【居住正义】正视基本住屋权　公营房屋主导才治本

从一个阶级视野看香港的房屋危机，房屋作为一种资产，对于一个人在社会上的阶级位置已经愈见重要。如前文所述，香港的楼价是家庭入息中位数的20.9倍，单身人士“上车”更是难上加难，除非这个人的基本工资比全港中位数高出许多。

承接上文：【居住正义】推行具生活尊严的房屋新政 居住权必不可少

有楼VS无楼　居住也是阶级问题

这时候，因为租住的成本也相当高，最理想的情况是与父母同住以节省支出，同时父母的储蓄将会成为子女辈置业的一大资助—如果他们已经置业，帮助会更大；加上种种文化原因，例如某个阶级的男女通常都会和处同一阶级位置的人结婚，换句话说，对于没有父母经济支持的年轻人而言，就算能取得大学学位也难以实践阶级流动，一尝所谓的中产生活。推演下去，跨代贫穷将会持续，原生家庭的阶级位置对于下一代的阶级位置将更具决定性。

在置业阶梯之中难以上流已经是香港人的共识，更值得问的是，这个阶梯以及背后所反映的阶级结构，服务的是谁？放眼国际，不少高度发展城市都出现了房屋危机，追溯这些房屋危机的源头，都是始于上世纪八十年代的新自由主义风潮，这些房屋危机亦迫使我们思考城市发展和居住权利之间的关系。

马克思主义地理学者哈维（David Harvey）今年1月在英国左翼杂志《Tribune》发表了一篇题为《A Tale of Three Cities》的文章，扼要说明了历史上城市居民和房屋之间的关系，以及这种关系如何因着资本主义城市的发展而跟着转变。哈维回顾自己在英国工人阶级社区长大，平凡而实在，尽管有点压抑，但总体让当时的家庭可以安稳生活，他形容那是“使用价值之城”。在哈维一家还清房贷的那天，哈维意识到这房有一天会传到他手上，因此房子有了交换价值。到了八十年代，时任英国首相戴卓尔夫人出售社会住房，英国的公营房屋比例由1981年的接近三分之一，下跌至2016年的7%。人们热切地关心如何提升自己物业的交换价值—房子被出租或装修升级—以作为一种储蓄、一种增加个人财富的轨道。到了20世纪末，房屋的重心再次转变，房子被视为资本累积和投机获利的工具，人们再融资他们的抵押贷款，信贷和流动资本不断冲击房屋市场，房屋变成了提款机一样，楼价骤升骤降。同时，土地成了下一个焦点。未开发的土地价格和土地的最高和最佳价格（亦即发展地产项目后的价格）之间的鸿沟利诱了投资者。

房地产价格急剧上升的情况下，业主当然有得益，然而哈维指出，真正最大的受益者是银行、信贷公司、大财团和对冲基金。十年前的美国次按危机，银行得政府注资纾困，然而业主就被牺牲，在2007年至2010年间，美国有数以百万计的房屋被变成银主盘。对冲基金和私募基金大量收购这些被贱卖的房产，现在这些房产则可以让它们在金融市场杀戮一番。仅余的公营房屋又因为紧缩政策而日久失修，然后政府、发展商又告诉我们唯有私有化可以改善这些公营房屋的状况，结果，更多低收入人士被逼迁，更加多的房屋进入私营市场，成为被投机买卖的商品。哈维如此作结：

不同形式的价值一直有冲突地共存于商品形式之中。近数十年的房屋市场的发展，反映了不同价值的协同进化，造成了现今的僵局 —投机炒卖的逻辑主导一切。因为土地和房产市场都被资本霸权主导，令地球上超过一半的居民无法在一个像样的生活环境中找到一个像样的居所。

哈维的经验或者未必能够直接与香港的情况比较，不过香港人应该不会否认，这个城市正是哈维所指的“投机获利之城”，而真正获益最多的就如哈维所指，是整个房地产产业链和地产发展商等。既得利益者的根本运作逻辑是利润最大化，他们会用囤积土地等手段控制房屋供应和楼价，而同时出现的“不干预政府”就是剥夺市民基本住屋权的帮凶。

近几年，不少媒体的镜头捕捉了笼屋、㓥房等环境恶劣的居所，大众普遍反应是那些住户“很惨”。这些住户对公屋引颈以待，经济能力稍好的市民也望门兴叹，每每有居屋推出都会引来十数倍计的申请者，抽中就好像中了六合彩，也是“很惨”。如何让这些人实现安居梦？最大的责任在政府，提供充足房屋只是基本步，更进一步的是让每个人拥有合理居住空间。事实上，联合国经济、社会和文化权利委员会早已将“适足居所”列为基本权利。

有本港社会政策学者将“平等住屋权”理解为：（1）充足居所；（2）可负担居所；（3）不受任意干扰以享受自己的居所；（4）不受任意强行逼迁的自由；（5a）租赁和置业之间的真正选择和（5b）居住在一个符合自己需要、喜好和生活方式的邻里的选择。就第一点和第二点而言，香港政府可以说完全漠视市民应该享有的充足和可负担的居所的权利—正如上文所述，香港人的平均工资完全不能负担昂贵的私楼，香港人的居住面积中位数也相对偏低。然而面对这些不平等，政府并没有正面处理，反而在置业主导的政策下，容许居住在㓥房的人口继续上升，容许发展商推出“蚊型盘”、“棺材盘”、“纳米盘”。

