【差饷租值重估】药房攻陷尖沙嘴、旺角核心地段　承租能力惊人

内地自由行喜欢来港购物，令尖沙嘴、铜锣湾等核心区的商舖租值急升，但随著消费模式改变，本港旅游、零售业持续放缓，差估署最新的重估差饷租值显示，尖沙嘴、铜锣湾及旺角多个商舖租值，连续3年录得跌幅，其中尖沙嘴北京道Foot Locker的3层巨舖，租值同比下跌4成半，跌幅最多。虽然钟表、珠宝金饰店仍稳占一线街道，但药房的承接力依然惊人，成功攻陷尖沙嘴加拿分道、旺角西洋菜南街等，承租能力惊人。

差估署根据去年10月1日租值，重估新一年度的应课差饷租值。全港约329万个工商住物业的业主，今日起将收到2019/20年度最新差饷及地租通知书。

深受自由行爱戴的尖沙嘴区，以往即使是二线地段，租金也拍得住一线水平。但随零售市道近年转差，二线舖现劈价潮，踊现多间吉舖。

加拿芬道一街5吉舖

记者早前巡视加拿分道的承租现况，发现一条街已有五间吉舖，包括THE ONE对面的转角53号舖位，周生生于2011年承租该店共四层的大舖，月租达328万元，集团其后在2017年提早半年退租，一直丢空至今。据差估署最新租值显示，店舖租值同比跌约15%，至约290万元。

药房“占领”加拿分道

零售市场放缓，但药妆店作为“新四大产业”，承租能力惊人。记者观察所见，整条加拿芬道有10间药房及化妆品店，单是药房已占六成。座落加连威老道及加拿分道交界的大舖位，面积约1,640平方呎，早年由护肤品牌Body Shop承租，至今年初以约60万元租出，现为名城香港药房有限公司。

此外，外国钟表店Swatch承租加拿分道41至43号地下舖位，去年12底迁出后，随即由化妆品店“母婴药妆生活百货”以月租100万承租，呎租达830元，该舖新一年度应课差饷租值同比微跌1.6%，反映舖位减租，吸引药房进驻二线街道。

Foot Locker舖位租值跌近半

租金下跌亦吸引药房以外的店舖进驻，如时装店Esprit于北京道的4层旗舰店，由Foot Locker以每月约230万元承租，较高峰期下跌近一半，该店的最新租值亦录得显著下降，由2018/19年度的4,548万，至下年度的2,496万，跌幅达4成半。

核心区广东道租值升

至于名店、金舖，仍稳驻尖沙嘴核心购物地段的广东道，租值逆市上升，据《香港01》抽查的舖位中，位于广东道5号的LV旗舰店，租值由去年度的1.9亿，同比上升约一成，下年度租值为约2.1亿。

由华置大股东刘銮雄持有、座落海防道与广东道交界的舖位，下年度的租值连续两年逆市上升，同比升约一成，最新租值为7,632万。该三层高的复式巨舖，由英国奢侈品牌Burberry于2010年起承租至今，记者当日所见，舖位现正装修。

罗素街仍为钟表店集中地　租值不变

铜锣湾罗素街于去年击败纽约第5大道，再膺全球最贵街道。记者早前巡视，街道仍为钟表名店的集中地，原有的太子珠宝钟表、宝珀表、英皇钟表珠宝继续䇄立，瑞士钟表品牌Breguet亦于去年进驻，以月租100万元于金朝阳中心开设本港第二间分店。而毗邻的Audemars Piguet （爱彼表）亦于去年以110万月租续约。

根据差估署的数据，大部分一线街道的店舖租值未有变幅，如位于波斯富街及罗素街交界的地舖，自国际著名品牌Folli Follie迁出后，现时仍为空舖；不过据悉该舖同样由名表品牌Tag Heuer，以月租82万接手。根据差估署的最新租值估算，该店的租值维持996万。

至于罗素街与波斯富街转角位的Daniel Wellington，最新租值同比微跌5%；位于波斯富街的名店“蛇王二”则跌得最劲，由2018/19年度的426万，下跌至306万，同比跌达28%。

旺角行人专用区杀街后 租值普遍下调

而旺角区西洋菜南街自去年8月“杀街”后，租值亦录得下跌，于抽查的舖位中跌幅最多是西洋菜南街的百老汇，由上年度约685万元跌至528万元，同比下跌约两成。而于邻近港铁站出口，由屈臣氏承租的地舖，租值亦录得下跌趋势，由上年度的3,276万元跌至2,916万元，下跌约一成。

旺角一带街道虽仍有不少空舖，当中包括位于西洋菜南街的百老汇戏院旁，原为服饰品牌bossini的三层巨舖交吉，而其租值由上年度的2,280万跌至2,004万。而旁边昌记大厦亦有数间空置地舖。此外于山东街、六福珠宝店旁的地舖同样仍然丢空。

药房220万承租通菜街巨舖

虽然租值下调，不过药房于旺角区同样具相当承租力。于西洋菜南街一带街道，包括通菜街、豉油街等，现时至少有逾10间药房，部分更占据大型地舖，如于通菜街的龙丰药业，在去年以每月220万承租该巨舖，两个舖位的租值由上年估算的846万，上升5%。而于西洋菜南街地下连一楼的舖位，同样被幸福大药房承租。

药妆店舖位租值续升　职员：业主狂加5成租

一向是药房集中地的上水区，至今仍然“箧来攐往”，就记者观察所见，邻近上水火车站的新康街、龙琛路和新丰路是药房“重灾区”，自由行旅客在药房店内店外穿梭，舖前摆放十多个大箧。

区内药房在过去三年未见“大执位”，于全港拥近20间分店的龙丰集团，上水市中心的街头巷尾都发现其踪影，据网站资料，集团单在上水已开设8间分店。

差估署最新数字显示，上水药房的租值录得一致上升，下年度最新租值分别升5%至最多一成。

位于新康街14号的宝发化妆品职员林小姐透露，二年前开始承租该店，经营化妆品批发、零售等生意，直言业主见近年药房当道，乘机续租时大幅加租，“月租10万就加一半，加到15万，好多都顶唔住要走、搬远少少。”她续指由于该几条主街道都由药妆店占据，即使因加租而搬迁，其他药妆店顶也会顶手经营。

翻查资料，宝发的舖位自2016年起已转租三次，均由药妆店承租。据差估署的最新估算，店舖的升幅亦是区内最高，同比上升约一成，下年度最新租值为74.4万。至于人流较旺的新康街及龙琛路交界的龙丰药坊，据了解业主去年加租至月租约30万后，租客选择离场，现时店舖由零食物语承租，租值同比升约5%。

业界：药妆店积极拓展版图

中原工商舖部董事总经理潘志明表示，受惠于高铁、港珠澳大桥开通，吸引大批内地自由行的旅客来港消费，带旺多区售卖药妆的店舖，连锁集团如莎莎、卓悦等，都重返核心购物区开设更多分店，“以往都在上水等较多水货客嘅地区开业，但多咗唔同口岸后，令药妆店开枝散叶。”

他续指核心购物区的吉舖亦有减少趋势，改由民生用品进驻，并解释此类店舖的负租能力有限，故租值不会有太大幅度改变。潘志明称，未来零售市场都会以中低价货品为主，奢侈品市场会持续淡静。对于有部分奢侈品的店舖租值，仍录得升幅，他指过去四年奢侈品市场持续萎缩，自去年起跌势暂缓，亦有部分店舖续租时轻微加租，“系由高水平下滑到现时平稳阶段。”