未来5年公屋年均落成3.8万伙　团结香港基金：新挑战是控制成本

香港寸金尺土，中低收入家庭追求安乐窝并不容易。团结香港基金今日（24日）发表《香港房屋趋势导航2025》报告，估计未来5年，私楼和公屋的年均落成量分别达到1.71万及3.77万伙，足以达至《⾧远房屋策略》目标，惟因应私楼卖地市场疲弱，建议当局应继续精简审批程序，简化地契条款。

报告又指， 公屋供应趋向乐观，轮候时间达标在望，强调新挑战在于控制建筑成本。至于资助房屋方面，则料未来4年房委会年度建筑开支将增加73%，建议当局应重新检视成本效益。

未来5年私楼供应呈现“先高后低”现象

团结香港基金的报告预测，私人住宅供应于未来5年，将呈现“先高后低”现象，2025至 2029年每年平均落成约1.71万个单位，惟更多落在2025和2026年，达到每年约2万个单位，并在2027至2029年间逐渐回落至每年约1.5万至1.6万个单位。其后2030至2034年的年均落成量，应介乎1.54万至1.99万个单位之间。

报告指出，私人住宅发展周期各阶段正在明显放缓，目前卖地市场被保守氛围笼罩。2024 年获批预售同意书申请数量、上盖建筑工程动工数量、以及私营房屋土地供应的估计单位数量，都在持续减少，加上规避发展风险意识增加，自2022/2023年度以来成功批出的官地持续减少，地皮规模和楼面地价有所下跌。

促请政府继续精简审批程序、简化地契条款

通过分析2011至2020年间招标，并已完成发展周期的超过100幅官地，可发现近年发展时⾧延⾧33%，当中逾半时间涉及到施工前后阶段，估计地盘的复杂性和兴建公共设施要求，导致发展时⾧大幅延⾧。报告促请政府继续精简审批程序，简化地契条款。

报告又指出，公营房屋落成量正步入“收成期”，预计2025/26年度至2029/30年度期间，单靠传统公营房屋年均3.21万个单位，已超越《⾧策》3.08万个单位目标，为《⾧策》在2014年公布以来首次发生。再加上简约公屋正在稳步推进，未来5年公营房屋年均落成量将达到3.77万个单位。

料未来4年房委会年度建筑开支将增加73%

报告认为，过去“头轻尾重”供应问题正在缓解，公屋综合轮候时间将维持下降趋势。分析显示，当局正在《⾧策》目标以上建立更稳健供应的缓冲，即使计及可能出现的潜在延误，预计未来10年传统公营房屋的落成量，仍高出《⾧策》目标约7%至31%，但要在2026/27年度前达成4.5年轮候时间目标，3万简约公屋单位的短期填补作用不可或缺。

尽管公营房屋供应前景趋向乐观，背后成本也正在浮现，预计未来4年房委会年度建筑开支将增加73%，考虑到未来有㇐定供应缓冲提供空间，报告建议当局应重新检视成本效益，包括“插针楼”和地形复杂的发展地盘，以控制不断膨胀的建筑开支。

资助房屋对中低收入家庭具有续存的必要性

报告留意到，随着楼价自2021年从高位回落，资助房屋与私人住宅的楼价重叠范围扩大到100至500万元，惟2024年实际上只有3%私楼成交价落入100至300万元，即与资助房屋之间的潜在竞争几乎不存在。

至于介乎300至500万元的资助房屋单位，较易受私楼市场潜在竞争的影响，惟月入接近全港家庭入息中位数，仅占全港住户数约18%，即对于其他中低收入家庭而言，资助房屋仍是置业首选，反映资助房屋续存的必要性。

建议未来兴建更大的面积单位提升流转率

上述数据反映资助房屋对促进公屋单位回收和流转的作用，甚或大于打击滥用公屋。回收单位在过去两年已成为公屋单位编配和缩短公屋轮候时间主力。目前超过30%公屋住户对购买资助房屋持开放态度，估计可回收的潜在单位可达33.81万个，惟目前二手市场供求错配显著。报告建议未来兴建更大的面积单位，以促进换楼链和提升流转率。