中资来港扩充落空　中环甲厦空置飙至9.5%　港岛商厦租金料下挫5%

中港两地通关后，早前市场预料内地公司来港扩充带动写字楼租金上升。惟相关情况仍未出现，反观港岛区有大量新商厦落成，拖累空置率急升，持续影响租金水平。莱坊认为，九龙区写字楼因租金较便宜及面积大，料将成为本地公司搬迁首选，导致港岛区及九龙区写字楼租金出现走势各异的局面，预计九龙区商厦租金看升4至6%，港岛区则继续下挫3至5%。

莱坊执行董事及香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，自中港两地通关后，香港经济开始慢慢复苏，但未能大量激活港岛写字楼租赁活动。港岛区今年有多幢甲级写字楼落成，导致空置率高企，其中中环长江中心二期及The Henderson将于年内落成，令到中环空置率升至9.5%，空置率高企持续影响整体港岛甲级写字楼的租赁表现。

中环两甲级写字楼落成　空置率飙至9.5%

该行预计，2025年港岛区会提供183万平方呎的新写字楼面积供应，主要集中在中环和湾仔，而由于中环的空置率处于较高水平，加上未来18个月有充足供应，租金仍有下调的压力。短期内，部分业主会以减价去吸引租客，但相信租金再下调的幅度会远较疫情时少。莱坊预计2023年写字楼需求仍然低迷，整体香港岛租金全年跌幅为3至5%。

九龙区写字楼供过于求　但受市场追捧

九龙区方面，莱坊高级董事、九龙区商业物业服务部主管吴志峰表示，今年九龙区写字楼租金展望“保守又乐观”，预料九龙区写字楼租金今年将会有4至6%增长。

他指出，跟去年一样，今年有不少新供应投入九龙区写字楼，而新落成写字楼主要位于九龙东，例如启德AIRSIDE、观塘The Millennity及宏利金融中心等等，预计今年出现同样会出现供过于求的情况。

不过明年情况将会改变，2024年九龙区写字楼新供应将跌至67万平方呎，少于过去10年平均年度吸纳量的四成。

疫情“新常态”　九龙甲厦租金跌至乙厦水平

新增的写字楼供应中，以楼面面积较大的写字楼最受欢迎。莱坊指，企业搬迁优先考虑可提供成本相宜，并可以满足租户对于写字楼质素、环境、社会及管治（ESG） 和空间效率的九龙区写字楼。可见这些提供大面积及楼龄较新的甲级写字楼的需求和租金会相对稳定，反之楼龄较旧或质素较差的写字楼需求开始下跌令到租金受拖累。

另外，写字楼市场在疫情期间适应了“新常态”，九龙区甲级写字楼的租金下跌至乙级写字楼的水平，可以说是“以三星级酒店价钱住入五星级酒店”，令到不少企业在期间选择搬迁到九龙区写字楼。但这趋势正在改变，甲级写字楼正经历需求反弹，预计将重新拉开了甲级和乙级写字楼的租金差距，莱坊预计在未来时间甲级和乙级写字楼的每平方呎租金将相差6至7元，回复至疫情前的“原来状态”。

零售街舖空置率减少　租金最多升5%

零售方面，虽然本港消费市场气氛有好转迹象，但由于本港旅游业相关消费欠佳，零售商对扩充仍持谨慎态度。最新零售租赁交易集中在餐饮行业，以及画廊、金融机构（包括银行和投资者）和药房等非一般零售商。

莱坊预计大部分的零售商将等待第三季尾才会落实短期的商业计划。然而，尽管市场气氛有改善，但零售市场仍面临压力。该行预料零售租金将维持稳定，但由于核心地段的空置街舖数量减少，今年的街舖租金有可望上升达5%。

整体而言，香港零售市场仍处于不稳定状态，需要一段时间才能完全复苏。尽管如此，零售商和业主必须保持警惕，适应多变的市场环境，以提高他们在市场上取得成功的机会。

豪宅交投最活跃　占大手买卖半数

投资市场方面，莱坊投资部执行董事林啸东指出，虽然香港与内地通关，但首季买卖未见特别畅旺。2023年1月至5月，虽然投资市场共录得97宗交易，交易宗数同比上升超过24%，但交易金额则下跌30%，仅达318亿元。本港息口高企依然影响投资气氛，以至机构性投资者抱观望态度，整体投资金额同比下跌。

大手买卖以豪宅（54%）最活跃，其次为零售物业和酒店（各占11%）。访港旅客重返，零售业销售额由低位回升，零售物业因而受投资者关注，他预计豪宅和零售物业在今年下半年依然受追捧。写字楼投资（10%）保持稳定，市场由用家主导。