蓄势待发。这些公务员楼宇站在被淘汰边缘，居民想走还是留，和市建局交涉面对甚么挑战？
记者｜容巧岚　编辑｜韩卓曈　摄影｜容巧岚　韩卓曈

梁伯入住江苏街安宁苑合作社超过半个世纪，见证社区发展的一点一滴。他回忆当年江苏街和靠背垄道一带的街道尚未成形，附近没有任何社区设施，连马路也未铺设，不如今日的土瓜湾方便，下楼就有地铁站、酒楼及超市。

五十年代初，在伊利沙伯医院当文员的梁伯得知港英政府推出“公务员建屋合作社计划”。作为长俸公务员的房屋福利，政府以三分之一的特惠地价批出土地，让本地公务员以合作社形式，自行建造俗称公务员楼宇的房屋。当中规定合作社需由至少十个具退休金资格的公务员合伙申请， 政府则会以3.5%的低年息提供建屋贷款，由社员摊分20年偿还。作为福利条件，社员需放弃其他的房屋福利，以合作社作为他们的唯一居所，不得拥有其他物业，但社员及其家属就享终身居住权，子女亦可继承物业。

作为当时唯一能获政府贷款的公务员房屋福利，梁伯便和医院事务署同事共12人组成合作社，申请参与计划。政府接受申请，在1961年批出九龙内地段第8025号用地，12名社员便需自行出资，规划发展草图，再聘请建筑师设计图则、建筑商兴建楼宇及地段的基础建设。梁伯便和社员集资，铺设部分江苏街和靠背垄道的马路。如此庞大工程牵涉巨额建设费，可惜梁伯今天对实际金额已印象模糊。

当年梁伯的租约列明，他需要在20年间每月还约160元，合计约四万元的贷款额，以及每年缴交约7元的地段授予条件租金。地契订明，合作社为土地的承租人，楼宇的业权由所有社员共同拥有，而社员偿还全部贷款后，便可拥有终身居住权。当时有关获得业权及解除单位转让权的条例还未订立，单位亦不得转让。即便要自行建屋又无法以个人名义获得业权，此计划仍吸引他们来当“开荒牛”，为的就是那难得的安乐窝。

五十年代难民涌港　合作社解住屋需求

受二次大战及中国国共内战影响，五十年代有大量难民涌入香港，人口在十年内激增140万，当年香港房屋紧绌，即使有稳定收入的公务员也一屋难求。香港政府华员会（华员会）观察到本地华人公务员的住屋需求，便向港英政府倡议推出“公务员建屋合作社”项目。

华员会秘书长蔡冠龙表示，参考德国在二战后重建的案例，华员会认为港英政府可善用民间资源兴建房屋及在闲置土地发展新社区：

当时有房屋需求而土地比较便宜，政府可以廉价批出土地，虽然地价上有吃亏，但合作社建成后，消费力较高的中层公务员可带动当区经济，做开荒牛

此举能吸引较富裕的公务员投放资金，释放土地价值。

八十年代福利成本飙升　计划急急煞停

蔡冠龙又指当年政府面临资金缺乏的危机，此计划能减轻政府建屋成本，而公务员用部分薪金来偿还低息贷款，能节省政府的现金开支：“变相连公务员的人工都被节省……让公务员用自己未来的人工起楼。”他指方案若在今日被倡议，势必面临巨大的反对声音。

1956年，“西环高级公务员宿舍”（宝翠园）落成，为首个合作社计划的试点。随后亦有不同公务员申请兴建合作社，选址遍布港九新界。在八十年代的高峰期，全港共有238个合作社，单位数目多达5000个。1981年香港更迎来首个公务员屋邨——位于葵涌坳的华员邨。那是至今为止规模最大的公务员合作社，占地38万平方呎，共提供600个单位。

合作社计划本大受欢迎，华员会欲继续向政府申请兴建公务员屋邨，但及后香港工业发展蓬勃，土地需求上升，使劳工、地价等成本飙升，政府难以继续用优惠价格批地给公务员建屋。加上八十年代人口增长至500万，住屋需求急升，公务员合作社须由起初的六至七层矮楼增建二十层以上的大厦才能满足人口需求。合作社的兴建规模扩大，大大提高社员自行筹钱发展及建屋的难度，结果计划在八十年代中终止。

历史遗留下来的特殊产物

计划结束，过往兴建的公务员合作社，形成现在土瓜湾社区里别树一格的独特风光：一幢幢五颜六色、结构各异的低矮公务员楼疏落地竖立在美善同道和靠背垄道上。几条街道路宽阔，一些楼宇的骑楼铺上各种颜色的纸皮石；一些楼宇的转角位顺着地势设计成弧形；一些楼宇的顶层有悬桥⋯⋯每所合作社的建筑风格迵异，但都外观方正，如一个个彩色的火柴盒。

