三大问题致良好政策一团糟 青年宿舍无法令青年安居
上楼无期、上车无望、愈住愈细、愈住愈贵……凡此种种，都是深具“香港特色”的老生常谈，而一首首“穷忙”悲歌背后，到底埋葬了多少年轻人的“安居梦”？打从曾荫权时代，特区政府已为刚投身社会的年轻人构思兴建“青年宿舍”，以帮助他们储蓄；然而，计划延宕九年，七个合共能够提供3,300多个宿位的项目当中，至今只有香港青年协会营办的大埔PH2正式入伙，惟只有78个单位，且平均租金达5,000元，被指根本无助青年摆脱困境。一个立意良好的政策，为何历经三届政府仍是一团糟？究竟是政策本身就不稳妥，完全未能根治青年住屋窘况，还是政府怠政而执行能力不足，才会闹出如此费时失事的笑话？
青年宿舍计划最早由时任特首曾荫权在2011年《施政报告》提出，希望能够满足年龄介乎18至29岁、渴望拥有自己居住空间的青年的短期住屋需要。不过，计划历经九年后，直到今年3月，首个只有78个单位的PH2项目才正式入伙，当中有70个面积为187至232平方呎的单人单位，每月租金为4,248至5,831港元，另有两个面积为398平方呎的双人单位，月租8,670至8,711港元，还有六个面积为152至189平方呎的共居单位，月租4,606至5,671港元。
等了又等，青年宿舍可谓“千呼万唤始出来”，即被社会诟病不已，包括耗时过长、进度太慢、单位数量杯水车薪、租金价格不菲等等，既未能满足数以万计青年的住屋需求，遑论要借此纾缓他们的生活负担，从而储蓄置业。一个立意良好的政策，为何历经三届政府仍是一团糟？通过梳理整个“青年宿舍”计划的前因后果和发展脉络，问题症结主要有三—错判房屋问题，政策连连失误；“恩泽心态”作祟，安排匪夷所思；迷信新自由主义，将政府责任外判。这导致当年的“青年”苦等九个寒暑变“中年”，望穿秋水也未能成为受惠的一群。
问题一：
错判房屋问题 政策连连失误
无可否认，青年住屋需求热切，以只有78个单位的PH2项目为例，合共收到约900份申请，即超额申请约10.3倍；若参考立法会资料研究组今年初所发布的《数据透视：对青年人的房屋支援》则可见，由2011至2019年，每年平均有约5.8万名30岁以下年轻人申请公屋，当中有不少人在大专课程尚未毕业时便已经早早申请；2017年的居屋买家数据也显示，有5.1万名申请者年龄在30岁以下，占所有申请者的一半，最后只有297人成功购得物业。
不过，必须指出的是，住屋供不应求并非青年独有的问题，而是缠绕香港已久的老问题，2011年的“青年宿舍”计划正是在这样的背景下展开—在殖民时代末期，港英政府以置业主导房屋政策，导致楼市炒风蔚然，当时全港有逾半数家庭未能置业；到回归前后，鉴于首任特首董建华为提升自置居所比率而大举推出“八万五建屋计划”，却不幸遇上1997年金融风暴及2000年科网爆破，导致大量住宅供过于求，负资产业主涌现；到2002年，港府为稳定楼市，时任房屋及规划地政局局长孙明扬推出九项政策（孙九招），包括不再拍卖土地、停止出售居屋、取消租务管制等等，令住宅供应出现致命的“断崖式下跌”，总落成量由1997至2001年的平均每年8.2万个，减少至2002至2011年的平均每年3.1万个；在2009年，又因金融海啸后美国推出量化宽松政策导致大量热钱流入香港并炒卖住宅物业，楼市自此疯狂失控，差饷物业估价署的私人住宅售价指数便由2009年的121.3飙升至2011年的182.1。
