【居屋之父专访】新居屋点解卖得差？　邬满海拆解滞销真相

新一期资助房屋，包括沙田“绿怡雅苑”，开售近两星期反应未如理想。被誉为“居屋之父”的房协主席邬满海接受《香港01》独家专访时，拆解多项销售反应缓慢的因素。他认为绿表买居屋意欲减退，暂时难以推断更多白表中签者可以成功拣楼中，更一针见血地说：“居屋的绿表功能已变质，客观环境下令最初目标无法达到。”他透露，房协待今回新居屋销售完成后，检讨把房协资助房屋项目与居屋一并推售的安排，不排除与房委会各有各做，以缩短房协项目的销售程序。

新一期资助房屋已开售近两星期，其中房协推售的沙田“绿怡雅苑”，1020个单位开售11天售出68个，与三年前出售青衣“绿悠雅苑”11天售出988个单位，绝对有天壤之别。

绿表功能变质致去货缓慢

绿悠雅苑2013年4月开售，在短短11日，988个单位火速售罄；惟绿怡雅苑在相若的时间，却只售出不足7%单位。该屋苑销售反应缓慢，一直被外界诟病由定价至拣楼时间拖得太长，故出现跌市下定价“不贴市”、单位吸引力大减的问题。

事实上，绿悠雅苑是2012年11月底定价、接受申请至售罄，只需五个月；但绿怡雅苑去年12月定价，2月底接受申请，7月25日拣楼，单是开售前已拖延七个月，尚未计及售楼期或长达一至两个月，而这方面很大程度上和屋苑与房委会联合推售沙田嘉顺苑及天水围屏欣苑有关。绿怡雅苑暂售出的68个单位中，33个为绿表、白表家庭则有35个。

公屋户无逼切需要改善环境

邬满海向《香港01》指出，绿怡雅苑销情不理想，与销售程序太长不无关系。他解释，过往房协的资助房屋销售期较短，楼市价格波动对销情影响相对较低，因定价较“贴市”，但今次销售期拖长，增加不稳定因素。

他分析指，居屋成立之初，是为鼓励有经济负担能力的公屋居民，透过绿表购买居屋单位，腾空居住中的公屋以加快公屋单位流转；惟时移势易，今天绿表客对这个资助房屋阶梯的热情，明显大不如前。“以往绿表比白表的兴趣大很多，最终售出的单位比例大约是６比４，但现在我想一半也未必有。”

他解释，以往公屋户大多住在徒置区和廉租屋，不少人买居屋最大目标，是希望改善居住环境及质素。然而，近年新型屋邨的设计和配套设施渐趋完善，加上房委会于1988年宣布推行“整体重建计划”，将566座1973年以前落成的公屋屋邨分阶段重建，“完成时都已经是2000年，好多楼仍然非常簇新，对公屋住户来说，根本没有逼切性(迁走转换环境)，再计算一下，买居屋对居住环境，也不是改善太多”。

事实上，根据房协以往数字，绿悠雅苑开始接受申请时，单身人士、绿及白表家庭的比例，约为1比3比6，即使绿表申请者的选楼次序比白表优先，但最终白表购楼者仍占大多数；绿怡雅苑暂售出68个单位中，33个为绿表、白表家庭则有35个。

㓥房租贵   保留公屋更划算

此外，邬满海又认为，绿表客对新居屋反应不如前的另一因素，是公屋租金与市值租金的差距越来越大，令他们更倾向保留公屋单位，“公屋月租约1700元，但㓥房已经涨到3000至4000元，保留公屋的诱因实在太大”。

他亦留意到，很多白表人士都是来自公屋家庭，“就算公屋居民，年轻一辈都会将自己剔出户籍，令家庭不用交还公屋，我觉得政府长远计，是需要检讨这个政策。”

房协考虑自行推售项目

邬满海表示，房协另外两个施工中的屯门及将军澳资助房屋项目，将于2017年底竣工，房协稍后会检讨今次销售安排，将考虑日后是否与房委会分开销售，“以往我们整个销售计划，包括申请、审核到拣楼，程序是很快、很短，销售速度也很快，下次我们会再看看有没有需要一起来卖，还是自己推出。”他续指，房协推售的居屋受《一手住宅物业销售条例》所限，与房委会的做法不同，容易令申请者混淆和产生误会，这是需要审慎考虑的因素。

建议绿表优先拣心头好

绿表申请者对抽居屋兴致怏怏，手持白表的市民，则视为大好“上车”机会。邬满海说：“绿表申请若没有预期般踊跃，自然会有更多白表人士抽中。”他补充指，过去推售居屋单位，绿、白表的配额亦有差别，今次的配额比例调整为5比5，但若然希望更多的绿表申请者抽居屋，以腾出现有的公屋单位，需再检讨现行制度，“以前试过是绿表先拣楼，令他们可以容易买到心仪单位，对社会亦有好处，未来我们亦会再检讨。”