黄埔花园业主“起义”仍难敌管理公司　业界：物监局或可助减磨擦

黄埔花园有业主近日“起义”，要求向管理公司查数，纵使动议在业主大会获大比数通过，却有机会不能通过法律或公契门槛。类似纠纷往往发生于未成立法团的屋苑，它们通常由发展商指定的物业管理公司管理，惟基于业权份数、公契等问题，小业主难以撤换管理公司。市民花尽半生积蓄当上业主，但管理费年年飙升、“天价”维修费、帐目不清等问题，始终未能“安居”。规管业界的物业管理业监管局（物监局）早前根据《物业管理服务条例》，就订立物业管理发牌制度展开公众咨询，业界与物监局成员均预料，实施发牌制有助减少业主与物管公司之间的纠纷。

近年业主与物业管理公司的争拗不断，其中属十大蓝筹屋苑之一的黄埔花园，多次调高管理费，但多个期数的住宅帐目仍严重亏蚀，引起业主不满。

居民斥黄埔花园帐目混乱“乱驶钱”

屋苑业主自组的关注组“黄埔2500”早前发起签名行动，召集人陈屯尼指出，屋苑管理帐目混乱不清，根据财务报告，第二期自2012年起蚀钱，屋苑在2014至2017年间三度增加管理费，总增幅达13%，但仍然亏损。

而即使管理公司调拨“特别基金”及“维修基金”补贴恒常开支，仍难以“填氹”，2017年的年度亏损高达445.8 万元。截至去年10月，二期住宅的亏损累积至1,511.2万元。

陈屯尼续指，管理公司今年花费至少7万元添置屋苑年花，但大多在未过年时已呈枯黄，引起居民不满。记者以电邮向黄埔花园管理公司查询上述帐目问题，至截稿前仍未获回复。

自发开业主大会　议决或被推翻

管理公司的帐目不清，引起近千名小业主不满，陈屯尼早前召集的关注组成功获逾5%业主授权召开全屋苑业主大会，并提出六大诉求，包括要求成立“屋苑审计团”，向管理公司索取及审视屋苑管理总帐，希望可厘清纠纷。

陈屯尼表示大会召开当日，六大诉求的赞成票占八至九成，虽然公契无明确列明召开全屋苑业主大会的安排，但按照分契对大厦业主大会（tower owners meeting）的要求，需持有不少于10%的大厦业权份数业主或经理人才可召开会议。由于今次投票，计及停车场及商场的业权份数出席率只有9.93%，恐有机会不符合公契或法定要求的门槛，意味著当日投票通过的结果，或会因此而被推翻。

发展商握关键业权　难换物管公司

按现时《建筑物管理条例》，不论是选出业主立案法团、召开业主大会或更换管理公司，都需要一定比例的业权份数才能推行（见下表）。

业权份数一般是按单位面积比例厘定，面积愈大，所占份数便愈多，除了住宅之外，亦包括停车场、商舖、会所等，通常由发展商持有，意味发展商在卖楼后，对屋苑管理事务有一定“话事权”。

以黄埔花园为例，屋苑公契订明由“黄埔花园管理有限公司”管理屋苑，而管理公司的大股东是和记物业管理有限公司，与屋苑大业主和记黄埔属同一母系，故屋苑落成34年来不曾更换物管公司，

陈屯尼指出，发展商至今仍全数拥有商场的业权份数，连同仍持有的车位，占黄埔花园整体业权份数23%。按《建筑物管理条例》，只要有超过两成业权人反对，就不能成立业主立案法团，换言之，发展商作为大业主，拥有绝对否决权，“买𠮶阵好开心……但变相你世世代代都要请佢（发展商）打工！”

修改公契须全部业主同意

根据现时法例，小业主即使对公契有意见，亦难以推翻，因为更改公契必须获屋苑100%业主同意，现实上根本难以执行。陈屯尼透露，曾有黄埔花园小业主向物监局投诉，甚至到廉署报案，惟均无下文，坦言小业主除自费到土地审裁处起诉管理公司外，别无他法，“佢（大业主）出鸡我出豉油，都已经阴干我，我边有咁多钱同佢打官司？”

业界：投诉源于不理解物管

香港房屋经理学会副会长余珍接受《香港01》访问时表示，业主与物管公司不时产生冲突，其实源自多数市民不理解大厦公契与《建筑物管理条例》赋予物管公司的权力，“其实涵盖范围好复杂，三言两语难以说明，更何况小业主往往不会主动去理解，或者不来开会，到屋苑突然要夹钱，才问是不是真的。”

她同样以黄埔花园的管业争拗为例，认为根据公契、业权份数处理屋苑事务是公道做法，“你拥有愈多业权份数，话事权便愈大，是公平的。”她认为，如果大部分业主不满管理公司，可自行收集业主授权召开业主大会，甚至推翻管理公司，“已经是民主社会了，如果你想推动一件事，获过半数同意，你一定可以做到（更换管理公司）。业主不出声，其实相当程度系OK（满意管理公司）的啊！”

物管条例咨询结束　业界指规管过宽、不够针对性：制造不必要麻烦

物监局成员：小业主业权份数少　难更改屋苑决定

物监局成员兼香港理工大学建筑及房地产学系教授许智文表示，黄埔花园的例子并非孤例，1980 年代前兴建的大型私人屋苑如太古城、沙田第一城等都有类似情况。当时法例并未要求屋苑成立法团，大厦公契亦未写明相关细节。要到《建筑物管理条例》（第344章）实施后，才积极鼓励大厦业主成立业主立案法团。

许智文补充，部分屋苑的公契将商场及住宅一同计算入业权份数，故小业主要求成立法团或更换管理公司时，便会发现举步维艰，“因为业权份数不足，达不到做决定的门槛。”

许智文认为，小业主受公契所限，难以扭转现实的掣肘，但相信2016年成立的物监局有助解决矛盾，因发牌制度可规管物管公司及从业员，保障服务水平，小业主亦可向当局投诉任何疑似触犯守则的个案，“小业主不会什么权益也没有，得个嬲字。”

陈屯尼却对物监局缺乏信心，指对方属自负盈亏的法定机构，主要负责发牌制度，三分之一的收入来源将来自牌照收费，变相管理公司及从业员将会成为物监局的“金主”，难以监察。