梁伯居住的安宁苑最特别就是天花那大梁柱：

他（画则师）当初时间紧凑，随便找所学校的图则给我们。但我们反觉得好，因为设计的横梁、直梁都特别粗大，较为安全。

他亦提到合作社单位方正，空间实用，900多呎的单位甚至改动成四房两厕的格局也不觉狭窄。另外，单位采用单边设计，墙壁不与邻户共用，令住户打开窗户也不会看见邻居，私隐度高且风景好。

合作社单位数量少，邻里之间都互相认识、关系紧密。采访当日，梁伯正伙同四个居民在楼下维修水泵。细问下方知梁伯原来是安宁苑合作社的副主席，他笑言：“我和所有邻居都亲近，他们有甚么事情我都会帮忙，就像水喉爆开或是家电维修我都懂。”有街坊遇上问题，梁伯接到电话便会出现。梁伯向记者展示所属合作社的通讯软件群组，指居民都会在群组内互相通报联络。

现代重建推土机逼近

时移势易，第一个落成的合作社至今已逾65年亦经已拆卸，即使最后落成的华员邨亦已有40年历史。期间政府因应社员对拥有物业业权的要求，在1987年及1993年分别制订及修改机制，容许合作社在取得7成半社员同意下，向地政总署申请解散，分契以取回个别单位的业权，并补地价以解除转让限制，让社员自由转售单位。近年房屋供应短缺问题加剧，发展商看准合作社地段的发展潜力，以高价或“楼换楼”的方式收购已解散的合作社单位，向政府补地价再重建作高级住宅。截至2016年，186个合作社已经解散，当中12个辖下的楼宇项目已被私人发展商重建，历史最悠久的西环高级公务员宿舍今亦被重建成共2210伙的“宝翠园”西半山豪宅。

梁伯所居住的安宁苑合作社已经解散，多个单位已转让，现在该栋合作社连他在内，只剩下五名初代居民，自去年起亦面临被政府收购的窘境。市建局2020年按2018及2019年《施政报告》要求，选址“马头围盛德街/马头涌道发展项目”（CBS1）以及“土瓜湾靠背垄道/浙江街发展项目”（CBS2）为首两个高密度发展重建试点，计划将住宅单位由现时约460个住宅单位增至2500个。CBS1项目居民反应正面，市建局按1.98万元的呎价收购单位，居民现正迁出；CBS2在两次城规会咨询所收集的1,200份意见中，有七成半人反对。

市建局在CBS2项目的规划报告书列明，收购目的在于增加房屋供应、改善社区环境，避免楼宇质素恶化至失修。然而市建局的报告亦指去年5月土瓜湾一带的楼宇状态勘查结果为“维修及保养尚可”。受屋宇署的“强制验楼计划”规定，楼龄达30年以上的公务员合作社必须定时进行楼宇维修。梁伯所属的安宁苑3年前便进行了一次整体维修，包括翻新大厦石屎外墙、髹漆外墙、更换爆裂水管及维修地渠等，每户支付近20万，全栋楼宇一共支付了120万以完成全面翻新工程。支付巨额维修不久便传出楼宇将被市建局收购的噩耗：“所以我反对（收购），个个（合作社）都旧，但也不是残破不全”，梁伯道。加上他不舍多年来的生活环境与社区网络，想在合作社好好安老。

有街坊认为即使有房屋需求也不一定需要清拆合作社，因为同区有更多残破的楼宇应优先处理。在合作社居住30年的“靠背垄/浙江街重建项目关注组”召集人Ada指，对比位于马头角十三街的楼宇，合作社楼宇质素更好。

社区重建欠规划　房屋发展不长远

居民拒绝搬离合作社，除了想维持原有生活方式外，亦不满市建局收购的方式。Ada表示，居民在同意收购前无法得知收购呎价，据市建局提出的搬迁方案亦无法购得与现时环境、大小相约的居所，令居民无所适从。

关注组成员、居住在土瓜湾公务员合作社超过60年的Ken亦表示：

市建局现在就是在打散紧社区的人、事、物，去兴建硬件。这样根本就不是重建，而是把人全赶走。

市建局回复电邮查询时重申，选址考虑到项目地盘的土地发展潜力以及社区环境因素。现正就早前收到的公众咨询草拟回应，未来数月将再进行意见调查，预计今年年末前完成。市建局强调在项目获批后，会按重建条例向受影响居民提出现金补偿或安置。

就市建局与居民的协商过程，蔡冠龙认为现时赔偿金额过低，难有足够诱因令居民妥协，建议政府考虑先前重建宝翠园的“楼换楼计划”。这样才能使宝贵的土地价值资源得最大利用，平衡合作社居民与社会大众的利益。

【本文获香港中文大学新闻与传播学院实习刊物《大学线》授权转载，原文：重建巨轮下的土瓜湾：公务员合作社的前世今生】