香港的房屋政策有很多方面相对落后。《香港01》曾倡议规管私人住宅单位的最少居住面积，不少地区如英国、台湾，以至与香港相邻的深圳均有相关规定或指引，香港公屋也有相关建屋规定。《香港01》也曾倡议重推租务管制，限制业主的加租幅度及保障租户的续租权利。从可负担居住权的角度出发，一个人每个月在租金的支出不应超过某个百分比，虽然㓥房租户的每月租金与收入比率中位数与私楼的住户相若，但他们的收入本来就比较低，将三成的月入交租后，只会更加捉襟见肘，也会变相加剧政府的扶贫压力。当然，㓥房等不人道的居所应该逐步取缔，但也需要短期措施有效控制租户的住屋成本，社会要问：要他们每个月缴交不可负担的租金，岂不是双重的不平等？

民间团体在这方面也一直有做研究和组织工作，然而当记者与捍卫基层住屋权益的阿伍、青年拒当楼奴运动的崇理和William谈及住屋权，他们都显得心灰意冷，手执“民间房屋政纲”的阿伍更加指：“好像给什么都掉进深海那样。”

阿伍手中的“民间房屋政纲”，提倡的是比基本住屋权更进步的“可持续发展社会房屋”。这份政纲建基于联合国的可持续发展观念，强调住屋的：（1）可负担性；（2）共融性；（3）社区性；（4）多元性，和（5）人民性及参与性。这里说的共融性和多元性是指在社区的人口构成、基础设施、文化和消费场所都要顾及不同年龄、种族和阶级背景的人士，例如某个社区不应该只有大商场，也应该有小商户让弱势人士消费；这个社区也应该有空间让社福机构进驻，提供如幼儿托管、长者照顾等服务。社区性、人民性及参与性强调要透过由下而上的居民组织，让他们参与公共事务，凝聚社区共识和归属感。这些原则虽然相对抽象，然而当我们想到“悲情城市”天水围及“商场连着商场”的将军澳，我们就不得不承认住屋权指的是一个适宜的居住环境，而这一定包含平等和谐的社会关系，光是建屋只会制造更多“悲情城市”。

不过，回到原点，三位受访者都同意，一个尊重基本住屋权的房屋政策必须摆脱公营房屋市场化的现况。最近有消息指，政府会用《收回土地条例》收回地产发展商囤积的农地，以兴建更多公屋，建制派大党民建联早前更登头版广告建议政府这样做。这些迟来的声音反映政府其实一早有能力用这把特首林郑月娥口中的“尚方宝剑”，只是没有勇气去撼动既得利益结构，让房屋政策几年来可谓原地踏步—例如在之前的“土地大辩论”，民间的主流声音是优先发展棕地，并收回粉岭高尔夫球场用地兴建公屋。上星期又有消息指，政府会在新一年度的立法会会期提出向空置单位加收双倍差饷的“空置税”，以迫使发展商将建成的单位尽快推出市场或出租，其成效如何有待查证，然而这再次证明政府是可以主动加大对楼市的调控力度，以扭转存在已久的房屋危机。

放弃置业主导可能会引起以下质疑：即使某个家庭可以接受一辈子租用公屋，但当他们要供养子女，就会想有房产留给下一代。必须承认，这个担忧实属人之常情，但关键是我们如何看待公共资源的交换价值。

在现行公屋制度下，公屋户主去世或迁出后，原租约可无条件地批予单位内居住亦是认可成员的户主配偶，亦可批予居於单位的其他认可成员，但他们须接受“全面经济状况审查”（包括入息及资产审查）及“住宅物业权审查”，以厘定他们批出新租约的资格及应缴的租金水平。一经批准，家庭总入息经核实未超过公屋入息限额2倍，须缴交原有租金；总入息介乎公屋入息限额2至3倍之间，须缴交倍半净租金另加差饷；总入息介乎公屋入息限额3至5倍之间，则须缴交双倍净租金另加差饷；而总入息超逾公屋入息限额5倍（只适用于未能通过“全面经济状况审查”但符合“住宅物业权审查”及有家庭成员正在领取/符合资格领取社署发放的伤残津贴的家庭），则须缴交双倍净租金另加差饷或市值租金（以较高者为准）。

家庭总入息超逾公屋入息限额5倍或家庭总资产净值超逾公屋入息限额100倍或在香港拥有住宅物业或选择不申报家庭入息/资产/是否在香港拥有住宅物业的住户，将不获批新租约，并须交还公屋单位。

可见，现行公屋政策对于户主离世后的转换住户申请其实颇为宽松，它容许某个家庭在居住资助房屋一段时间后有一定的储蓄遗产。所以真正的问题在于人们如何在生命中建设财富，即资产升值，而房地产在资产升值的过程中应该有多重要。香港以至世界各地出现的房屋危机都证明，容许逐利者主导一个地区的房屋分配，只会造成灾难—大多数人没有办法享有他们应得的基本居住权，适足住屋权更是无从说起。再者，“楼市只升不跌”的神话只会让更多人投身投机炒卖房地产的游戏当中，这不但会造成泡沫，对于一个地区的多元经济发展有害无益；更为根本的是它不断加剧既有的不平等，让有楼者赚得更多，无壳蜗牛更难上楼。只有公营房屋主导房屋政策，才可确保所有人有应得的基本住屋权。

上文节录自第180期《香港01》周报（2019年9月16日）《推行具生活尊严的房屋新政　居住权必不可少》。

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