时值楼价飙升，初出茅庐的年轻一族既难以置业，又无法“退而求其次”购入居屋，不少人只能转投居住环境更差的㓥房，继而把矛头指向“地产霸权”，并埋怨特首偏袒商家，质疑官商勾结。于是，有非政府组织向曾荫权献计，表示可为部份青年兴建“青年宿舍”以纾缓怨气，但毋须政府额外拨出任何土地，而是“善用”一些非牟利团体本身已经获批的“政府、机构或社区”用地加以改建，再交由团体营办；曾荫权接纳有关建议，遂于2011年10月中发表的最后一份《施政报告》宣读计划，尽管整个段落不足100字、目标未清、具体未明，但在政府公关了得的情况下，仍然备受一众学者和不同阵营的吹捧，认定有望消弭青年不满。
从上述脉络不难看出，“青年宿舍”的诞生，只是政府用以表态安抚青年的权宜之计，根本从未打算彻底解决青年住屋问题！这不禁令人质疑，特区政府是否低估了连串与需求脱节的房策失误的严重性，甚至误读青年怨气和住屋困局的根源，以为单靠一些小修小补就能搪塞了事。试问，如果特区政府能够洞悉房屋问题源于置业主导的房策目标，敢于仿效新加坡政府改以公营主导，又怎会导致大量港人成为“楼奴”，甚至被迫一起“推高”楼价，从而造成炒楼的疯狂？再问，如果特区政府不再盲目迷信自由市场经济，而是敢于挑战既得利益集团，大胆推出有效打击楼市的措施，楼价怎会长期陷于疯狂境地？年轻人又怎会苦无安居之所？
问题二：
“恩泽心态”作祟 安排匪夷所思
上文已经指出，“青年宿舍”只是暂时用以安抚民心的小恩小惠，但问题是，为什么当青年住屋压力爆煲时，特区政府却未能大刀阔斧对症下药，而是选择得过且过？其实，这正正折射出港府施政时无法摆脱的“恩泽心态”—自以为明君圣主，偶尔赐予臣民恩惠，以显示圣心仁厚，但也不过是“慷全港纳税人之慨”，而且无法与核心问题对焦。
既然是“恩惠”，那就毋须“认真”，只要做做样子就可，结果，年轻人等了近一年，直到接替曾荫权出任特首的梁振英于2012年7月上任后，才宣布有意拨出10亿元落实“青年宿舍”计划，希望借此帮助青年积聚资源，留作日后发展之用，但首轮目标只有3,000个住宿单位。尽管他后来再推出多个由具体营办商负责的“青年宿舍”发展项目，但住宿单位数量仍不超过3,500个，而更荒谬的是，有关项目自宣布后直到2016年都未能动工，一直只停留在前期顾问研究工作—鉴于当局“死拖烂拖”，首个项目直至今年3月才正式入伙。
从政策性质看，“青年宿舍”也是典型的“做做样子”—过渡性房屋。回望最初政府推动“青年宿舍”的初衷，便是以为可藉这类“过渡性房屋”暂时解决青年“上车无望”的问题，甚至幻想可以借此帮助他们储蓄；然而，无论政府有多努力吹嘘“青年宿舍”，其宿位实在寥寥可数，而且竞争激烈，只能够作非常有限度的供应，根本无法令大批青年安居；更可笑的是，“青年宿舍”租金不菲，且租期不得超过五年，政策初期构思更要求青年放弃申请轮候公屋单位的资格，即“过渡期”内未必能有闲钱储蓄不说，“过渡期”后又要租贵楼。
以特区政府斥资1.7亿元建筑费、并由香港青年协会负责营运的PH2为例，由于宿舍租金与市价挂钩，即使目前已经低至市价的55%左右，但实在未能有效减低年轻一族的财政负担。PH2的租户群组年龄介乎18至31岁，而人均租金约5,040元；若以香港统计处最新资料—20至29岁的男性就业人士每月就业收入中位数（不包括外籍家庭佣工）为15,500元、女性则为15,000元作推算，PH2的租金约占这个群组月入的33%，负担并不轻松。
