【苦无法团】全港九大屋苑没有法团　借鉴青衣美景集一成业权突围

全港屋苑之中，除了黄埔花园没有法团外，截至现时仍有约9个大型私人屋苑仍未成立法团。“全港业主反贪腐反围标大联盟”成员庄荣辉指此类因公契捆绑而难以成立法团的大型屋苑不算多，而去年青衣美景花园首次以集合10%业权的方法，突破捆绑式公契成立法团，其事例可供参考。

两大成立法团的困难：难以联络数千人，大业主不支持

根据民政署资料，截至现时为止， 全港约15个各拥有超过30座大厦的大型私人屋苑，当中9个仍未成立法团，分别分布在东区、南区、九龙城、观塘、沙田、屯门及元朗。

“全港业主反贪腐反围标大联盟”成员庄荣辉指，全港这类超大型屋苑不算很多，有些是全屋苑被同一张公契捆绑在一起，如黄埔花园、置富花园；有些则分开数张公契，如美孚新邨：“视乎发展商如何订立公契。”但只要是被同一张公契捆绑在一起的超大型屋苑，成立法团普遍有困难。“一是难以联络众多业主、二是要对抗大业主。以一万户为例，集合30%业权即是也要3000户，太难以联络。另外，如果有发展商不卖出商舖从而持有大部分业权份数、而又不支持成立法团，小业主即是要联络大业主以外的业权份数。”

置富花园疑围标　管理公司聆听民意推翻工程只是“义务”非“责任”

以薄扶林置富花园为例，置富花园有27座，拥4320户，与黄埔花园一样，同样是大型屋苑、同样没有业主立案法团，数十年来只得一个无法定权力的居民协会。今年4月，置富花园爆出8.6亿元“天价”维修费风波，平均每户需分担约19万元。有业主强烈反对，指工程只收到2个报价，要求重新招标，最终透过业主大会、成功以五成三票数支持险胜，推翻工程。

虽然小业主们推翻了工程，但有业主认为应更换管理公司，才能杜绝类似问题再发生。有业主曾欲成立法团，但于临召开成立法团的业主大会前收到民政事务总署通知，指因有逾两成业权人反对，业主大会需取消。庄荣辉指出，由于置富花园没有法团，管理公司是受公契约束而非法例，业主的投票结果没有法律效力。管理公司最终肯采纳业主的投票结果，只是因事件已经传媒曝光，怕激起民怨；然而同时有业主很信任管理公司，觉得让它管好过让不明人士成立法团管，可见在同一公契捆绑下，因牵涉太多业户、意见太易分歧，成立法团不易。

向青衣花园学习突破　10%业权的逆转胜

但是也有成功例子。青衣美景花园于1984年入伙及落成，有8座楼宇、近2000个住宅单位。去年8月，美景花园约700名小业主成功援引《建筑物管理条例》第4条，以只获业权一成支持的低门槛下，获土地审裁处批准筹组业主立案法团，委任一名指定业主召开管理委员会会议。会议采取简单多数制，只要出席或获授权高过反对份数，就可以成立法团，毋须如一般要求要约3成业权支持门槛才能成立法团，是首次有屋苑援引该例并获胜诉。

庄荣辉指，“美景花园的情况是，整张公契将1期、2期、3期捆绑在一起。但后来1期没有建成，用地变成了政府公园，该业权份数消失了，但公契又已写明了整个屋苑的业权份数。因所有小业主的业权份数集合起来才占数十百分比，最终透过土地审裁处，集合10%业权而能成立法团。”但他批评由此可见，现行公契条例已不合时宜：“消失了的业权份数也要计算有内。”不过美景花园的法团成立仅一年多，已被指涉及围标风波。

成立法团最低门槛：10%业权

民政署表示，根据《建筑物管理条例》(第344章)，成立业主立案法团有以下3大途径。其中最低门槛只需10%业权，但要经过土地审裁处：

1) 不少于5%业权份数的业主可委任一名业主，召开委出法团管委会的业主会议，并在会议上由亲自出席或委派代表出席的业主，以过半数票及不少于30%业权份数业主的支持，通过成立法团的决议。
2) 由总共拥有不少于20%业权份数的业主，向民政事务局局长申请召开业主会议。在有关业主会议上，业主亲自投票或委任代表出席会议投票，以过半数票通过的决议，委出管委会。
3) 由拥有不少于10%业权份数的业主，向土地审裁处申请命令，由指定的业主召开业主会议。在有关业主会议上，业主亲自投票或委任代表出席会议投票，以过半数票通过的决议，委出管委会。