疫下卖地及补地价收入逾1260亿　测量师：下财年难维持

政府下周三（23）将公布新一份《财政预算案》，市场普遍估计赤字将远低于估算。而财政司司长陈茂波早前亦放风指，受惠股、楼畅旺、印花税及卖地收入高于预期，财赤料远低于年初的估算。据《香港01》统计，本财年（去年4月份至今）政府先后批出10幅地皮，卖地收入超过900亿元，连同首三季补地价金额，估计暂为库房进帐至少1,260亿元。有测量师预期，下个财政年度的卖地收益，未必能够维持现有高水平。

据地政总署资料，截至今年2月底，2021/22年度合共售出10幅地皮，涉及地价金额逾911.71亿元，虽然地皮数目较上一个财政年度减少7幅或41%，不过成交金额却大幅上升70%。

港岛两重量级商业地皮　共涉705亿

卖地收益理想，主要受惠于期内两幅港岛“重磅”商业地以高价批出，合计涉额705.78亿元，单是此两地已占卖地收益高达77.4%。其中，最瞩目为中环民耀街新海滨3号商业地王，由恒地（0012）去年11月以508亿元投得，成为卖地表历来造价最贵的地皮，每呎楼面地价31,463元。

而另一幅破百亿地皮则为铜锣湾加路连山道商业地，于去年5月份以197.78亿元批出予希慎兴业（0014）及华懋合组之财团，较估值高出15%，每呎楼面地价约18,374元。

古洞供应出笼　两地皮收益近128亿

至于住宅地皮方面，政府致力发展的北部都会区成为卖地收益重要来源之一，期内古洞首幅住宅地，由新地（0016）去年4月以86.14亿元投得，为古洞第25区的粉岭上水市地段第279号，每呎楼面地价约7,183元，较估值上限高出逾43%。

三个月后，古洞第24区住宅用地则由会德丰地产夺得，成交价为41.85亿元，每呎楼面地价约8,499元，较三个月前新地投得的同区用地贵18.3%。两幅古洞地皮已为政府带来近128亿元的卖地收入。

浅水湾地呎售6.23万刷新高纪录

临近本财年尾声，浅水湾南湾道豪宅地皮，上周“赶尾班车”以逾11.88亿元批出予爪哇控股（0251），每呎楼面地价62,352元，创卖地表历来呎价最高纪录。

除市区官地高价售出，去年11月财政司司长陈茂波亦提到，发展商积极补地价以发展用地，令相关收入达历史新高。

首三季补地价收入近350亿

据地政总署公布季度数字，本财年首三季（2021年4月至12月），每季补地价收入介乎87亿至138亿元，即三季合计涉额接近350亿元。当中，规模最大为九龙建业（0034）牛池湾清水湾道35号（圣约瑟安老院旧址），去年10月以96.58亿元公布完成补地价，每呎楼面补价约4,464元，料提供5,005伙。

此外，香港兴业国际（0480）与中信泰富地产同样在去年10月份完成大额补地价，项目为大屿山愉景湾北部用地，涉及金额约52.4亿元，即每呎楼面补价约4,030元，料提供逾1,400伙。总括而言，未计及本财年第四季，迄今卖地连同补地价收入，估计已为库房进帐至少1,260亿元。

张翘楚：下财年卖地收益或削一半

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，本财年的卖地收益理想，主要是由于期内卖出两幅港岛大型商业地皮，估计新一年政府未有同类规模及价值的市区商业地皮推出，来年卖地收入情况未必乐观。

至于古洞成为住宅用地新供应重镇，张翘楚指，虽然古洞仍有多幅住宅地待推出，面积较大，但要注意区内每幅地皮的单价（每呎楼面地价）相对较低，暂时普遍低于1万元，不足以令卖地收益维持高水平。他预计，下个财政年度（2022至23年）的政府卖地收益或低至400亿元，较本财年的收入大幅削减超过一半。