多间企业总部逃离珠江新城　主因仅是广州CBD租金太贵？

珠江新城位于广州天河区，是华南地区重要的商业活动中心，亦是广州的中央商务区（CBD）大部分是甲级写字楼，外资公司、世界500强公司均在珠江新城设立办事处，当中不乏上市公司的总部。
然而，自2016年以来，网易、广发证券等多个企业总部搬离天河中心区，移至郊区建设总部大楼。到底总部企业为何要逃离 CBD？

涉猎新媒体、体育、娱乐、旅游等业务的易简集团，近期在天河智谷举行奠基典礼，正式离开珠江新城。易简集团相关负责人介绍，公司之前在广州周大福金融中心（广州东塔）办公5年，租金总共花费近4000万元（人民币，下同），而离开CBD的主要原因仅是“租金太贵”。

据贝壳App显示，东塔写字楼1000平以上的单位，每日租金为8.7元／平，即每个月约260元/平 。若楼层和单位朝向更好，每月可高达300、400元／平。除了东塔，珠江新城甲级写字楼租金水平亦一直稳居首位。戴德梁行数据显示，截至 2021年四季度，珠江新城租金保持196.1元／月／平。

除了租金昂贵，高房价、交通拥堵、生活成本高、缺乏大面积的办公空间，也是企业搬离珠江新城的重要原因。

以易简集团为例，当时在广州东塔租借半层作为办公室，搬到天河智慧城却可兴建一幢总部大楼。据介绍，易简集团的兴建总部的地块占地8075平方米，建筑面积32300平方米，当初是以近3亿元买下，楼面价仅9500元／平方米，大约是珠江新城地价的1／3。

据统计，从天河中心区搬走的企业，大多移至广州东部和南部地区。东部主要集中在天河智慧城、黄埔科学城，前者定位为“智慧广州的示范区”，后者现已汇聚40多间A股上市公司、60多间境内外上市公司；南部则主要集中在海珠琶洲、番禺万博与南沙自贸区，包括微信、虎牙直播等公司。

多间大企业先后离开珠江新城，并不意味CBD就此衰落。据戴德梁行数据，去年第四季度，珠江新城空置率维持在5%，在全国主要CBD中属于最低之一。在成交方面，广州去年成交金额录得230亿，其中珠江新城的大宗成交额占全市交易总额的一半以上。

天河中心区以外的区域租金便宜，但不少大企业仍然会偏向买楼设办公室，首要原因是地价便宜。以网易位于天河智慧城的广州新总部为例，该集团2018年以底价8.18亿元、楼面价 7780元／平方米拍下的，远低于当时的土地市场价。

其次是土地升值，随着写字楼租金居高不下，“买地建楼设总部”成为不少企业抵御租金快速上涨的方法之一。同时，写字楼的租售比远高于住宅，无论是自用抑或收租，对企业而言都是非常划算，甚至可在资金流短缺时卖楼回血。

当然，政府定向出让土地一般都有严格的限定条件，比如企业要承诺3年内纳税额、营业额达到某个标准，而且会要求企业有相当的自持比例和自持年限，不允许将地块轻易出售或者出租。