【苦无法团】黄埔90座同属一公契　和黄身兼大业主、管理公司30年

“业主立案法团”（法团），近年屡屡与“围标”一词扯上关系。对此有人避之则吉、有人恨之入骨；部分黄埔花园居民却朝思暮想成立法团近30年，仍不得要领。原来屋苑公契将黄埔花园多期多座捆绑在一起，根据法例要集合最少10%业权才能提出申请成立法团；或要100%业权同意才可先推翻公契，再成立法团。因为没有法团，30多年来黄埔花园一直聘用同一间管理公司，而该公司隶属于发展商和黄（现和记地产）。

30年来同一间管理公司　附属大业主和黄

黄埔花园于1985年至1991年间落成，一共分为12期，有88座住宅楼宇加2座商场（即黄埔号百货公司及黄埔美食坊），住宅单位数目超过一万个，而和记地产是整个黄埔花园所有商舖的业主，即是大业主。屋苑落成初年，吸引不少中产人士及日韩驻港工作家庭居住。

陈小姐成为黄埔花园居民兼业主约2年，她说从未想过付上逾千万元购入一个号称“中产”的单位，但住在如此环境：“首先是平台天花，近年多次石屎剥落，管理公司只用白色纸遮盖；我都好担心经过时会被扑亲，叫囝囝尽量行无上盖的范围。另外是平台花草，两年前还是欣欣向荣，近月全枯萎了，没人打理。而近年港铁工程后，街道卫生日差，老鼠横行，隔日就见到一次。”

当区区议员梁美芬指，黄埔花园自入伙以来均沿用同一间管理公司——“黄埔花园管理有限公司”（Whampoa Garden Management Limited）。而据公司注册处纪录，“黄埔花园管理有限公司”大股东为“和记物业管理有限公司”，与黄埔花园大业主“和记黄埔”属于同一母系公司。

黄埔花园居民兼业主张生表示：“入伙近卅年一直沿用同一间管理公司，如果它表现不好，小业主无法撤换。”另一名业主Helen（化名）入住黄埔花园十多年，指早年的管理公司服务质素颇佳，是近年才变差：“除了环境卫生和美观问题，还有拖延交代部分屋苑帐目。”

Helen（化名）说，“每次翻新或维修工程，管理公司会根据公契会收10%经理人酬金，但其实市价应只是5%至6%；居民投诉后，管理公司说会将经理人酬金下调至8%，但没有人知道是否真的下调了。我曾要求公开帐目，但管理公司总是拖延。另外还有拖延维修，约2014年初，2期天台漏水落16楼顶层单位，该户已投诉多次，但待单位天花有石屎剥落后，管理公司才安排防漏工程。”

“问题是如果它做得不好，我们没有力量撤换及制衡之，即是管理公司根本不需要害怕我们。”

“全港业主反贪腐反围标大联盟”庄荣辉指出，只有当法团成立后，“公契经理人”才可转为“合约经理人”，如果没有业主立案法团，除非获得100%业权人同意、得以修改公契，不然业主们未能转委其他管理公司。因黄埔花园没有业主立案法团，多年来仍沿用同一间管理公司。记者曾向和记地产查询，发言人表示不会正式回应。

公契捆绑整个屋苑　2次欲成立法团难产

民政事务总署（民政署）表示，由于黄埔花园只有一张公契，因此按照《建筑物管理条例》(第344章)规定，只能成立一个法团。

因为受公契捆绑，整个黄埔花园大部分住宅、商舖、车位是命运共同体，需要共同承担开支。除此之外，成立法团亦因牵涉人数太多、难以联络，多次流产。Helen指，分别于千禧年代及2013年，黄埔花园小业主们曾2次发起筹组业主立案法团，但因牵涉到人与人之间的不信任、各怀鬼胎，筹备法团最终均“难产”，没有下文。“尤其小业主们都各有正职，只能用工余时间筹备，很容易心力交瘁。”张生指不曾试过拉拢大业主一同成立法团，“它有甚么诱因要联同我们一起成立法团？一日没有法团，我们便一日无法撤换管理公司。”另外，他们指黄埔花园很多离岸业主，单位只作收租之用，对业权不清楚也不关心。

梁美芬续指，发展商透过持有屋苑停车场、商场、会所等公用部分，手握压倒性的不可分割业权份数，令小业主处于弱势地位， 无法取得足够支持以成立法团。而公契订立程序令小业主必须接受发展商钦点的管理公司， 居民日后要撤换管理公司非常困难。但因为根据现行公契，整个黄埔花园共12期90座只能成立1个法团，牵涉持份者人数庞大，难以管理，有部分业主“斩脚趾避沙虫”，对成立法团持消极态度。

另一名业主兼居民Teresa表示：“围标成日都同法团扯上关系，如果成立法团由唔知咩人管理，好似仲衰。”

业主Helen说：“推翻法团总比推翻公契容易！如果法团做得不好，可靠投票推翻；但未成立法团的情况下，要100%业权同意才可推翻公契。”

买楼时只有屋契，没有看过公契，地产经纪也没告诉过我们原来整个屋苑是被同一张公契捆绑。