【中资抢地】中小型内房开天价诞地王　挥低港商一味靠“借尽”？

过去一年，中资发展商连番来港“抢地”，推高地价，势头有增无减。单计2月，先有合景泰富（1813）携手龙光地产（3380）投得鸭脷洲地皮，创下全港卖地史上最贵纪录；后有路劲基建﹙1098﹚及平安不动产的合组财团“爆冷”夺得黄竹坑站第一期住宅发展项目。
2016/17年度，内房累计合共投得6幅本港住宅地皮，金额达到533亿元，出手远较本港地产商“阔绰”。审视中标的中资地产商，除了龙光地产之外，其余都不在中国房地产百强企业名单之列，但出手如此勇猛，成功“打低”一众中、港地产界“大佬”，或与他们敢于杠杆式操作但求“蛇吞象”有关。

卖地市场“港资缩   中资进”​

2016/17年度，可谓中资“攻港”的一年。期内，本港多幅“靓地”都以天价落入内房之手，合共成交价高达533亿元﹙见下表﹚；印象最深刻的，莫过于海航系先后以近200亿元吞下启德3幅住宅地皮，每呎楼面地价1.3万至1.36万元。2016年8月，市值只有32亿元的五矿地产﹙0230﹚又以40.1亿元、每呎楼面地价7,068元夺得油塘一幅住宅地，较市场估值上限高出约41.4%，成为九龙东住宅地王。

踏入2017年初，内房“攻势”更趋剧烈。2月24日，龙光地产伙合景泰富一同刷新本港卖地表史上最贵地王记录，以近169亿元、每呎楼面地价2.2万元夺得鸭脷洲利南道临海住宅地。上周二﹙2月28日﹚，中国平安保险（2318）旗下的平安不动产伙拍路劲基建（1098）投得港铁（0066）黄竹坑站1期项目，“爆冷”击败另外13份标书，包括本地大地产商长实（1113）、新地（0016）、恒地（0012）等。

反观期内，除会德丰﹙0020﹚以63.88亿元投得观塘茜发道住宅地之外，本港主要发展商投得的住宅用地都集中在新界区。仲量联行数据显示，香港七大发展商投得的政府住宅地皮，由2012年占整体推出的住宅地皮45%，下跌至2014年的28%，2016年更进一步跌至22%。卖地市场，出现“港资缩，中资进”的情况。

中资持不同“计数机”计数

中资投地如此进取，难免令部份人质疑出价过高，甚至是“乱投”。仲量联行资本市场部区域董事莫凯杰则认为，有关说法并不正确，“只是中、港发展商在投地时手持不同的‘计数机’，对盈利和融资的看法有所不同。”

他解释，香港发展商过往卖楼的利润一直很高，现时未必希望将利润降下来，但对于中资发展商，其在内地的地产项目回报率可能只有10%，“如果有调控的话，甚至连这个水平都无，所以有20%利润率可能已经很开心。”根据2016年中期报告，路劲基建、五矿地产、龙光地产及合景泰富的纯利率分别为5%、6.8%、20%及26.1%。

莫凯杰又指，相较本地发展商多以自有资金投地，内地房企则倾向尽量向银行“借尽”，融资取态不同，或者因而令中资投地时出价较为进取。

高杠杆、“蛇吞象”式投地

就以投得启德3幅地的海航集团为例子，旗下市值50.8亿元的香港国际建设﹙0687﹚今年1月以55.297亿元地价，夺得启德第1L区1号地盘，每方呎楼面地价约1.3万元，高于市场预期。

前身为建筑公司泰升集团的香港国际建设，于去年中获海航以逾26亿元“买壳”收购，作为集团进军香港房地产市场的主力之一。翻开香港国际建设中期报告，截至2016年9月底，公司资产净值为27.02亿元，净现金14.42亿元，但为何出手可以较中国海外﹙0688﹚、万科置业﹙海外﹚﹙1036﹚、长实及新地﹙1113﹚等中港地产界巨头还要进取，吞下55.3亿元的地皮？香港国际建设于通告中表示，会以内部资源、银行融资及来自控股股东之免息无抵押贷款拨付有关地皮，2月20日又发通告宣布已与一家银行订立一份贷款协议，融资金额达到26.02亿港元，为期12个月，作为收购启德地皮的应付部份地价。

事实上，许多中标的内房，其负债比率都较高，高价投地后，很大机会要进行融资，以应付地价及日后发展开支。投得鸭脷洲“地王”的龙光地产及合景泰富，论市值都属于相对小的内房，按周四﹙2日﹚收市价计，前者市值185亿元，后者147亿元；以逾168亿元投得地王，几乎可以说是“蛇吞象”。翻开两间公司的2016年中期报告，龙光地产的净负债比率为74.6%，而合景泰富则为65.4%，反之本港地产商的的负债水平处于历史低位，如新地的净负债比率只有8.8%。

中资吼“又靓又大”地皮

不过，莫凯杰强调他接触的中资发展商的事前准备功夫做得很仔细，“你翻查资料，龙光地产之前已经入了好多次地，不过次次都唔中，但龙光不可能永远‘陪人玩’，因为每一次投地都要做花很多钱、做好多功夫。而且，他们真的很想买地，当真的碰上靓地，用比人贵少少的价钱买，一点都不出奇。”

他认为在香港没有土地储备，是这些发展商出价较进取的原因之一，而内地发展商的一个特点是，只对又靓又大的地皮感兴趣，来香港倾向做一些“响朵”的项目，所以对细地皮和二手市场的单幢楼不感兴趣，随著内地仍有很多很进取的发展商都未投到地，相信未来政府推出只要是比较“靓”的地皮很大机会都会由中资投得。“中资现在买的都是大地皮，整体供应较多，香港人迟早有一天要住在内地发展商兴建的单位中，这情况香港人要接受，而且肯定是一个趋势。”

中原地产测量师张竞达则认为，不少中资发展商手头上的资金在内地欠缺投资机会，自然要找出路，“香港楼市比较成熟、价格较高、而且与内地关系较密切，自然是内地房企向外走的首选目标，也有部份内地房企将香港视作进一步进军海外的踏脚石。”