黄埔花园业主“起义”仍难敌管理公司　业界：物监局或可助减磨擦

黄埔花园有业主近日“起义”，要求向管理公司查数，纵使动议在业主大会获大比数通过，却有机会不能通过法律或公契门槛。
类似纠纷往往发生于未成立法团的屋苑，它们通常由发展商指定的物业管理公司管理，惟基于业权份数、公契等问题，小业主难以撤换管理公司。
市民花尽半生积蓄当上业主，但管理费年年飙升、“天价”维修费、帐目不清等问题，始终未能“安居”。规管业界的物业管理业监管局（物监局）早前根据《物业管理服务条例》，就订立物业管理发牌制度展开公众咨询，业界与物监局成员均预料，实施发牌制有助减少业主与物管公司之间的纠纷。

近年业主与物业管理公司的争拗不断，其中属十大蓝筹屋苑之一的黄埔花园，多次调高管理费，但多个期数的住宅帐目仍严重亏蚀，引起业主不满。

自发开业主大会　议决或被推翻

管理公司的帐目不清，引起近千名小业主不满，陈屯尼早前召集的关注组成功获逾5%业主授权召开全屋苑业主大会，并提出六大诉求，包括要求成立“屋苑审计团”，向管理公司索取及审视屋苑管理总帐，希望可厘清纠纷。

业权份数一般是按单位面积比例厘定，面积愈大，所占份数便愈多，除了住宅之外，亦包括停车场、商舖、会所等，通常由发展商持有，意味发展商在卖楼后，对屋苑管理事务有一定“话事权”。

修改公契须全部业主同意

根据现时法例，小业主即使对公契有意见，亦难以推翻，因为更改公契必须获屋苑100%业主同意，现实上根本难以执行。陈屯尼透露，曾有黄埔花园小业主向物监局投诉，甚至到廉署报案，惟均无下文，坦言小业主除自费到土地审裁处起诉管理公司外，别无他法，“佢（大业主）出鸡我出豉油，都已经阴干我，我边有咁多钱同佢打官司？”

物管条例咨询结束　业界指规管过宽、不够针对性：制造不必要麻烦

物监局成员：小业主业权份数少　难更改屋苑决定

物监局成员兼香港理工大学建筑及房地产学系教授许智文表示，黄埔花园的例子并非孤例，1980 年代前兴建的大型私人屋苑如太古城、沙田第一城等都有类似情况。当时法例并未要求屋苑成立法团，大厦公契亦未写明相关细节。要到《建筑物管理条例》（第344章）实施后，才积极鼓励大厦业主成立业主立案法团。

许智文补充，部分屋苑的公契将商场及住宅一同计算入业权份数，故小业主要求成立法团或更换管理公司时，便会发现举步维艰，“因为业权份数不足，达不到做决定的门槛。”

许智文认为，小业主受公契所限，难以扭转现实的掣肘，但相信2016年成立的物监局有助解决矛盾，因发牌制度可规管物管公司及从业员，保障服务水平，小业主亦可向当局投诉任何疑似触犯守则的个案，“小业主不会什么权益也没有，得个嬲字。”

陈屯尼却对物监局缺乏信心，指对方属自负盈亏的法定机构，主要负责发牌制度，三分之一的收入来源将来自牌照收费，变相管理公司及从业员将会成为物监局的“金主”，难以监察。