鹰式加息时代　买楼收租“揾笨”　这样做才是王道｜郑昆仑

在9月份的议息会议, 美国联储局除了一如预期加息0.75厘（至3.00至3.25厘水平）之外, 还调高了2022以及2023年的利率预测水平。对于2023年年底的利率水平,联储局最新的预测中位数（Median)已被调高至4.6厘, 亦明显高于在今年3月份（2.8厘）以及6月份（3.8厘）的议息会议当时的预测。

值得留意, 随著通胀形势升温联储局不断将利率预期调高。换句话说, 4.6厘仍未必是今个加息周期的见顶位, 原因是就算是联储局自身也是在看通胀数据做人（亦即Data dependent）。如果要将美国CPI通胀率拉回2%，这恐怕利率水平随时要高于6厘水平。

美国加息压通胀, 等同“奖励”存款户、“惩罚”借入浮息的资产买家

如果超低息环境（即QE年代)是在“惩罚”持有现金的人、在“奖励”大量借钱(尤其是用浮息借钱)，那么在鹰式加息时代（即QT年代)情况便是出现180度的反转。

在QE年代, 超低息环境导致美元以及港元现金“唔值钱”。钱停放在银行亦接近“冇息收”。即使是比较上保守的投资者也会买入公用股、投资级别债劵、REITs收息。至于比较进取的投资者则会借入“平钱”并且买入各类型的资产（例如是房地产、股票、债券)以至投机性工具（例如Bitcoin等加密货币、没有盈利基础的上市公司）。

随著2021年起美国10年期债息已经开始回升, QT时代已经不知不觉地来临。 在2021年, 美国10年期债息从0.92厘的水平升至1.51厘的水平, 亦暗示债券市场已为快来临的加息周期作出“预备”。至于2022年2月底俄罗斯展开大举入侵乌克兰的行动, 是一个令通胀大幅升温的事件。因此, 英加美澳等地的央行, 亦不得不大举加息以控制通胀。

随著美国1年期债息（4.11厘）已升至自2007年9月中以来的最高水平、10年期债息回升至3.69厘的水平、美国3个月LIBOR见3.64厘水平、香港3个月HIBOR也见3.20厘水平, 正常一点儿的人也明白QE年代已不存在了。

在息口不断上升的形势, 很多资产已变得不吸引。举例说,即使本地银行在加息方面仍“迟疑”, 按揭利率已由2021年1月份的1.40厘水平升至近日的2.8厘水平左右。基于本地住宅楼的总租金回报率（Gross rental yield)只有1.5至2.8厘左右(计入维修、空置、税项等因素, 净租金回报率可能只有0.5至1.8厘）, 因此今天借钱买楼是一个负息差（Negative interest spread）的“揾自己笨”的行为。

至于喜欢投资一大堆没有盈利基础的上市公司的Cathie Wood (俗称契妈), 在QT年代完全“冇运行”。Cathie Wood的旗舰基金ARK Innovation (美股：ARKK)已从2020年12月31日的124.5美元, 一直跌到最新的37.8美元水平, 跌幅多达70%。

反映加密货币（Cryptocurrency)挖矿活动情况的Nvidia (美股：NVDA)，已从2021年11月29日的329.9美元跌到近日的125.2美元水平。Nvidia的Graphic Card 产品一直被用作“挖矿”活动。

不要说在2021年年底当时有很多人(包括不少本地的富二代、富三代）对加密货币、NFT、Metaverse、去中心化（Decentralization）等概念“十分著迷”, 即使是今年9月, 仍有一名本地地产商的第3代灵魂人物仍在大力投资加密货币, 亦在坚称“别人防守我们攻”。

总而言之, 再高深的投资手法都是离不开了解美元货币供应的“松紧”程度。在美元本位的时代, “Don't fight the Fed”绝对是生存之道。那管阁下是某国或某市的富甲一方, 当联储局“硬起上来”便不好“同佢对赌”。

强美元本身就是一个原因 甚 么利息或经济因素都是“自相矛盾”

美元指数（ Dollar Index）已回升至112.8水平, 亦是自2002年5月初以来的再高水平。自从2021年12月以来, 不少区内的外汇分析员、某亚洲大国的“文宣”不断“唱淡”美元, 但是美元便是愈来愈强势。

无论如何, 开始多了人用“加息论”去解释强势美元的情况。美元兑日圆、欧元、人民币等货币强势, 确实可以用日本不加息、欧元区加息“迟疑”、中国减息等理据去解画。

只不过, 英加澳等英语系（Anglo Saxon)国家,加息取态亦很进取。英国1年期国债债息升至3.51厘, 而澳大利亚1年期国债债息也升至3.22厘水平。英加澳三国的货币兑美元也在贬值。

因此, 只用“加息论”去解释强美元, 并不全面。又有人用“经济衰退论”进行解画。只不过, 即使是联储局也在9月份议息会议下调2022及2023年美国经济预测。

与其用太多不能100%令人确信的理由, 倒不如信一个论点便可以了。大多数人的“脚”还是在信任美元, 更何况持有美元愈来愈高息。

不用理会某岛财金高官的“楼市不会出现断崖式下跌风险”、基金销售广告的“美国加息所造成的走资不用怕”、又或者银行策略师的“东升西降论”，“躺平”专注做美元定期(今年年底利率随时有成4厘)大概才是王道。

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师

作者介绍：笔者 Albert 为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。

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