我们的2023｜施永青指楼市不算极度严峻　还未现“擡钱卖楼”惨况

2023年楼价走势先升后回，虽然政府在10月份为楼市减辣，但似乎未能阻止跌势，全年暂时累挫超过4%，市场上亦继续出现大量蚀让个案。中原集团创办人施永青接受《香港01》专访表示，相关减辣措施未能增加楼市助力，令人失望，又指目前楼市不是极度严峻，直言市场上还未出现1997年“擡钱卖楼”的情况，“上半生储钱买楼、下半生储钱卖楼”的情况才是最惨。

香港楼价指数持续下滑，近日更创出逾6年半新低水平。中原集团创办人施永青表示，今年2月至4月楼市有反弹，不过在5月至6月反弹力度开始减慢并转为打横行，而7月至10月更加开始向下回落，到现在年底已经抵销今年全年升幅，甚至差不多倒跌。

施永青又指，原本市场也普遍预计10月份施政报告中，政府可能会出手扶持楼市。虽然最终有为楼市减辣，但他认为，政府出招未去到扶持楼市的地步，只是减少过往辣招的阻力，没有为楼市增加助力，最终减辣措施出来之后反而市场人士失望。

新盘货尾卖不出　这个世界没有说做生意“赚硬”

目前一手新盘市场上大量货尾未能沽出，施永青表示，现时一手楼卖不出，有些人可能会说“发展商不会益你，不会便宜给你，怎会亏本做生意呢”。不过他直言，其实这个世界没有说做生意“赚硬”，因为亏本做生意是经常出现。

他又指，很容易知道发展商销情“卖得好唔好”。他表示，香港楼市大约一年卖1.8万至2万伙，如果要做到以上水平，每月需要卖到1,500伙才符合发展商的建设速度，以做到一路建造、一路卖楼的货源轮转水平。

不过由于楼市回落，发展商面对不少困境，他指出，虽然目前货尾过多，但起楼速度不能太慢，因为政府会罚你可以收楼、可以收回土地。因此发展商建造出来但卖不出去就变货尾。

减价是最实际做法

面对目前困境，施永青认为发展商减价是最实际的做法，不过他指出减价将会产生各种问题，甚至影响到地产代理的生计。他指，新楼盘减价会影响银行对公司的信贷，同时也会影响股价，因为小股东会说减价后，未来利润将会减少，因此股价就会跌，而企业借贷能力也会进一步受伤害。

发展商宁愿透过经纪回佣都不减价

施永青又补充指出，所以发展商有时宁愿透过经纪回佣都不减价，“多给你（地产代理）两个佣金（即2%佣金），若说服不了买家入市就把两个佣金贴给买家”。

问及目前楼市是否属于极度严峻的情况？施永青直言不是，他指自己在1976年入行，还有3年就满50年，忆述1981年、1982年楼价大跌，“那一次楼价跌四成，跌得比现在厉害，而1997年那次跌了七成，比现在更厉害，现在都不算跌得多”。

回忆1997年“擡钱卖楼”　上半生储钱买楼、下半生储钱卖楼

他更指出，现在一般人卖楼只是出现亏本，但还未出现“擡钱卖楼”的情况，他更强调“那段时间（1997年楼价大跌阶段）上半生储钱买楼，下半生储钱卖楼，储完一轮钱原来得个桔！”。

施永青举例说，例如斥资500万买楼，但仍欠银行贷款400万，现在只能以300万卖出，“那你怎么卖？买家只给你300万，但你还欠银行400万，那你就要贴100万给银行，银行才给你赎契。你没有100万怎么办，储一下钱先吧”。

那些业主“冇得住、继续供”最惨

他又笑指，“试过帮客人找到买家，本来很开心让他可以脱苦海，但找到也没有用，因为业主都还没储够钱卖楼”。他解释，有些人会在最差的时间被银行逼仓，就算业主不想卖，银行都会逼你卖。

他又指出，原本业主供楼就系一路供、一路住，不过若卖出价不足以偿还银行贷款，“银行会说继续供、但冇得住。因此没有楼都要供，那些业主就最惨了”。