【中资抢地】拥近亿方呎农地　“本地姜”挟3大优势向癫标说不

近一年中资来港“抢地”已成为新常态，尤其是中小型内地发展商，为夺得靓地，表现甚为进取，例如合景泰富（1813）与龙光地产（3380）于2月中联手以逾168亿元投得鸭脷洲临海地皮；相隔不足一周，中资再下一城，路劲基建﹙1098）及平安不动产合组的财团，夺得黄竹坑站第一期住宅发展项目，料出价连补地价成本约100亿元。
反之，过去一年本港发展商在投标多幅优质地皮“瞠乎其后”，只能“隔岸观火”。新地（0016）主席郭炳联早前于业绩会上毫不违言︰“等𠮶啲癫标中晒先啦！”而嘉华（0173）主席吕志和亦指，“佢哋（中资）肯咁样去博，有一日佢会唔会坐艇呢？真系唔知喇！”
仲量联行数据亦显示，香地七大发展商投得的政府住宅地皮，由2012年占整体推出的住宅地皮45%，下跌至2016年22%。不过，“本地姜”绝非省油的灯，四大发展商无论在土储、财政状况、卖地以外收益3方面都处于历史绝佳水平，毋须要争一日之长短，绝对有能力“笑到最后”！

优势一、四大“本地姜”土储逾1.83亿平方呎

据《香港01》统计，本港四大地产商长地（1113）、新地、新世界（0017）及恒地（0012）目前在港拥有1.83亿平方呎的土地储备及待改划农地。

如果单计三大发展商新地、恒地及新世界，便坐拥9,276万平方呎农地，当中恒地持有的农地最多，达4,520万平方呎，为本港拥有最多新界土地之发展商；而新地及新世界分别持有逾3,000万平方呎及约1,756万平方呎农地储备。

除了农地之外，四大发展商多年在香港积存的土地储备，亦不容小觑。其中新地的土地储备最多，达到4,930万平方呎，当中有2,090万平方呎是发展中物业！难怪主席郭炳联可以稍稍“叹慢板”，毫不讳言“等𠮶啲癫标中晒先啦！”至于排行第二的恒地，以自占楼面面积计算，土地储备达2,430万呎，并购入8成以上全部权益的“市区旧楼重建”项目达45个，项目自占总楼面面积有390万平方呎，相当于约5块鸭脷洲“地王”的总楼面面积。 

仲量联行资本市场部区域董事莫凯杰认为指某程度上，本港大型发展商都是中资高价来港投地的受惠者，因为他们坐拥巨大的土地储备和物业都会因地价升而升值，而早前启德嘉汇和启德一号便是受惠例子。“启德一号二期已经卖得比一期贵，上升的原因就是因为海航在旁边高价买地，当旁边的面粉都咁贵，面包自然都贵了。”

优势二︰财政状况十分健康

另一个本港地产商不急于“抢地”的原因是他们的盈利及财政能力均处于极健康的水平。莫凯杰认为，本地大型发展商不会出太高价投地，因为他们未必希望将自己本身的利润率降下来，“已经看到很多大型发展商在推售新盘时更惜售，求价多过求量，因为反正将单位套现后，多出的钱都难以投到地。”以新地2016年全年业绩及恒基2016年中期业绩为例，两间公司的本港物业销售经营利润率高达26.5%及29.9%。

况且，经过十多年楼市上升的“收成期”，本地发展商负债水平维持在十分之低的水平，未有太大资金压力。其中长地的负债净额与总资本净额比率约为2.5%，新地净负债比率为8.8%，恒地则为 14.5%，只有新世界占比较高，债务净额与权益比率为34.4%。反观，投得鸭脷洲“地王”的龙光地产及合景泰富，净负债比率分别为74.6%及65.4%。

资金压力不大，令发展商有条件静观其变。新世界执行副主席兼总经理郑志刚日前于业绩会便称，每间公司对地价的看法都不同，最重要是视乎公司在项目上能否创造价值， 而公司只会视乎地皮位置、市场需求及价钱等，才决定是否进取投地。长实地产（1113）执行董事赵国雄亦称，地价上升带动楼价上升，令净利润率提高“以前每年需要卖出3,000多伙才够数，但是现正卖2,000多伙已经够晒数！”他又补充，长地土地储备足够未来数年使用，故不太担心。

优势三︰卖地以外的稳定收入

最后，本地发展商并非单靠物业销售支撑整个收入，四大发展商不乏酒店、基建、零售、百货、通讯等多元化投资回报，其中租金收入亦为其进账不少。新地2015年全年总租金收入同比上升7%，逾210亿元，净租金收入已达到164.81亿元，几乎等于鸭脷洲“地王”的地价。

至于新世界2015年整体收入，有逾52%、超过310亿元是来自租金、酒店、百货及基建的收入，明显将物业收入比例降低于一半。至于恒地，截至2016年6月30日的中期业绩，半年总收入逾97亿元，其中租金收入、酒店、百货及其他收入占整体约4成，达38.39亿元，可见并非单靠卖楼支撑大局。

可见，就算卖地市场出现“港资缩，中资进”的情况，在3大优势支撑下，大型地产商的地位仍然牢固。