【01观点】官员警示加息不利楼价　实为“何不食肉糜”

美国联储局宣布再加息四分之一厘后，本港金管局局长陈德霖“温馨提示”市民，当楼市一旦出现逆转，很可能会遇上加息周期，劝喻市民考虑置业时要注意风险。惟必须要问的是，既然政府明知置业是一项高风险的投资，为何仍坚持置业主导的房屋政策，不断将港人推向资产市场动荡的风口浪尖？
联储局宣布加息后，外界最关注的有两个问题，一是未来的加息步伐会多快；二是香港的利率何时会跟升？

美国料续加息　香港未必跟足

对于第一个问题，在今次加息之后，财经界一般预料，联储局今年很可能再加息一次，而利率期货则显示，今年底前再加息的机会超过四成，意味年内再加息的机会并不低。而且，在今次加息之后，联邦基金利率区间只是升至1至1.25厘，距离联储局将利率调升至3厘“正常”水平的目标，仍然有1.75至2厘的差距，如果每次加息四分之一厘，即要再加息至少7次才达标，意味如果美国经济不再出现大问题，就业、经济温和增长的情况持续，那么美国储局加息很可能会陆续有来，至少今明两年连番加息，应该难免。

至于第二个问题，就是香港的利率，特别是按揭息率何时会跟升。虽然美国联储局自2015年底开始加息，但整体上本港按揭利率未见明显上升压力，最优惠利率（P）至今未有调升，以拆息（H）计算的按揭利率偶有上落，但实际按息仍在2厘以下，处偏低的水平，此应因目前本港银行体系总结余仍近2600亿港元，总体来说仍然“水浸”，就算美国加息令一些游资逐渐撤出香港，到香港要出现较明显的加息压力，或要到今年年底，而且就算加息亦未必跟足美国步伐。

楼市势再添压　升跌却难逆料

但更加值得留意的是，公众关注美国加息对本港按息走势的影响，主要是担心本港楼市泡沫何时爆破。无可否认，近年有关本港楼市泡沫爆破的“狼来了”预言，一直都没有应验，惟挤压楼市泡沫的压力，确实正在不断增加，除了利率升势可能持续之外、本港私楼市场在未来3至4年的潜在供应将有多达9.6万伙、加上本港劳动人口预料将在明年见顶，种种负面因素，确令引发楼市下行的变数不断增加。

然而，正如本栏曾指出，资产市场变化往往难以逆料，没有人有水晶球能准确预测，未来一段时间本港楼价会继续如坐火箭般飙升，还是如早前有外资投行所指，本港会出现类似日本式的楼市泡沫爆破，因为私人住宅物业作为一项“投资品”，影响其升跌的因素复杂多变，老套地说就是“产品价格可升可跌”。近年不少投资界、地产界人士，对楼价升跌走向不断错估，正好反映这个现象。

官员“温馨提示”　实则“阿妈是女人”

由此更加突显，政府官员对楼市风险近乎“阿妈是女人”式的“温馨提示”，是何其荒诞。因为私人楼市的投资风险难料，根本是人所共知，但政府一向奉行的置业主导房屋政策，却不断把市民推向私人楼市，尤其在公营房屋落成量远不达标的当下，市民便被逼要投向私人楼市，高价租用私人物业，甚至以天价购买私人住宅单位，为求“安居”就要被逼参与高风险的私人楼市资本博弈。

就如财政司长陈茂波在周三（14日）曾指，楼市状况非理性，市民置业要量力而为。但试问，如果政府能够有所担当，透过公营房屋计划解决大部分市民的安居需要，无论私人楼市如何风高浪急，市民都可以有一个安稳的“家”，又有多少人会“自投罗网”，拿毕生积蓄豪赌？

市民只盼安居　政府担当何在？

尤其是现时香港每年平均约5万对结婚的新人、每年约6万个新生婴儿，意味不少市民都有成家、改善居住环境的实际需要，但政府房屋政策向私人市场严重倾斜，市民要解决这些刚性安居需求，除了冒险投向私人楼市之外，又有何办法？难道要年轻人不结婚、不生养孩子，呆呆地等不知何年何月，待私人楼市不再“非理性”，才去实现这些人生目标？官员就楼市风险作出的“温馨提示”，到底是出于对市民安居难题的关心，还是“何不食肉糜”的凉薄之词？

因此，官员与其用近乎“人肉录音机”的口吻，不断重重复覆“楼市有风险、入市要谨慎”，更应反省的是奉行多年的置业主导房屋政策、将“安居”与“投资”混为一谈的谬误，把房策重点回归到公营房屋，为广大市民提供真真正正的安居之所。回归以来，董建华、曾荫权、梁振英都犯过的错，林郑月娥还要再错下去吗？