住宅单位建筑费升逾10%　市建局：500呎单位要300万

市建局行政总监韦志成于网志指，本港楼市持续下行、环球金融市场波动、全球利率上升增加利息开支负担、以至建筑成本上涨等多项因素，均影响发展商入标竞投项目时的出价。据局方今年招标售出的3个项目，均反映地价下调的幅度比楼价的跌幅更大。

市建局西营盘皇后大道西／贤居里发展项目，上周以11.6亿元批出。连同此项目，局方本财年已批出3个招标项目，包括8月批出的崇庆里／桂香街发展项目、10月批出的土瓜湾荣光街／崇安街发展项目。

韦志成指，从发展商对这3个项目落标金额采取较为审慎的取态，反映2022年下旬本港楼市持续下行、环球金融市场波动、全球利率上升增加利息开支负担、以至建筑成本上涨等多项因素，均对发展商预期项目日后的收益带来不良的影响。

加息因素影响发展商入标出价

他又指，今年3月以来美国联储局已加息7次，合计上调利率4.25%；而本地银行自9月开始加息，至目前共加息3次，合计上调最优惠贷款利率0.625%。借贷利息增加无可避免削弱买家的购买力，同时增加买家的供款负担，导致市场上的私人住宅楼价及成交量持续向下。

而发展商作出投标金额的决定时，除了考虑整体楼市正在下行的趋势，亦因为加息将增加其项目融资的困难，借款后还要支付更高的利息支出，影响他们入标时的作价，从而对落标金额采取更为审慎的态度。

地价下调幅度比楼价跌幅更大

他举例，荣光街项目在10月截标时，中标发展商最终以23.8亿元投得项目，以每平方呎楼面地价计算约9,200元，相对今年3月批出的土瓜湾四个重建项目，以每平方呎楼面地价约1.2万余元作比较，荣光街项目的地价较之跌约25%。以同期内本地私人住宅楼价约下跌8%作比较，反映在楼市下行时，地价下调的幅度比楼价的跌幅更大。

至于刚以11.6亿元批出的贤居里项目，他引述早前报章报导，以项目的总发展楼面面积约12.15万平方呎计，每平方呎约9,550元。然而，有关估算并未考虑现时的贤居里垃圾收集站和公厕将作原地重置，建成后交予政府管理。因此，按照合作发展协议条款，发展商所占的楼面面积约11万平方呎，按此计算，每平方呎楼面地价为1.05万元。这地价与同区崇庆里项目在8月批出时每平方呎楼面地价约1.3万元比较，下跌接近两成。

建筑成本上涨进一步影响地价

韦志成续指，发展商对落标金额的取态，除考虑整体楼市、经济前景以至自身的现金流以至利息成本不同因素外，近期本港建筑成本持续增加亦造成不良影响。他指，过去12个月市建局批出的建筑工程合约，住宅单位的建筑费较去年同期增加超过一成，以兴建一个约500平方呎的两房单位计算，现时单是建筑费已达300万元。

韦志成续指，受持续两年多疫情的影响，不少从内地供应的建筑物料，包括预制组件、砂石、混凝土、木材、砖瓦等，以至各类型楼宇机电设备，因为相关厂房暂停营运，加上往来内地和香港的运输司机染疫及需符合检测要求，人手不足以致物料未能由内地运送来港，使建材供应大幅减少，导致成本上涨，发展商因而在投标时调低入标价来应对建筑成本上涨，以维持项目的财务回报。

或出现所谓“高买低卖”现象

随著联储局在上周公布的最新预测，2023 年将再度加息，最终利率预期或再上调，高息状态将在年内保持，到 2024 年才会开始减息，但下降步伐会较慢；加上新冠疫情仍未消失，本地以至环球经济环境到明年仍会有一段时间持续低迷。这财金及经济环境下经营业务，无论是市建局或发展商无可避免均受到压力。

他指，考虑到市建局在未来数年可推出招标的重建项目，项目内的业权收购都是在早年以较高价格进行，局方预料这批项目日后回标的地价，仍会受压，项目的财务状况将有可能由盈转亏，出现所谓“高买低卖”的现象。当回标的收入不如预期，业务收入和支出的差距扩大，必然会影响市建局未来数年的财政。