拆局｜季内单幢新盘销情参差　解构青衣荟蓝跑出三大原因

中原城市领先指数CCL破顶后的首个周末，青衣新盘荟蓝展开首轮销售，推出143伙全数即日沽清。不过，观乎季内推出的其他单幢新盘，销情参差，个别仅卖出数个单位，亦有新盘推售一个多月尚未“开斋”，反应惨淡。

参考今年第三季迄今推出的单幢新盘，合共有4个，包括建灏地产屯门上岚，首轮推79伙，单日沽出39伙或约49%；另协成行何文田芳菲，首轮只推出10伙相当“保守”，惟首日仅沽出3伙，其中一伙其后更遭挞订；而TDS发展的上环42 TUNG ST.，自7月初推售至今未录成交。（见下图）

与季内其他单幢新盘比较，荟蓝销情一枝独秀，惟论及其地理位置其实不算突出，项目位于青衣寮肚路8号，需靠巴士或小巴接驳往港铁站；论呎价，荟蓝首日沽出的143伙中，逾九成单位的成交呎价超过2万元，首批折实均价亦较屯门上岚高出约12%。

年轻上车客不再只著眼位置、交通?

客观条件非出众，为何荟蓝销情仍能跑出？主因之一为项目银码细、入场门槛低。仲量联⾏香港主席曾焕平指，“𠮶度（荟蓝位置）系成个青衣嘅中心位，一定要转车先到，老实讲𠮶度除左个景，乜都冇。”

但他续指，荟蓝呎价虽然超过2万元，但单位面积细，单价不高，介乎600万至700万水平内，可用“林郑Plan”作高成数按揭，吸引年轻上车客入市。他又指，对于近年不少年轻上车客而言，“交通便利”非最关键因素，部分反而更著重生活环境及质素，倾向较清静之非市区地段。

屯门五年10盘推出　购买力耗尽？

同为位处民生地段的“纳米盘”，屯门上岚的首轮销售表现，明显较荟蓝逊色。有分析指，这与屯门区承接力有关。屯门近年接连有新盘推出，由屯门市中心至青山公路扫管笏一带，近五年来有超过10个新盘推售，如帝御系列三期、御海湾等，提供超过7,700伙，耗尽屯门及新界西附近地区大部分购买力。

相比之下，青衣区内新盘供应买少见少，除2019年推售之明翘汇（776伙）外，近十年来也没有一手新盘供应，短期区内不见有其他潜在新盘，而区内二手私楼楼龄普遍约20至30年，故荟蓝的推出即时吸引葵荃青区一带的上车客。

除了预算较少的上车客，单幢盘亦吸引投资客源，贪其租金银码细，较易租出。曾焕平指，如当区将有或已有若干同类新盘，存在竞争，单位的升值潜力、回报，及至未来易手机会均未必有保证。不过，青衣区内细价新盘不多，料未来出租或转手，租、售价不会太受压。

7月股市波动影响投资入市气氛

推盘时间亦是关键，屯门上岚、何文田芳菲均在7月开价及作首轮推售，“撞正”股市波动。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰早前评价市况时指，7月整体市况回落，主因是本地证券市场波动，加上国内调控等，致使投资者对未来经济环境有所忧虑，影响部分投资者之入市决定。

踏入8月份股市稍为喘定，内地调控措施虽未停，但市场开始慢慢消化，适逢楼价指数再度破价，带动气氛，亦为荟蓝推售营造有利条件。

至于上环42 TUNG ST. 由大古集团前大班简基富创立之TDS发展，属一梯一伙之精品式住宅，全盘仅13伙，标准户全属两房户，定位绝非针对上车客群，故呎价亦较其他同期推出的单幢盘高出近一倍，相信TDS也是采惜售态度，求价不求量。