简约公屋｜两选址私人发展商持有　曾申建屋遭拒　团体忧变相开路

政府披露简约公屋首批项目的4个选址，翻查土地注册处资料，其中两幅属私人土地，均为地点最偏远的元朗和上水莲塘尾。而邻近锦绣花园的地皮，现由新鸿基地产持有。新地早在20年前便曾向城规会申请，由康乐用途改划为住宅但遭驳回，随后再在2015年闯关，兴建低密度住宅获批，今年再三闯关加大发展密度。
长春社表示，元朗用地接近一半被划为湿地缓冲区，毗邻的明渠生态价值亦高，更是冬候鸟的觅食之地，忧虑发展会影响其飞行路线，破坏生态。本土研究社亦质疑，发展商透过借地予政府兴建简约公屋，是为偏僻的土地发展“开路”，成为日后大规模发展的借口。
《香港01》已就此向新鸿基地产和房屋局查询，正待回复。

房屋局提交立法会的文件指，简约公屋其中4幅用地，选址在屯门第3A区、屯门第54区、元朗攸壆路及上水莲塘尾，当中位处屯门的两幅用地，均邻近多条公共屋邨。

屯门地盘料密度较高

消息指，屯门的两幅用地，邻近的配套较好和交通较方便预料日后需求会较高，惟两幅地分别仅占地0.8公顷和2.6公顷，地盘面积相对较细，故发展密度会较高，预料会高达十多层。

至于元朗和上水的地皮，消息指该两幅地皮较大，分别占地8.9公顷和2.8公顷，而位置亦相对偏僻，故发展密度会较低，初步估计只会兴建三层，即较现时的过渡性房屋还要少一层，惟现时图则和土地勘察工作仍在进行中，故现时未有每个地盘的总单位数目。

消息续指，首批在2024/25年度落成的1,000伙，只是初步研究，暂未知哪个项目会首次落成，而上述率先公布的4个选址资料较多，形容用地“较为明朗一啲”，但不代表有关项目会率先“跑出”。

另外，消息又确认，今次公布的4个选址中，其中两幅属私人土地，均为地点最偏僻的元朗和上水。

翻查土地注册处资料，占地最大、位于元朗攸壆路、邻近锦绣花园的地皮由新地持有。该发展商曾多次将地分拆成两幅地，向城规会闯关，申请将用地由康乐用途改划为住宅，当中南边的用地早在2003年被驳回申请，原因是发展住宅有违原本的用地规划，亦无法证明对周围地区的景观、排水和交通没有坏影响等。事隔近20年，新地今年5月再三闯关，再次申请兴建9幢住宅楼宇，以提供1,228伙，城规会原订明年一月审议有关申请。

至于北边的地皮，则曾在2015年连同南边地皮一同入纸申请改划，以合共发展成106幢屋宇，获城规会批出许可。事隔7年后，新地今年5月再将地皮分拆闯关，单是北边的地皮已涉及1,249伙。

明渠列中度生态价值 候鸟到访觅食

值得注意的是，北边的地皮位处湿地缓冲区，亦即是生态敏感地区。长春社公共事务经理吴希文指，该地皮对出的明渠，过往的生态影响评估均列明为中度生态价值，该河有不少东候鸟觅食，而湿地缓冲区本身的作用是要减少对生态极敏感地段的影响，甚至日后会踩入湿地和鱼塘，他忧虑在有关地区发展会影响冬季候鸟的飞行路线，促请当局在设计地盘时，应要考虑到有关地区的生态价值。

他续指，根据同心村的经验，过渡性房屋属于临时建筑，故城规会在批出规划许可时会较为“松手”，甚至豁免做部份生态影响评估，忧虑简约公屋亦会沿用同一做法，惟当局明言简约公屋涉及的基建较多，亦可能会涉及额外的打桩工程，对环境的破坏较大，日后或难以恢后至现有生态情况。

他又指，有关地皮的拟议发展申请曾被驳回，忧虑会成为坏先例，让其他被卡住的申请亦可以此手段移除障碍，并加大发展密度：“佢而家咁样帮埋发展商去起楼，短期就话做公屋，跟住之后畀到发展商发展佢哋嘅私人楼宇，正正佢而家入紧申请𠮶啲，咁个规模咪更加之大！”

批造价贵过公屋单位：点解唔直接起公屋？

本土研究社研究员夏淳权则指，今次选址突显简约公屋三大问题，当中首批公布的4幅用地中，以私地总面积最大，亦十分偏僻，认为发展商是特地拨出基建较差的土地予政府发展，变相令主导权落在发展商手中，形容简约公屋性质与过渡性房屋相当类似，亦即会帮助发展商释出土地，而今次更明言会提供基建配套为有关选址“开路”。

今次简约公屋的造价达320.9亿，平均每个单位的建筑成本接近90万元，夏认为造价颇高，更是较现时每个公屋单位的65万元更高，形容只是居住5年是“唔抵”，“点解你唔直接起公屋呢？过渡5年就拆咗佢，其实即系烧钱。”他认为政府可以动出尚方宝剑《收回土地条例》收地，再兴起公屋才是更有效解决居住问题的方法。

公屋联会总干事招国伟则指，元朗和上水两幅用地较偏僻，认为当局需要在交通方面著手，为居民接驳到港铁站等，否则有关选址的吸引力会大减。被问到元朗同心村被指偏僻，令入住率仍不达六成，简约公屋会否步其后麈？他则认为简约公屋租金较低，故难以将两者相提并论。