7.1亿沽中环巨舖　花旗银行“售后租回”签罕有1/4世纪超长租约

花旗银行（香港）于今年8月份，以7.1亿元售出开业接近四十年的中环会德丰大厦逾万呎巨舖，帐面大赚逾3亿元，成为近年中环区内最瞩目的舖位成交。该巨舖能够成功易手，原来归功于买卖双方订下的罕有条款，据知，花旗将会“售后租回”舖位，租约期最长达二十五年，相等于四分一个世纪，为近年罕有超长年期的“银行铁约”。

十年“死约”加十五年“生约”

据土地注册处资料，上述中环会德丰大厦地下A舖、地库连同外墙，已获花旗银行（香港）有限公司（CITIBANK (HONG KONG) LIMITED）签下新租约，租约为期十年，由2021年9月9日开始计起，随后花旗银行可选择续租5次，每次续租为期三年。简单而言，即上述舖位签下为期十年的“死约”，另再有长达十五年的“生约”，租约合共长达二十五年。

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回报料2.5厘至3厘　料月租至少150万

上述租务为市场罕见的超长租约，惟土地注册处的文件，暂时未显示最新租金水平。有区内代理估计，投资经验丰富的新买家“台湾张”张彦绪，愿意斥资7.1亿元巨额买入舖位，相信回报至少2.5厘至3厘，若以此推算，巨舖的每月租金料高达约150万至180万元水平，即一年收租约1,800万至2,160万元。

上述巨舖实用面积合共8,564平方呎，包括地舖为1,787平方呎，地库为6,777平方呎，以整个舖位计算，呎租介乎175至210元。

“银行铁约”加强买家信心

有接近此中环巨舖买卖的市场人士透露，上述瞩目成交能够顺利卖出，除了因为巨舖位处中环核心街道，毗邻国际金融中心、置地广场等甲厦及商场外，更要归功于该条“超长年期租约”，这一条“银行铁约”令买家对后市更具信心。事实上，花旗银行早前亦指，集团将长期租回该舖，以确保继续提供分行服务。

“死约”期内租金料定期重新评估

香港大学房地产及建设系客座副教授张圣典估计，虽然这类“超长年期”租约，设有一个较长时间“死约”，但预计期内的租金并非固定，有别一般“死约”。他解释，不少商场均会设有较长的“死约”，可能舖位租金会在指定年期向上调整一成或两成，但也可能是部分业主与租户在指定年期寻找独立第三方，以市值租金重新评估舖位租金水平，“可能每隔三年、四年就会进行调整”，以避免舖位租金远远偏离市况。

此外，他认为，“超长年期”租约对这类国际性大型机构有一定好处，始终可以确立未来十年的据点，店舖装修的成本也可以分摊更长时间，有利控制及减轻成本。

长租约“你情我愿”萧条时先削其他分店

不过，对于近年有国际零售商因市况转差，宁付巨额赔偿也要在租约期尚余多年的情况下提早弃租，张圣典则认为，这种因外在环境被逼弃租的情况是无法预计，始终长租约属“你情我愿”，假若真的遇上经济萧条、营商环境急速下滑，商户需要大幅削减分店规模时，届时唯有选择先结束其他租约快到期的分店，以避高昂赔偿。