观塘裕民坊商业项目明截标　估值下限削至87亿　较半年前低40%

市建局旗下观塘市中心第四及第五发展区项目（裕民坊商业项目），将于本周三（11日）截标。综合市场资讯，项目最新估值介乎约87亿至130亿元，每呎楼面地价介乎4,000元至6,000元，较去年8月份推出招收意向书时，大幅回落43%至50%。有测量师指，商业市道欠理想、东九龙商厦空置率高企，预计项目招标反应冷淡，料仅收3至4份标书。

历时逾二十年的观塘市中心项目，为市建局历来规模最大的单一重建项目，以五个区域进行分阶段发展，上述第四及第五发展区，为最后一个发展区域。上址前身为裕民坊部分，地盘面积为27.55万平方呎。项目完成后预计总楼面面积上限为216.59万平方呎。

去年8月份估值151亿至259亿

项目于2022年8月份推出招收意向书时，市场最高估值达259亿元、每呎楼面地价达12,000元；最低每呎楼面地价则为约7,000元，估值约151亿元。不过，由于市场气氛转淡，项目估值在同年11月中旬已被下调，至每呎介乎4,300元至10,000元，即估值介乎93.1亿至216.6亿元，估值下限大跌约39%。

及后，卖地市场频频录得低于市场估值成交，上述观塘商业项目估值亦进一步滑落。截至今年1月初最新资料，市场预计项目每呎楼面地价介乎4,000元至6,000元，估值约87亿至130亿元，即较去年8月大跌42%至50%。

华坊料反应冷淡　仅收3至4份标书

华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，未来一至两年东九龙将有大量商业楼面新供应，而现时市场气氛较淡、空置率高，加上观塘商业项目规模庞大，相信是次反应较为冷淡，最多仅吸引3至4份标书，并以本地大型发展商为主。

除上述项目，旺角洗衣街大型商业地皮亦将于本季招标，会否导致两幅地皮存在流标风险，梁沛泓则认为，竞投的财团均为本地最具规模的发展商，就算是同一财团夺得两幅地皮，相信也有能力支付地价，不过成交价未必太过理想。他预计，观塘商业项目每呎楼面地价约5,500元。

普缙：未来同区有大量商厦竞争

至于普缙助理总监(估值及咨询) 李隽杰预计，该项目每呎楼面地价约6,000元，估值约130亿元。他指，项目位于观塘核心地段，邻近住宅区，有足够消费力，预期会侧重提供商业楼面。不过需要留意，未来观塘区写字楼新供应相当充足，新商业楼面需要面对同区大量竞争，因此，他预期有兴趣竞投的发展商不多，主要是在附近已有项目的发展商。

引入“浮动规划参数”　可放弃兴建酒店

近年商业物业市道回落，为避免出现流标情况，市建局就项目引入了“浮动规划参数”，即容许发展商弹性分配商业、办公室、酒店设施楼面面积，当中，酒店楼面缩减到0至约34.44万平方呎，意味中标发展商日后可放弃兴建酒店；至于商场楼面不少于约70万平方呎，并需设于项目的低层楼层。

此外，早前市场消息透露，项目的招标条款较为简单直接，竞投发展商将以一口价定胜负，未设有分成及分红要求。

设入标资格　竞投财团市值不少于251亿

同时，市建局为有意竞投的发展商设入标资格，除了规定竞投财团需要符合合资格的建筑经验外，其资产净值或市值需不少于251亿元。项目落成后，市建局将会保留约11万平方呎的写字楼楼面，以及50个写字楼车位。

市建局在去年11月邀请19家发展商及财团入标竞投上述项目，但9月份截收意向时合共接获24份意向书，即有5间发展商未能入围。