新盘开则｜悬棺式平台不再　三合一露台设计是好是坏？

随著条例修订，新盘的开则亦不断改变。旧式住宅项目常见的特大窗台，近十年已买少见少，取而代之为住宅外墙凸出的一个个狭小露台及工作平台，面积一般不足30平方呎，仅容得下一至两个人。近一年新盘开则再进化，出现“三合一”设计、即把单位之露台、工作平台和冷气机平台合并，可见于今年多个单幢及屋苑式新盘中。有测量师认为，合并设计为好事，令露台空间更“见使”，不过亦要留意冷气机散热器所带来的嘈音、热气问题。

当年条例所限　新盘涌现悬棺式露台

过往政府为改善楼宇的环境，鼓励引进环保和生活设施，容许发展商就兴建特定设施时，可获楼面面积豁免（俗称发水面积），如露台、工作平台、非结构预制外墙（常见窗台的组成部分）等，由于这些可获豁免地价的楼面，仍可计入建筑面积售予小业主，吸引发商大量建露台、工作平台。发展商其后更将两者合并，成特大露台。

09年规定工作平台及露台须分开

惟及后，当局检视并两度收紧相关规例，2009年规定工作平台及露台必须分开，且相隔最少1.5米。2010年再修改，只容许露台一半面积可豁免地价。露台可豁免楼面为1平方米（10.7平方呎）、或占单位实用面积的2.5%（以较大者为准），以3平方米（32平方呎）为上限；而工作平台最多可获为0.75平方米（8.1平方呎）上限的豁免，导致大量“超迷你”露台及工作平台出现。

在条例及利润因素下，个别新盘即使提供面积只有200余平方呎的开放式单位，也会连有露台及工作平台，分布于厅堂两侧，与单位形式一个“凹”字。而两者的空间仅足够容纳一至两人，故被戏称为“悬棺式平台”。

直至2019年9月，屋宇署修订“环保及创新的楼宇”作业备考，放宽工作平台及露台需要分开的限制，毋须再分开1.5米距离。而2021年外部维修实务守则中，更列出露台、工作平台及冷气机平台合并的设计。

合并方便冷气维修　省却搭棚费用

这种“三合一”设计是把单位之露台、工作平台和冷气机平台合并，将单位的户外空间集中在在同一位置。今年推售的西营盘尚珑、启德维港1号，以及屯门上岚，便属于首批应用此种设计的新盘。

再次修例，目的之一是为让工程人员亦有较充裕空间进行维修及保养。测量师谢志坚表示，从冷气机维修保养的角度，这种合并露台是个好设计，因维修冷气机时可避免外墙搭棚，对工人而言较安全，业主也可节省一笔金钱。

香港测量师学会前会长何巨业亦指，冷气机连工作平台或露台而建，变相“有瓦遮头”，冷气机散热器减少日晒雨淋，故障问题料会相对减少。

何巨业：工作平台仅16呎有欠实用

然而，冷气机实际需要维修的日子，一年可能只有数天，新设计固然不单止仅为便利维修。香港测量师学会前会长何巨业认为，可以合并系一件好事，“利用呢个机会合并工作平台同露台，空间就见使好多。”他指，现时的工作平台只有1.5平方米（即约16平方呎），有欠实用。若合并露台以换取较大空间，放置晾衣架也较方便、实用。

谢志坚：散热器太近或会过热停机

两位测量师均大赞合并露台设计，可方便维修及换取较大空间，惟与此同时，强制把冷气机散热器置于露台旁，谢志坚指，散热气会发热，令露台空间温度提升，亦会发出嘈音，即使户主关掉自己单位的冷气，邻居使用冷气时亦会带来滋扰。他又指，发展商考虑采用这类开则时，需要考虑每户之间的距离，若散热器彼此太接近，有机会出现过热而停止运作。

此外，其实发展商可划出“工作平台并冷气机平台”或“露台并冷气机平台”之二合一设计，惟目前新盘市场上，暂未见有项目使用相关开则。

何巨业认为，二合一设计较适合用于大单位，大单位有条件划出较大的露台及工作平台，发展商可考虑采用“工作平台并冷气机平台”设计，让户主使用露台时无需要受噪音和热气滋扰，同时亦方便冷气维修，一举两得。