【政策分析】土地小组研发展电话机楼 李泽楷的千亿地产大茶饭？
土地供应专责小组昨日（2月13日）召开会议，最令外界意外的，是会议突然讨论到电话机楼的发展问题。小组主席黄远辉表示，这些机楼大部分占地小于2,000平方米（约2.15万平方呎），而且在占地较广的5幅地中，只得2幅位于市区，未来要研究这些地皮未来是否有更佳发展潜力。
其实机楼的重建问题，早在90年代、“小小超”李泽楷以“蛇吞象”方式收购香港电讯前，英资已开始研究此事。直至李泽楷入主之后，重建机楼更一度被视为电盈的重点发展方向之一，当时更有券商估计，有发展潜力的机楼多达四十多个，可重建成数百万呎楼面面积的住宅和商厦。只是多年来遇上各式各样的难题，令“大茶饭”变成“蜑家鸡见水”。
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电话机楼属“历史遗物” 90年代已研究发展潜力
要讨论机楼问题，必须先了解一些基本背景。其实机楼可谓香港的“历史遗物”，机楼本身是电讯服务供应商的集线地，政府在1950年至1990年代，以私人协约方式批出81幅土地作电话机楼用途，总面积约17.4公顷。但随著电讯市场由行内俗称“老电”的香港电讯一家独大，至2003年全面开放市场，政府在政策上亦不再以私人协约方式，向电讯商批出机楼用地。而且由于科技进步之下，电讯器材体积愈来愈小，对机楼空间的需求亦大大减少，变相可腾出更多空间作其他发展之用。
其实早在90年代，仍由英资控制的“老电”也如不少公用事业公司般，希望将旗下的一些厂房用地转作住宅或商厦发展。直至2000年，李泽楷的盈科数码动力（盈动）与香港电讯合并，成为电讯盈科（电盈）。由于李泽楷以“蛇吞象”方式收购，是次合并令电盈债台高筑，如何减债便成为当时电盈新管理层的急务，而发展机楼地皮，便被视为其中一项减债的重要板斧。
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机楼遍布各区 “山大斩埋有柴”
但之后随著楼股泡沫爆破、加上2003年沙士疫情，机楼发展问题拖到2004年才有新进展，当时电讯盈科将旗下地产业务，包括发展机楼的优先权注入东方燃气借壳上市，并更名为盈大地产（0432）。当时楼市刚刚谷底回升，而机楼又具有重建潜力，已有市场分析指李泽楷此举是想一并注入机楼的优先发展权予盈大地产，再通过重建获利，从而为母公司电盈减债，甚至在未来通过这些地产项目获取巨额盈利。
固然，电盈目前的机楼不一定全数适合用作发展大型住宅项目，例如有部分机楼占地细小，或者有些机楼仍在使用当中，但由于机楼数量多，发展潜力仍是“山大斩埋有柴”。当时有证券行为此发表研究报告，估算电盈旗下的约80个机楼之中，有42个地盘面积逾万呎，具有重建价值，假如落实重建，可建的总楼面面积料达689万方呎。
发展潜力以千亿元计 “大茶饭”却难成事
简单推算，如果将这些项目全部建成住宅、每个实用面积四百方呎，可以兴建逾万七伙单位；如果每方呎可卖万五元，这批住宅的市值估计可逾千亿元。而且部分机楼位处“黄金地段”，例如荔枝角月轮街4号的电讯大楼，地盘面积约3千平方米，邻近荔枝角公园和名牌屋苑美孚新邨，若可联合附近的九巴车厂一并发展，肯定是全城瞩目的市区大盘；又例如北角英皇道电话机楼，邻近港铁站和主要交通干道，对比邻近的私楼新盘，坐享维港无敌海景的海璇呎价高达6万元，假设机楼项目只能望“海罅”、呎价打个五折，以今日的楼价而言都是相当“和味”。
只不过，李泽楷这个如意算盘多年来都打不响，环顾近二十年，成功由机楼变住宅的项目就只有一个，即是由上环和风街机楼改建而来、在2008年开售的盈峰一号。而这个项目的成功，其实是一个很特殊的例子。翻查纪录，该幅地皮是港英于1843年开埠早期批出用作发展，年期长达999年，而“老电”的前身大东电报局到1860年才成立。直至1968年，该地皮落成一座6层高电话机楼，但由于其土地用途是商住两用，而且亦未用尽地积比率，因此不用再额外斥巨资补地价，也不需要再过城规会改变土地用途一关，在保留基座部分机楼设施之后，就可在上盖加建一栋四十多层高、共有155个单位的住宅大厦。
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地盘面积非最关键 改用途、补地价才最困难
但除了盈峰一号之外，2004年电盈方面再接再励，著手筹划多个机楼重建项目，如石硖尾白田街机楼等，不过由于不少机楼用地本身不能作住宅用途，因而卡在改变土地用途一关，一再被城规会“DQ”否决，再加上，补地价问题又是另一重建机楼的障碍。每一幅机楼用地，无论是批租年期、地积比率、土地用途等等条件可谓千差万别，加上机楼数量多而分散，要就每个项目逐个和城规会、各个政府部门，以至区议会等“讲数”，可谓旷日持久，行政成本高昂。电盈一方就算“成功争取”，也只能兴建一个又一个的单栋楼或小型楼盘。或因如此，重建机楼多年来只是“蜑家鸡见水”。
虽然土地供应专责小组指，大部分机楼用地占地小于2,000平方米，发展潜力有限，但其实盈峰一号的地盘面积也只有约1,100平方米，但一样可以建成住宅。故发展机楼的最大问题，未必是地盘面积的大小，因为较大面积的地盘可发展成屋苑，细地盘也可建单栋“牙签楼”，真正的关键问题是政府会否在改变土地用途和补地价等问题上，对电盈“网开一面”。
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“致力开拓一切可行的土地供应选项” 政府有后著？
然而，改变土地用途和补地价问题本来已相当敏感，政府稍一不慎便可能惹来官商勾结，明益地产商的指控，而政府一旦要和“小小超”谈机楼改变土地用途和补地价问题，更如引爆政治炸弹，因为公众必定联想到数码港、贝沙湾。回归初期，董建华政府想大力发展资讯科技，不经公开招标、免地价直接把数码港项目交予李泽楷。结果科技项目最后变成豪宅项目，白白送出了贝沙湾这一大块“肥猪肉”，被社会舆论炮轰“明益”李泽楷。前事不忘后事之师，假如政府打算就发展机楼“松绑”，向电盈大开绿灯，问题的敏感程度可想而知。
但话说回来，假如发展机楼这样困难，土地供应专责小组为何突然会谈起这个尘封多年的议题？据了解，发展局向小组解释机楼问题时，表明会“致力开拓一切可行的土地供应选项”，似乎对发展机楼是留有后著。