买楼前要谂谂？　话你知启德1号三个未解之谜

有可能是唯一一个“港人港地”住宅项目“启德1号”（I）545个单位，日内将公布售价，势成新盘焦点所在。不过，观乎已披露的现有资料，政府如何有效执行“港人买港楼”，以及小业主一贯权益是否受到合理保障，尚有三个疑团需要厘清，否则或会对项目销情造成影响。

疑团一：遗产继承人非港人怎么办？按现时规定，启德1号只限持有香港永久性居民身份证人士认购，联名买家须最少一位为永久性居民兼近亲，单位转手不准转让予非香港永久性居民身份证持有人。

然而，如属香港永久性居民的业主逝世，其遗产继承人若是非永久性居民，便不符合同意书的规定。据了解，四年前政府曾考虑豁免遗产继承人的“港人”资格，但如今却无任何交代，令亲属为非永久性居民的港人，需要考虑日后离世后财产转移的问题。

疑团二：银行债权人权益成疑，影响楼按？地政总署的同意书规定，禁止公司买卖启德1号，物业楼按亦须得该署同意。然而，属香港永久性居民的业主一旦破产，提供按揭贷款的银行，虽然拥有债权人身份，但现时披露的资料，似乎无讲清楚是否可以接收物业。

最令业主受影响的，是有关限制不排除影响到银行审批“港人港地”物业楼按的意欲，对争取按揭贷款的小业主，或构成更多不明朗因素。

疑团三：利用信托人走法律罅无王管？四年前港府构思立法规管“港人港地”，当时已有法律界中人指出，境外人士可利用信托方式，变相绕过“港人港地”限制买楼。现时地政署所谓同意书方式，似乎未有详细交代能否杜绝购买方式，这样或造成难以有效监管情况。

除了上述三个疑团，相信最多人关心的，肯定是启德1号的售价及是否划算。根据发展商中国海外日前表示，项目最快本周内开价，首批推售单位不少于109伙，并会参考铁路上盖的楼盘定价，包括九龙站及奥运站等。

参考两个铁路站楼价资料，九龙站附近屋苑近日二手呎价约2.3万至3万元；而奥运站约1.6万至1.99万元。

不过，同区已开售多时的市建局焕然壹居，以去年12月中私楼价定出市值八折呎价，今年1月开售时公布介乎 9,734元至12,414元，即十足市值呎价为12,167元至15,517元。而代表二手楼市走势的中原城市领先指数，以去年12月和今年8月比较，跌幅为3.4%。

综合上述资料，启德1号稍后公布的售价，将可反映这类设有多项限制项目，是否物有所值，有意购买者亦可自行判断。