【土地大辩论．对谈】施永青倡政府主导规划　释放农地

“现在连前特首拿了一点点着数，都要坐牢，如果地产商真的拿了社会的着数，怎可以任得他消遥法外？”中原集团主席兼总裁施永青问道。自土地大辩论展开，坊间的焦点落在公私营合作发展农业储备上。《香港01》请来施永青及香港大学经济及工商管理学院助理讲师阮颖娴，交换对公私营合作的看法。

“这个名字是很含糊，你每次都说是公私营合作，其实是不同的公私营合作。”阮颖娴指出，公私营合作的定义一直在变化。建设沙田新市镇第14区时，由地产商负责填海和平整等基建工程，保留三成作私人屋苑发展，其余七成地由政府建公营房屋和公共设施。兴建天水围新市镇，政府透过换地将部分土地交由私人公司发展住宅，并与发展商签署商业发展协议。时至今日，土地供应专责小组建议，政府向私人发展商提供基建，鼓励私人发展商改划手上农地储备，取回等值的公营房屋。

“政府需要全新规划土地”

“政府其实最需要做的，是全新把地规划。”有别于目前土供组提出的方案，施永青提倡政府主导的公私营合作模式，建议政府先就公屋、私人住宅、社区设施等用地作全盘规划，再要求发展商按规划更改土地用途。如果发展商在一定限期内未能做到，政府便可收回土地，让其他发展商发展。施永青强调，政府需要从规划入手，为整个社会的需要构思，并且透过基建配套，协助发展商释放农地。

对于发展新界农地的方法，阮颖娴指出，“我觉得要看两个条件，一是效率，二是公平性。”她解释，发展商改划农地经常被“弹回头”，申请被否决的情况普遍，原因一般为基建配套不足、影响周边环境、用途不符规划意向等。在土地供应小组建议的方案下，政府会为发展商提供基建配套，以期加快审批。阮颖娴认为，如果在公私营合作模式下，发展商申请改划农地，比政府动用《收回土地条例》更有效率，则公私营作模式更可取。

施永青更明确反对用《收回土地条例》收回私人农地。“你这么便宜收了我（指发展商）的地，转头公开拍卖，卖这么贵，岂不是剥夺了我应有的权益？”施永青说，从前农民愿意被政府收地，因为农业的利润不高。然而，地产商有能力将地皮改划后发展成住宅项目，收益与农地赔偿大相迳庭。《基本法》第六条列明香港政府保障私有产权，施永青认为收地会引起发展商司法覆核，而漫长的司法程序将窒碍土地供应。

我觉得要看两个条件，一是效率，二是公平性。

你这么便宜收了我 (指发展商) 的地，转头公开拍卖，卖这么贵，岂不是剥夺了我应有的权益？

补地价机制如何达到公平？

“为什么补地价补来补去都谈不成，就是因为政府的补地价计算是以现有的市价来计算。”目前，地政总署以发展商申请改划土地的当时价值，计算农地与住宅用地之间需补回的差距。施永青认为目前地价过高，以市价评估住宅用地并不合理。地政总署与发展商之间经常就补地金额争拗，窒碍住宅用地供应。施永青建议政府调低补地价金额，鼓励发展商加快改划地皮，将住宅推出市面。他认为方案能够造成发展商之间的竞争，令房屋价格进一步下降。

“公私合营可以理论上补一个合理的价格的。”阮颖娴反对下调补地价金额，指出楼价与补地价成本并没有关系。她解释，即使补地价金额下调，住宅价格下调亦不可能下调，因为在商言商，发展商只会将楼价定于可行范围的最高价格。她认为，公众关注官商勾结，关键在于地产商有否补足地价，提出政府于计数补地价金额的时候，扣除发展商在供应公营房屋上的付出，理论上可达到公平——为发展商提供发展盈利之余，亦没有让公众利益受损。