中资百亿抢半数启德地皮　推高楼价成新常态

中资企业近年大举南下，进占香港各行各业，例如麦当劳、Pacific Coffee接连由内地企业接手，港铁新列车亦由中国制造。其中与港人住屋息息相关的地皮，近年亦由中资主导，单计启德新发展区10幅已推售的地皮，其中一半、即5幅已由中资财团夺得。而首度来港投地的海航集团，更于两个月内两夺得该区住宅地，涉额逾142亿元，每呎楼面地价更逾1.3万元创下纪录。启德第十一幅地皮即将开标，市场预料地价每平方呎可达1.1万元或以上水平。业界人士相信，中资积极攻港房地产，料会继续推高楼价，意味港人仍要“挨贵楼”一段时间。

海航夺两地最瞩目

启德新发展区的地皮分布，可谓近年本港卖地市场的缩影。自2013年以来，该区前后共批售出10幅地皮，包括1幅商业地及9幅住宅地，当中5幅、即半数皆由中资夺得，涉及金额总值约227亿元，建屋单位数量保守估计近3,000个。

其中，首度来港投地的海航集团，两个月内两度夺得该区住宅地，合共斥资逾142亿元，两幅地皮每呎楼面地价分别高达1.35万及1.36万元，出现“面粉”（地价）比区内的“面包”（现楼）还要贵的现象。

成功抢占近三成官地

再放眼全港的土地市场，中资占有份额也愈来愈大，由五年前近乎“零参与”，至过去一年投得的地皮数量，已占政府推地量总数近三成，且往往以“自在必得”的姿态，出超高价成功抢地。以2016年为例政府批出的22幅住宅官地中，占27%、即6幅落入中资手里，个别中标价较市场预期高出两成至八成不等，出手之阔绰，连本地发展商亦大叹“竞争大”。

地价被中资进取策略抢高，自然令人联想到楼价亦可能被推高。纵然时任发展局局长的陈茂波近月曾提及“政府卖地时，无保证发展商必赚”、“住宅落成后市价与投地成本价没有必然关系”等言论，企图为市场降温及释疑虑；惟他的言论在数日后却不攻自破，皆由中资中海外发展的“港人港地”启德1号（II）却以1.7万元开价，较当年购入地皮每呎楼面地价仅4,913元高出逾两倍，且中海外亦不讳言定价已将地价纳入考虑因素。有关情况反映楼价被地价推高，已是不争事实。

掌控住屋价格及质素

面粉（地价）愈抢愈贵，自然贵买贵卖，面包（楼价）只会更癫，业界预计未来3、4年落成的住宅物业楼价基本上易升难跌。理想城市集团企业估值部主管张圣典认为，中资来港投地“开咗个头，好难停。”料未来仍会持续吸纳本港地皮，市占率愈大，固然愈有力掌控未来的本港住宅的供应及价格。

项目质素与本地分别不大

在铅水事件中，部份受影响屋苑涉及中资集团承建，令人忧虑相关新盘日后会否质素欠佳。测量师学会建筑测量组副主席谢志坚指，不论内地或是本地发展商，建筑框架还是要跟足本港的法例，设计入则均要经过屋宇署的认可，故中资“出品”不会与本地发展商的楼盘有太大偏差。

“本地大大小小的发展商，建屋质素也有参差，难一概而论，当然，个别龙头发展商起既楼，质素特别高啦。”以建材而言，谢直言，不少本地发展商早已采用内地进口的预制组件、玻璃幕墙等，他认为，部分在港投地的中资财团，本身具房地产开发经验，“以咁高价投得地皮，相信不会用太差既材料，他们会参考本港楼宇的用料及质素，不会偏离太远。”