【楼奴】港人沦房屋奴隶 源自中英联合声明？
港人面对住屋困局，节衣缩食储钱赶“上车”，置业后孭下“半生债”，不买楼却要“租一世楼”，无法逃离由砖头铺砌的樊笼，成为房屋的奴隶。究竟香港的安乐窝，何时竟变成港人的囚牢？
“楼奴”缘由，或许可从1984年中英两国政府签署《中英联合声明》说起。
1984至1997年 炒卖成风 我为楼狂
1984年《中英联合声明》签订，限制本港每年批出新的土地不得多于50公顷，为土地短缺及疯狂楼市埋下伏笔。同时港人对炒楼乐此不疲，甚至“瞓身”借钱买楼，投机变成“致富关键”。1993年1月，差饷物业估价署私人住宅售价指数为84.4点，到97回归时已翻一倍升至167.2点。
1997至2002年 楼价急泻 黑暗时代
炒风不断，首任特首董建华于香港回归交接仪式上，声言可彻底解决香港房屋问题，并公布“八万五政策”。楼价指数升至172.9点高峰后数月，楼市泡沫应声爆破，一年后指数大跌至95.6点，加上受金融风暴和科网热潮爆破接连打击，香港经济连年通缩、楼市重创。
2002至2008年 楼市堕谷底 反弹应变慢
为了“救市”，时任房屋及规划地政局长孙明扬于2002年11月出“孙九招”，包括取消拍卖土地、停建居屋等，冀以减少土地供应及政府干预来稳定楼市。可惜政策赶不上变化，楼市虽短暂回升，但2003年却又爆发“沙士疫情”，指数跌至03年7月的58.4点谷底。疫情过后，本地经济迅速复苏，楼价指数到2007年终重上100点。
2008至2018年 楼市屡破顶 楼奴困局成
2008年受美国金融海啸冲击，楼价先下跌后反弹，到翌年渐脱离市民购买力，网络上疯传无线电视1999年剧集《创世纪》中，大骂香港畸形楼市及无良地产商的片段，“楼奴”一词，进入大众视野。
基层市民上楼困难，梁振英政府除了重提公私营房屋比例及未来十年建屋量，亦多次祭出各种印花税“辣招”，意图压抑楼市。2015年楼市曾稍回落，但后来楼价指数连升28个月至今年7月的394.8点歴史高位，直至最近两个月楼价才稍回落。
国际金融中心 是推高楼价元凶之一？
香港一直以“国际金融中心”自居，但“开放”、“资金自由流动”等特点却为房屋市场埋下伏线。美国的量化宽松（QE）措施及中国的4万亿人民币刺激经济方案，均造成资金泛滥。
香港作为国际金融中心，难避免热钱流入。热钱乱窜令利率长期处低位，扣除通胀后，实质利率跌至负数，意味手持现金如同亏损，变相迫使大众买楼投资保值。
受政治文化考虑 港人无路可退
中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量直言，楼价高非香港独有，所有大城市都面对相同问题，但政治及文化的考虑，却成为港人的“致命一击”。一河之隔，将内地及香港分开，两地政治、经济、法律制度大不同。庄太量说，虽然同样是中国，但两地的差异，难以说服大量港人搬至内地居住。
华人“砖头保值”心态
有别于海外国家地区，外国人普遍接受“终身租楼”的理念，华人文化著重“安居乐业”、“落地生根”，“砖头至上”观念导致香港置业需求殷切。
政府亦有推波助澜，一直提倡“置业主导”，令港人要“有楼揸手”的思维根深柢固，住屋逐渐出现“房屋金融化”，对港人来说，房屋早已不被单纯地视为居所， 而是投资产品。不论自住或投资，从来无业主期望它贬值，任何会影响物业投资回报的政策，几乎难以得到业主支持。
供应不足 房策“交白卷”
供求失衡问题亦一直困扰香港，2002年港府推“孙九招”救市，但经济复苏后未有全面撤销“孙九招”，继续停建居屋和夹屋等，仅恢复卖地和勾地，市场上逐渐由私楼主导，失去公营房屋作为制衡的角色。楼市下滑亦令发展商调整策略，私人住宅落成量急跌，长年累月令求过于供。
政府三番四次推出“辣招”，却造成二手成交大幅萎缩，上车一族无选择下，唯有涌向溢价甚高的一手新盘市场，令楼价在刚性需求下“一飞冲天”。庄太量批评，此举压抑二手楼供应，“你不让其他人买另一层楼，真正可买楼租给人的业主却越来越少，那如何有租盘？”
人工增长追不上楼价升幅
市民要置业最实际的考虑就是“本钱”，然而政府统计处数据显示，本港大专毕业生的收入中位数，经通胀调整后，20年来反而下跌近一成，但同期楼价却翻了一倍半，此消彼长，令年轻一代要“上车”难上加难。
我85年毕业时，大学毕业生的工资约5,000元，当时在太古城可买8呎，今天大学生平均月薪约1.5万元，在太古城只能买到半呎，你可对比差异有多大？
港人无选择 只能挨贵租
置业难，一众“无壳蜗牛”可选择租楼代替。然而香港租金增幅亦不逊于楼价。庄太量分析，如果香港跟新加坡一样，九成人有公营房屋居住，月租只需千多元，跟本不用理会楼价如何贵。但港人即使不买楼仍要为租金烦恼。
他说，住屋是必须品，在无力置业的处境下，除非市民不需搬离现时居住的单位，否则最终仍会流入租屋市场。他又指，租务市场需求一直殷切，私楼租金随楼价上升，最终无壳蜗牛亦要“挨贵租”。
钟剑华指出，曾经实施的租金管制可限制租金升幅，防止市民租金负担过重；而租住权则保障租客的续租权，但两者相继取消后，如今业主只需一个月通知期便可赶走租客，一众“租奴”生活难言安稳。
公屋需求庞大 未上车难言安居
置业、租楼远超一般市民负担，作为“安全网”的公屋申请入息限制严谨，有部份市民亦因最低工资上升令月入增加，反跌出公屋资格轮候册，或被迫转投私人住宅市场。
另一部分月入超出限额，但又无力置业的“夹心”家庭，唯有长年在私楼市场挨贵租，甚至囿于㓥房度日。有人为免超出入息限额，宁愿减少收入也不想影响申请。
历史烟云、华人传统文化、政策转向，凡此种种，令香港人不自觉地堕入楼奴困局，各种扭曲人性的事情每日上演，无论是否自愿参与。难道大家都只能无奈地参与这场没有出路的游戏吗？
香港楼奴惨况实录
上文节录自第138期《香港01》周报（2018年11月19日）《楼市失控 房策无效 楼奴是这样炼成》。