莱坊料明年楼价L型走势再挫5%　中环商厦空置率将达前所未有水平

莱坊今日（13日）发表2024年中国内地及香港物业市场展望。报告预测，明年香港住宅楼价约有0%至5%的下调，租金则上升5%至8%。豪宅楼价保持平稳，租金则上升3%至5%。写字楼方面，港岛甲级写字楼预计租金最高下跌3%，九龙区写字楼会反升0%至2%。另外，优质零售街舖租金会持续平稳，而工业物业租金会下跌1%至3%。

莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，现时高息口、购买力不足及新盘货尾量囤积等因素令楼价继续向下。住宅价格已连续六个月录得跌幅。预计2023年全年住宅价格将下跌约5%。一手和二手成交量约43,000宗，创回归以来新低。即使减辣措施推出，在短期内难以扭转楼价下跌的趋势。

2023全年住宅价格下跌5%

展望2024年，王兆麒预测香港楼价走势呈“L型”，上半年将继续受压，下半年相对平稳，全年一般住宅楼价下跌0至5%，豪宅楼价则维持平稳发展。而一、二手总成交量会轻微反弹至48,000至53,000宗，其中一手成交占30%。另外，政府的“高才通”计划令劳动人口及高收入人士规模回升，对住宅租务需求继续有刚性支持。预料明年一般住宅租金仍会平稳向上再升5至8%，而豪宅租金则上升3至5%。至于政府卖地方面，预计2024全年政府卖地收入约200亿至250亿元，而全年补地价金额约150亿至200亿元。

港岛写字楼市场疲弱、九龙区缓缓改善

商厦方面，莱坊执行董事及香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，由于2023年影响香港房地产市场的许多不利因素将持续到2024年，在市场情绪疲软及写字楼供应持续增加的情况下，预期2024年中环的空置率将进一步升至前所未有的高水平，而高空置率将导致港岛写字楼租金持续下跌。再加上内地市场没有利好消息，预计明年整体写字楼需求将保持低迷，港岛区整体租金全年下跌最多3%。

零售市场面临结构性改变

至于零售舖市，该行高级董事及商舖部主管麦海伦指出，香港零售市场目前面临著结构性的改变，尚未完全恢复至疫情前的水平。截至10月份，香港零售销售总额为3,360亿元，与疫情前相比仍有一段距离。零售市场表现不似预期；主要原因包括金融服务业表现不佳；影响了其他经济领域的增长，直接影响市民收入，进而影响零售消费。另外内地游客的消费减少；越来越少的游客以购物为主要目的，以及香港居民选择在深圳购物等因素的影响，导致零售销售总额仍然偏低。尽管如此，随著内地旅客增加和节日临近，预计今年的零售业销售额将有望攀升至约港币4,130亿元。

由于市场仍受到上述因素的持续影响，麦海伦预计明年的零售销售额只会轻微增长至港币 4,200亿元。而零售租金水平将维持稳定，但需要留意通胀的影响；租户整体经营成本上升，可能令净租金有下调的压力。

重建旧楼意欲下降　明年强拍个案仅保持单位数

而旧楼重建方面，莱坊专业服务董事总经理陈致馨表示，本年强拍方面没有“大新闻”，全年只录得5宗成交个案。由于近年官地供应有限，特别是位于市区的可发展用地，加上发展商重建旧楼项目的意欲下降，预计2024年强拍个案会保持单位数，发展平稳。

陈致馨特别提到，发展局将于本月内将新强拍条例提交到立法会审议，当中主要改变为降低重建及强拍门槛。他相信若门槛降低后、会令更多业主有足够诱因申请重建，同时推动投资者为市区重建卖力。