另一方面，青年宿舍的首次租期至少两年，总租期合计不得超过五年，意味着五年后年轻人依然须面对高昂的居住费用。这一问题本应由青年于租期内努力储蓄以解决，惟问题在于，根据国际顾问机构美世（Mercer）于6月公布的2020年度《环球生活成本指数调查》，香港连续三年“荣膺”冠军，成为全球生活物价水平最高城市。消费水平持续高企，在租金又已占去三分之一收入的情况下，五年内实难以储备足够金额以作置业之用，青年宿舍的过渡性房屋用途形同虚设。其实，即使年轻一族未以“置业”为终身目标，保障性的阶梯式房屋政策亦应令他们得以储得个人资本，青年宿舍于此命题上实在责无旁贷。
截至去年为止，要获得入住“青年宿舍”门票的最重要“代价”是放弃申请轮候公屋资格。关注青年住屋联席及新青年论坛去年发表调查结果，发现18至30岁的群组中，有七成人认为入住“青年宿舍”期间要放弃申请轮候公屋的要求不合理。关注基层住屋联席组织干事任真亦认同相关要求并不公平、可能涉及歧视年轻人，因为宿舍应被视为与社会共享房屋同类型的过渡性房屋，而入住共享房屋人士都不须放弃轮候公屋。纵然行政长官林郑月娥在2019年《施政报告》中“收回成命”，放宽相关要求，容许青年宿舍租户递交或保留其个人公屋申请，并在配额及计分制下继续累积分数，但种种不平等及思虑不周的房屋政策，已大大动摇年轻一族对政府施政的信心。
问题三：
迷信新自由主义 外判政府责任
为什么“青年宿舍”的租金须与市价挂钩，而非按租户的负担能力调整？
归根究柢，问题源于计划依赖民间企业营运，属自负盈亏项目，而当企业需要考虑营运经费，作为经费来源之一的租金自然高居不下。民间企业的经费主要来自政府津贴、公益金拨款、赛马会捐助、信托基金、活动收费、企业及个人捐助等，而翻查过去数年《香港青年协会受社会福利署资助财政报告》可见，负责营办PH2的青协每年盈余只有30万至500多万不等，但青协缴交差饷地租时并没任何优惠，大厦维修也须全盘自理，预期三十年须花费约1,000万元维修费（即每年约33万元），当中仍未计算各项难以预期的杂费，以及香港庞大的通胀压力。在“自负盈亏”的前提下，巨额的营运经费难免转嫁为租金，青协督导主任黄秀仪便坦言，由于政府没有提供补贴，目前PH2的租金收入仅仅足够维持收支平衡。
既然如此，为什么不由政府自己承担营运责任，而要交由民间团体负责？
这种把自身责任“外判”的文化，与港府自港英年代已经奉为圭臬的新自由主义迷思息息相关。所谓“外判”，原指有企业或公司将非核心业务下放给专门营运该项目的外间第三者，而在上世纪八十年代初，信奉新自由主义的英美政府为公营机构引入市场手段以刺激经济，当这股浪潮传到香港，当局便以提升经济效益及服务质素为由，透过“外判”制度提供部份公营服务，希望能够透过市场自行运作，以满足不断增加的需求，却对社会民生造成极大冲击。
外判清洁工问题如是，社福界的“一笔过拨款”如是，全都因为政府把自身责任外判出去，导致服务效率欠佳；当初曾荫权之所以同意推出“青年宿舍”计划，正是因为政府不愿承担责任，包括提供土地和管理营运，而恰好有非牟利机构愿意为政府“代劳”，结果却无济于事。
负起责任 收归公营
勿令青年宿舍沦为笑柄
