【Hea富学】买日本楼边区好？　专家：东京楼租金回报低但升值高

香港土地问题未解决，楼价又屡创新高，对于没有父干的打工族来说，买楼上车可说遥不可及。近年有负担不起香港楼价的港人，“放眼国际”转而投资外地楼，圆业主梦再非不可能。
投资海外物业如隔山买牛，要注意的事项比购买港楼更多。专长寻找有爆发力投资机遇的独立投资者郭钊，在新作《Hea富学──砖叹世界最强外地楼投资指南》介绍投资海外楼心得，以第一身分享购买日本、马来西亚及英国等物业的经验。
郭钊以日本东京为例，投资要诀是要懂得选择地区，可循住客性质、单位空置率等标准作决定，例如租金回报率不算高的地区，楼价的升幅却可能更高。此外，当地人喜欢居住的地区也是选取的条件，他认为品川及涉谷具有投资潜力。近年本港有不少海外楼盘广告或专门推销海外楼的公司，郭钊提醒买家不要尽信广告或销售员所说，因当中可能混入了似是而非的资讯，购买前必须先弄清楚内容真确性，因为无知是要付出代价的。

以下是《Hea富学──砖叹世界最强外地楼投资指南》的节录内容：

东京的1,300多万人口是大阪的五倍，所有日本的大企业、外资公司都在东京设办事处或办公大楼，睇开日剧都知道，非出身东京的日本人，目标就是跑去东京工作或者寻梦，此乃成功指标之一，故东京住屋的刚性需求始终存在。

根据日本总务省“国势调查”，2010至2015年期间，东京的人口一枝独秀地增加了约36万人，大阪呢？走了4万人左右啫，相信其他县流失的人口大部分流入东京去了。

至于相对低回报的，是位于新宿区惠比寿一个250呎左右的单位，约6厘左右，但要140万港元，是足立区那个三倍多价钱，但回报却少一半，斋睇数字，冇乜著数。同样持货3年，但升了80%，最重要是放盘不够半个月已经成交，可见非常抢手，经纪也说这种细单位在惠比寿一带属罕有放盘，一有货，经纪就会通知熟客。这区虽然不是高尚住宅区，但近涉谷、六本木，旺中带静。2017年有个“住在东京哪区，会让日本人羡慕又妒忌？”选举（搞乜个名咁长），惠比寿击败八连冠的吉祥寺，荣登第一位，楼价升不是没有原因的。总括一句，好yield唔好升，好升唔好yield，自己决定要甚么！

大家都知买楼三大法则：一、Location；二、 Location；三、Location，全世界都一样。中央区的银座是日本经济的中心地，金融商业重镇，日银和东京证交所，以及很多日本大公司的总部、大型商场均设于此处，由银座扩散开去，邻近的港区和千代田区亦有浓厚的商业气息，精英们都集中在这个圈子里。

畀著你是精英，都住得有咁近得咁近office啦，节省车程瞓多几个字都好吖，所以他们都会选择住在港区和千代田区的传统豪宅地段，以凸显身分地位。所以这两区住户的平均年薪是东京23区之中最高，港区的902万円，是日本上班族平均年薪的两倍（约450万円）。 

之前香港有个销售千代田区新楼盘的展销会，标榜“东京豪宅区”、“邻近东京駅”、“平过荃湾楼”，朋友问我买唔买得过。我一睇地址，唉，又一个向外地买家开刀的楼盘。没错，千代田区是东京的高尚住宅区，等同香港半山至山顶地段，日本天皇皇居、首相官邸、各国大使馆、大型企业总部均座落此处，矜贵得有道理，但是否整个千代田区都咁高尚呢？当然不是。千代田区大得很，动漫天堂秋叶原亦属此区，去过都知高尚不足，宅味有余！

说到千代田的豪宅区，非皇居左侧的曲町和一至六番町莫属，如住屋窗望千鸟之渊，呎价更贵近一倍。最近一番町有新楼落成，半蔵蔵门駅徒步4分钟，入场费约港币640万（730呎），呎价8,800元，香港居屋价买日本豪宅，的确吸引。但租金回报只有3至4%，还未扣管理费杂费等，分分钟得个吉，若追求高回报投资，未必是好选择。但若追求物业升值，曲町和番町2017年升约7至10%，尚算不错。

至于上文提到的展销会，该新盘位于皇居右侧的神田锦町，地段不及一番町好，但每呎也叫价约13,000元，入场费最低390万（300 呎），附近10年以下二手楼呎价约为7,500元，难怪此盘要“益”我们香港人（一番町那个楼盘则没有香港代理）。

魔鬼永远在细节，尤其不要相信广告或销售员说甚么“XX駅徒步五分钟”，就算不作实地考察，我宁愿信Google Map，没有利害关系，不会将15分钟路程说成五分钟。

朋友还提到香港销售员话收到日本内部情报，“都心直结线”会赶及2020年东京奥运前完成，到时东京駅隔篱有个“新东京駅”，往成田空港只需36分钟，往羽田空港只需18分钟，由此推断千代田区的楼价将进一步爆升。的确，“都心直结线”已落实兴建，不过只是通过议会，现还在研究阶段，预计2027年完工。购买外地楼，很多时候会听到一些似是而非的讯息，无知是要付出代价的。 

其实日本人钟意唔钟意住都很重要，日本SUUMO地产网发表了“2017年最想居住区域（车站）【关东篇】”20大榜单，头10位顺序为吉祥寺、惠比寿、横浜、目黑、品川、武藏小杉、池袋、中目黑、东京駅和涉谷。调查显示买楼自住的，多选择静中带旺的中高级住宅区，如惠比寿、青山、麻布等，租楼住的则偏重交通方便返工就脚，以降低时间和车费成本。

特别要留意品川和涉谷，前者由第13位升至第5位，后者则是首次挤身十大。先说品川，托东奥强化铁路网之福，在品川站及田町站之间会多一个“新品川站”，预计2020年启用。新站旁边原有的13公顷土地，亦将改建为写字楼和酒店，便利的交通和完备的商业配套为品川加了不少分数。而涉谷现正进行大改造，百货公司拆掉改建、车站更新再造，甚至连铁轨也从地面搬到地下去，令涉谷变得繁华而不凌乱，目标亦是2020年前完成，几年后便会有一番新景象。

作者：郭钊

旺角街头长大，上两代“MK 仔”，Band 5 学校毕业，不好撩事斗非，只爱黑面和观察，但多数人将之形容为“寸”和“睥”。无家底无学历，表情不和善，口气不友善，天生不羁放纵爱自由，做朋友都有难度，莫讲做人员工。幸好志愿不是成为宇宙最强员工，而是宇宙最Hea老板，从小就奉信“勤”字不出头、坐Benz 靠自己个脑。专长是寻找Hea而有爆发力的生意和投资，赚钱是兴趣，目标是享受人生。

出版社：天窗出版

《香港01》获出版社授权转载，标题为《香港01》编辑所拟。