【01观点】房产恒久远 　一所永流传？

钻石不过是一块饥不可食、寒不可衣的硬碳，却成为无数现代人向往和追逐的奢侈品，原因在于它拥有爱情忠贞不渝的象征价值。钻石业巨头戴比斯 (De Beers)以出色的营销策略，把一颗颗华而不实的晶体塑造成婚姻生活不可或缺的一部分。当然，倘若这些晶体颗粒的价格一年不如一年，如大萧条时期的欧洲一样，试问还有谁会把它当作婚姻“永恒不变”的最佳信物呢？戴比斯深明“保值”是维护钻石需求的关键，所以它在过去一个世纪里扭尽六壬去垄断世界钻石供应，制造出售价长期稳步上扬的假象。

想保值的不仅是拥有钻石的情侣，还有那些持有“砖头”的人士。香港一些靠房产置富的学者和智库创办人似有意再造传奇，将戴比斯的成功故事在房产市场复制一遍。他们近年积极导人置业，就是诉诸房产“稳定上升”的价值。

林奋强甚至向高难度挑战，进一步指即使房产最终分文不值，依然值得购买。他在10月20日发表一篇题为《买楼抵过租楼！用数字支持林郑“以置业为主导”政策》的文章，假设有50年的居住需求需要解决，然后利用不同的预设参数进行运算，尝试找出置业还是租楼更为划算。结果自然是他偏好的置业方案更为划算：租楼比买楼的总成本要高出四成至一倍。他认为单从“数据智慧”分析已足以证明房产具有“锁定”终身住宿开支的好处，何况物业在现实里是一笔可惠泽子孙的财富？

详尽的数字有时候的确能够帮助我们更好地理解事情，并提供客观的证据来平息纷争。但复杂的计算有时候也会成为障眼法，阻碍普通人去判别论据的对错。因此很少人注意到，林奋强的文章缺乏了少许“理论智慧”，以致计算结果充满着自相矛盾的地方。无论如何从“数据智慧”得到如护身符般的加持，其论述都难以站得脚。

林奋强是根据“理论”楼价去展开讨论。所谓的“理论”，应当是指“效率市场假说”(Efficient Market Hypothesis)。在这个假说描绘的完美世界里，所有市场参与者都会理性地评定资产，资产价格因而在任何时刻基本上都是正确无误，反映着本身的内在价值，亦即未来现金流的净“现值”(Present Value)。我们知道，房产可以带来租金收益。假设拥有人永久持有物业，那么他能够获得的价值就只有未来的租金。故此，林奋强利用一个预期租金回报率，去估算出千秋万世的租金总和，当作物业的“正确价格”。

这里就出现一个问题：既然林奋强假定楼价反映基本价值，至少在计算中，租用或购买同一物业所需的金额就不应该有差异。林奋强计到买楼需付金额比终生租开支小，只能说明运算过程存有谬误。比如说，他在计算租楼总成本时，假设租金每年增长5%；但计算楼价时，却假设租金如同永续年金的定期等额收入一样。单单因为这个错误，已经很难令人认为林奋强提供的数据具说服力。

或许林奋强会反驳，哪怕终身租金与置业金额完全相等，前者是净支出，后者则是投资，乃建立资产分享增值的途径，置业依然是不二之选。但创富渠道明明五花八门，若然房产价格下跌导致大量财富蒸发，置业就不可能是一项明智的投资决定。林奋强的观点并非不能成立，前提是香港楼市永远向上。

为了令楼价只升不跌的游戏维持下去，林奋强有意无意间充当了房产市场的戴比斯，推行精明的营销策略。他主张以置业为主导的房屋政策，通过建立所谓的置业阶梯，把越来越多的市民扯进物业市场，扩大置业需求，就不在话下了。但除了令大家买，同样重要的是令大家不要卖。于是，他告诉市民房产如同“一颗永流传”的钻石，在百年归老之后可以传给下一代。内在含义是甚么呢？就是叫你把物业留着，不要抛售，把楼市稳住。当越来越多人看到房产如何“保值”，即便是“买楼自住”的市民，自然也会抱着投机心态尽早入市锁定利润。

这就是所谓的“刚性需求”！但林奋强既视房产市场为效率市场 (他多次对王于渐教授的分析表示认同)，不可能承认任何泡沫存在。因此也就不难理解，他无视楼市追涨杀跌的现象，过去不断列举大量“证据”去证明现时的楼市“与97升浪不同”，乃“用家主导”，炒家“几乎可以说在今天的市场绝迹”。

事实上，在无法真正分辨市场参与者居住和投资需求的情况下，林奋强的说法很难被推翻。不过，如果私人住宅由业主自住即当作居住需求，那么1996年的楼市也可说成“用家主导”，当年的业主自住单位占整体新落成已入住单位的比率约72%。翌年亚洲金融风暴过后，当然更“用家主导”了：数字急升至约83%。类似的情形在十年后重复了一遍。2007年，这个数字低见约64%，金融海啸来袭，数字又瞬即增加了近十个百分点。2016年，整体新落成已入住的单位只有65.4%被业主留起自用，我们要庆幸楼市比2007年更“用家主导”吗？

在租金回报率跌至今天如此低水平的情况下，市民依然争先恐后“上车”，只能说明社会已根本没有人在乎租金是否能覆盖购房成本，关注的只是能否赚取差价，不让自己成为最后接火棒的人。“全民皆楼”会形成一种力量，迫令政府肩负起保持楼市趋升的责任，这不但会令楼市的运作与“效率市场假说”冲突，而且会制造出一个庞大的食利阶层，社会要为此付上沉重代价。

不难想像，如果社会制度的设计令青年越来越依赖财产性收入作为主要财富的来源，只会诱使越来越多的未来社会栋梁脱离实质生产过程。而在此之前，为了获得稳定以至不断扩大的现金流，青年必先获取资产，而他们很可能会不惜为此冒险背负起高额债务。当大量可动用的资金都已投放到物业之上，一般青年就很难有额外的资源和精力肯冒险创业，又或追随自己的理想。假使他们能够非常幸运地在30年后完成按揭供款，背后其实是牺牲了实业成长所创造的巨大而稳定的利润。香港为甚么近年增长乏力、新兴产业发展缓慢，不言而喻。

这里不是要说置业是个愚昧的决定，而是想指出那些将物业当成主要置富工具的政策很容易令年轻人失去其他更好的发展机会，令社会整体堕入停滞不前的陷阱。为甚么林奋强坚持认为30年按揭债务不会“绑死”青年？无他，因为他在文章里一早假定你的人生“纯粹以一生人居住得最‘悭钱’为目标”。你的人生果真如此吗？