政府要摆脱缘木求鱼之污名，当务之急乃重回正轨，选定有效的房屋政策，并加以大力支持，切忌“三分钟热度”。将青年宿舍收归“公营”，则未尝不是解决良方。一来，有政府资源支撑，宿舍可进一步降低租金，有望与公屋租金看齐；二来，在政府主导下，毋须浪费大量行政时间与民间机构洽商；三来，可更容易与其他房屋政策挂钩，达致相辅相成之效。
其次，应该延长合资格青年最长租住期至七年甚至十年。的确，政府不应该无节制地资助年轻一族，令他们与社会脱节，但在现有制度只属杯水车薪的情况之下，延长租住期或许才是让青年宿舍发挥应有效用的最佳方法。延长租住期有助年轻人订立稳定的置业计划，将薪资盈余化为“上楼”之本，又或是变为确立人生计划的重要资本，都对未来发展百利而无一害。
针对年轻人的住屋需要，政府及房委会有必要检讨及改革整体公营房屋的轮候安排。例如2015年针对“非长者一人申请者”的修订，就以45岁为界，将两个组别的公屋轮候分数差距大幅扩大。此举固然是为了保障高龄人士的福利，避免具发展潜力的年轻一族大量分薄社会福利资源；但事实上，此举实属“斩脚趾避沙虫”，未能解决年轻人置业艰难的根本问题。
须知道，“置业”不应是解决房屋问题的唯一方法，“租住”可能是房屋问题另一出路，因此，港府有需要推出更能保障租客的“租务管制”及有效打击炒楼的措施。以日本为例，因为政府有完善的房屋租赁法规，保护租客权益，只要不欲迁出，业主不能任意加租或迫迁，即便可以调整租金，亦会受多方掣肘；而在德国，更明文规定反对炒卖房地产，亦有极具阻吓性的法例针对房地产炒卖行为，重罚进行炒卖的业主，当地亦征收繁重的房屋税，以抑制炒卖歪风。
凡此种种，都不难发现只要租住市场够成熟，以及政府有完善措施阻止疯狂炒卖，理论上，租住市场就不致水涨船高，亦能为年轻一族带来曙光。
另外，正如《香港01》多次提倡，政府应该大量增建公营房屋，包括大幅度放宽入息限制至中产也可申请的出租公屋。尽管港府曾于上世纪九十年代发展俗称“中产公屋”的乙类屋邨单位—专为入息水平稍高却又买不起私楼的家庭而设，分别位于北角的健康邨、油麻地的骏发花园及荃湾的宝石大厦；但参照这些屋邨当下的租金，以健康邨为例，由政府招租可供4至5人居住的大型单位（约423呎）租金亦介乎7,002至7,359元，比同区实用面积356呎的同类型单位叫价的16,000元便宜近半，但仍可进一步缩窄与一般公屋租金的差距。
公屋联会总干事招国伟于2018年曾经提到，房委会有意重启乙类屋邨单位计划，但两年来“只闻楼梯响”。近期房协主席陈家乐更坚持以“置业”为解决房屋问题的主轴，如此想法其实早已不合时宜，因为租金与楼价本来就息息相关，无视租住市场，只顾解决置业问题，只会令市场失去弹性，令市民迫于为置业“首付”而烦恼，夹心阶层的需求亦难以得到满足。
观乎香港青年住屋困境，主要问题其实在于私楼与公屋之间难以跨越的鸿沟，政府多年来视而不见造成了巨大的“房屋断层”。以上倡议望能架起鸿沟上的桥梁，凡此种种，只要政府愿意手起刀落，不再拖泥带水，香港房屋问题其实生机处处，亦能令年轻一族感受到前行未必是绝路，后退亦有险可守，重新找回对香港失落多年的归属感。
上文节录自第231期《香港01》周报（2020年9月14日）, 文章原题《三大问题致良好政策一团糟 青年宿舍无法令青年安居》。如欲阅读全文请按此试阅周报电子刊，浏览更多深度报道。