屯马线｜市建局13年前已布局　土瓜湾重建“大变天”　商户忧加租

“只希望沙中线的那个站，可以起得更慢，再贵的租我已不能负担”，由本地乐队My Little Airport写的《土瓜湾情歌》或许写出土瓜湾住户及商户的心声。屯马线将于周日（27日）全线通车，在新设的土瓜湾站附近，市区重建局早在13年前已在区内布局，在土瓜湾及九龙城陆续展开12个重建计划，有已落成的新楼盘项目呎价高达近3万元，透过市区更新，旧区即将摇身一变成为铁路沿线的中产社区。
除市建局的重建项目，有区议员亦表示，留意到有发展商逐渐于土瓜湾“插旗”尝试收购。旧社区会否完全变天，变成有力负担新楼的中产一族聚居地？有学者指，土瓜湾未来发展取决于重建进度，重建将无可避免拉高社区租金及物价，赶走原来居于当区的基层，商舖组合亦料有变化。过去小商户看准低廉租金迁入土瓜湾，在社会演变中，小店或难敌发展洪流。
【屯马线全线通车专题之二】

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旗袍店︰年纪大啲咪去第二度啰，一定㗎啦，社会要进步

屹立土瓜湾30年的旗袍店“金多宝”，店舖对正新建土瓜湾站出入口。老板文师傅约30年前，看准土瓜湾为旧区，租金相对便宜，加上土瓜湾为工业区，采购材料亦较方便，学满师后选择紥根该区。屯马线约5年前起开始在该区施工，店舖外亦立起围板，行人难看见其店。加上工程期间沙尘滚滚“嘈到拆天”，他说，当时曾尝试向港铁索偿，“始终官字两个口”，最后亦不成功。

店舖营业多年，认识不少熟客，“麦当劳开生日会嘅小朋友，到而家结婚都仲帮衬我”，暂时业主虽没有明言会在通车后加租，或要收回舖位重建，但他亦预计租金会上升“睇佢（业主）体唔体谅，但冇理由（有人出价）10万蚊唔租，租果万几蚊”。文师傅指，近年土瓜湾新建私楼单位“细细哋都过千万”，社区大规模重建下“年纪大啲咪去第二度啰，一定㗎啦，社会要进步”。

饼店︰边到够啲大舖做

位于炮仗街的裕德饼店亦开业23年，老板娘谢女士与丈夫于1998年到现址开舖，在百多呎的小舖位见证土瓜湾变迁，看着对面5层高旧楼，被市建局收购，建成名为“喜筑”的28层新住宅大厦。谢说，区内小店随市区更新越来越少，“边到够啲大舖做，你租金太贵边有得做”。裕德饼屋约100多平方呎的舖位，每隔两年加租，现时月租约2.4万元。

土瓜湾区过去廿多年，区内专门接待旅客的商店，原本主要招待日本游客。至2003年内地游客盛行，再因疫情令游客一个不剩，谢女士期望屯马线可以带动人流，令生意更好。不过针无两头利，她亦担忧租金继续加，或会“赚少啲”，未来亦要视乎身体状况，再决定是否经营下去。

▼市建局在土瓜湾一带的重建及建议发展项目▼

2008年展开区内重建项目　津汇单位价单呎价最高近3万元

翻查市建局资料，在土瓜湾站约400米的范围内，已有10个市建局发展项目，当中有两个已建成，其中早于2008年2月已刊宪的浙江街/下乡道发展项目，新楼盘“津汇”已落成，2018年起开售，今年3月仍有少量货尾楼花卖出，最新价单中呎价最高近3万元。

而市建局于土瓜湾道，由银汉街至庇利街一带共有8个重建项目。市建局早前宣布会整体规划，并会兴建一条横跨土瓜湾道的行人天桥，连接土瓜湾站，亦提供地面空间予行人享用。按市建局评估数字，因此重建计划而受影响的共有约3,300户。

区议员︰发展商在区内有收购动作　料地区“大变天”

九龙城区议会关注重建工作小组主席马希鹏表示，九龙城、土瓜湾一带现时有约9个市建局的重建项目，亦听到有发展商在马头围道、炮仗街、永耀街及北帝街等一带有收购动作，预计屯马线通车后会“大变天”。土瓜湾将由小社区，变成新型豪宅林立的中型私人住宅区，忧土瓜湾变成“第二个美孚”。

他担忧区内小店或面临结业，指荣光街过去多车房和士多等，已因重建被悉数扫走。他又留意到，马头围道渐有家私店结业，有食店今年被加租三成。他说，市建局重建后的商舖租金，一定会较现时贵，料小店未能继续以低廉价格经营，“全部咪变连锁，先抵得住租金”，区内物价上升。

服务宋皇台选区的九龙城区议会议员杨振宇亦指，留意到区内开始有咖啡店等进驻，但附近宋皇台附近重建项目亦少，暂时亦未见十三街有重建计划。

▼屯马线土瓜湾站▼

土瓜湾旧区未用尽地积比有重建诱因　具发展潜力

中大商学院高级讲师李兆波亦指，土瓜湾旧区有不少地积比未用尽，而屯马线的确带来便利，预料当区租值上升。惟他认为，暂时不用太悲观，整区重建需时长，未来将走向湾仔囍帖街的旧路，抑或如深水埗般保留旧区形式的重建，仍有待观察。

市建局︰土瓜湾道重建采小区发展模式　有临街小店舖

市建局回复，九龙城内有12个重建项目，8个位于土瓜湾、4个项目位于九龙城，而其中7个位于土瓜湾的项目，市建局已完成收购逾95%物业的业权，土地亦已正式归政府。土瓜湾道附近有8个相连的重建项目，市建局表示，会以“小区发展”模式推展，整合一个总面积达28,000平方米的小社区，会在小区发展内设地下社区停车场，以腾出更多临街空间作小街小店舖，亦会有促进小区连接的绿化行人道，并覆盖5G网络、应用智能化楼宇与设施管理元素。

市建局续指，会重新规划玉成街、部份鸿福街和启明街，提供更多地面空间予行人享用及举办活动，成为社区聚脚点。